前提是有通脹,在通脹基礎上,房地產再歷史上一直都是通脹期間最佳保值資產。具體數據可以去看逃不開的經濟周期。

還得限定條件:人口不斷凈流入的一線城市核心區域的房產,且並非在短期暴漲50%以上(6個月以內)買入。


其實這個問題《窮爸爸富爸爸》這本書能很好地回答:你到底是在買下一個資產還是買入一個負債?(原文:「資產是能把錢放進口袋的東西,不管你工作與否;負債是把錢從口袋裡取走的東西。你想要致富,只需要不斷買入資產就行了;如果你只想當窮人或是小資產階級,那就不斷買入負債吧。「)

不是所有的房子都可以被當做資產的,很多房子根本就是負債。

我舉個例子,廣州這兩年開發商一直在推南沙的房子,很漂亮,兩百萬能買個不錯的三室一廳的房子,而且都是大開發商的小區盤。然而,這些房子離市中心珠江新城整整有50公里,開車不堵車都要一個小時以上,坐地跌也是一個半小時左右。而且南沙區人口才幾十萬,還沒有天河區的四分之一,而且還很多是農業人口。

對於一個房子的價值來說,最重要的就是位置和周邊人口情況,這兩點南沙區的新樓盤沒一個佔優。而且雪上加霜的是,這些樓盤不少賣的還是期房,可能兩年後才交房,交的還是毛坯房。這樣的房子一旦買了,長時間都不會給你的資產有增值作用,反而你得一直給房子交房貸,毛坯房你還得自己掏錢裝修,新房子可能還因為停車位和學區的確認而一直弄的你焦頭爛額,佔用你的時間。就算這個房子最後你自己住上了,每天浪費在通勤的時間和精力將讓你沒有更多機會積累自己的財富。一旦遇到經濟下行,以南沙區這麼多的新房樓盤的存量來看,價格肯定有下行壓力(事實上,今年下半年就是這個態勢……)。

再分享一下我朋友的例子。女生,16年的時候大學本科畢業,問我要在省里的二線城市買房還是去留學。我毫不動搖地建議她直接先買房。最後她家裡拿出來積蓄,在市中心買了一套比較老的電梯二手房。剛好買完就趕上16年全國房價上漲,年初買的三百二三十萬的房子,年底就已經值四百萬了,即使到18年市場比較冷值個快五百萬也問題不大。兩年時間有市中心房子住,而且還凈賺一百多萬。

我談談我的兩個判斷:

1. 中國的城市化已經完成了2/3,頭部一線城市格局清晰,市中心也已經基本確定。

中國目前北上廣深四大一線城市的中心區域基本上都已經成型,換句話說城市的中心將長時間就是目前的市中心。對於北京來說,就是從天安門放射出去的東西三環,未來可能加上南二三環;深圳則是福田南山;廣州很明顯,從珠江新城到綠地金融城這一帶。

因此無論是媒體宣傳還是開發商動不動說要在離現有CBD超過30公里外的地方再造一個xx新城,xxCBD的鬼話,不要輕信。你自己坐車到那些地方看看,你覺得過個五年能翻天覆地地變化嗎?這可不是1980年的深圳。

2. 市中心一帶的土地(方圓5~10公里)是一種永不增發的貨幣,它會反映出城市作為經濟體的經濟增長和高端人口態勢。

換句話說,只要持有了一個高速增長區域的房產,你哪怕躺在家裡睡大覺,你也能夠享受到這個區域的經濟發展、科技進步以及高端人口湧入所帶來的源源不斷的生產力和財富增長。我舉個例子,深圳南山區假設每年GDP增長10%,那麼你如果持有這個地塊的房產,你就是在家睡大覺,騰訊那些程序員和產品經理們也在勤勤懇懇地為你家財富的增長添磚加瓦。畢竟,土地、房產是所有人都避免不了要使用的一種生產、生活要素,一個公司發展好了就想到市中心開辦公室,然後僱傭了更多白領,這些白領就會源源不斷湧入市中心租房子吃喝消費,而有錢人賺到錢了也想住到市中心,來市中心購買房產。因此市中心的房價和房租都會保持上漲態勢,增長的速度至少不低於市中心的GDP增長率和高端人口流入率。

所以,對於想要實現財富快速增長的一線城市年輕人來說,最好的策略還是實地考察,在一線城市市中心周圍區域,或者地鐵交通可接受範圍內找到自己的第一套房。第一套房不要追求一步到位,可以是二手房,可以甚至不是電梯房,位置、租金、商圈、交通才是首先要考慮的因素。

總結下,買房真的能抗通脹嗎?不一定。要想通過買房抗通脹,基本上是70%的投資智慧 + 30%的運氣。


沒那麼多條條框框和限定,就是能。我仔細分析過中國日本俄羅斯美國的多年房價數據,也大體了解捷克伊朗印尼的房市,日本房地產稅和遺產稅都高的國家情況有些不同,除此之外房子就是抗通脹的。有些分析和數據可參見我的公眾號「生活優化指南」,裡面的「房價和中產階級自救」專欄。


考慮第一個問題,之後房價會不會漲?

2005年,2兩豌豆面賣5元,2010年2兩豌豆面賣8元,2018年2兩豌豆面賣12元。因為麵粉漲價了,人工漲了,房租漲了,面還不漲價?

以后土地不漲價嗎?建築工人不漲工資嗎?建材不漲價嗎?房子能不漲價嗎?

答案是肯定的吧。

第二個問題,房子漲幅能超過通脹嗎?

以成都為例,房價一般是1000碗麵價上下,2005年房價4000-5000元,2010年房價在7000-9000元,2018年12000-15000元。

你說房價漲幅度跑過通脹沒有啊?

第三個問題,和麵館一樣,不是所有的都生意好得不得了。

有的麵館生意好,有的生意差,位置是很關鍵。想要跑過通脹,不能去選鬼城的房子吧。擦亮眼睛自己選吧。

第四個問題,再好吃的麵館,遇到非典時期,也沒什麼生意。

遇到經濟、宏觀上的調整,階段性持平是件正常的事情。只要經濟還在向上,就沒有大問題。如果經濟都出現大問題,要遭起得又何止是房子。


看你資產增值能力吧 像現在房價這麼個位置了,還寄望後面一年10%嗎,如果你有其他渠道到8%以上,不要買房了吧,畢竟房子流動性太差

房價不下降肯定能抗。


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