2020浦東新區哪些地區的房子值得買？

剛畢業一年，年底公積金可以貸滿，打算買房，首付大概湊到100W-120W左右，希望買個70-80左右的最起碼兩房，目前單身，優先考慮通勤，學區暫時不要求。因為本人從事醫藥行業，目前在浦東，以後換工作大概率也在浦東，有沒有懂行的給推薦一下浦東哪些板塊值得考慮。

分享一個消息。浦東三林那邊最近拆遷了，有很多人拿著拆遷款在三林全款買房。所以那一片地價又開始漲了，最近幾個月漲的很兇。

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最近到了貸款這一步，修改一下稅費貸。

稅費貸比較坑，是屬於小額貸款，還款不像房貸一樣。

房貸是假如你每個月還1.5w，其中1w是還的本金，0.5w是利息，那下個月就少還1w的利息，可能是1.4w（等額本金），也就是1w本金，0.4w的利息。等額本息演算法不一樣但是也是還一期少一期本金的利息。還的越多，用來算利息的本金越來越少。

但是稅費貸比較坑，利率不叫利息，叫手續費。只要借錢，無論一年還是五年，還的都是本金*手續費利率。對等到房貸，稅費貸標註利率大概是2倍左右。也就是等額借款下，3%的稅費貸手續費大概是年利率為6%房貸所需要還的利息。

但是作為資金的周轉，幾個月的稅費貸還是可以的。

以下為原答案

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最近看房有些心得，和題主交流一下。

首套房首付120w可以買總價342w的房子。目前二手房稅費相當高，但是銀行都有稅費貸，年利率3.35，比公積金稍微高一點點，公積金3.25。稅費貸主要用來交這些稅的，也可以用來裝修，需要5年以內還清。公積金沒有補充的話一個人能貸50w。（結婚兩人100w真的不考慮一下嗎）。

這個價位首推周浦康橋，很多醫學園區在那邊，和題主工作相符。地鐵有兩條16號線比較垃圾，但是要新開18號線，把周圍地塊又拉高一個價位。但這個錢在那邊找個00年之後的小兩房問題不大，而且比較新環境不錯。周邊有個萬達廣場。據說有個私立小學還不錯。我有朋友在那裡買了房跟我說他對口小學初中都還可以。

有題主說御橋，那邊就不用看了。那裡有個很強的初中叫建平中學，御橋地鐵站附近的房子每平米都8w+了，小區外環境差，感覺也不好。雖然附近有垃圾焚燒站，但是對房價一點影響都沒有。而且很多都是新建的房子。有個綠洲康城親水灣前陣子開盤，全是小戶型，外環邊上，離地鐵站有點遠。這個價能買一房但是估計已經賣完了。努力沖沖440w能買兩房。（新房只有契稅，再加上應該是裝修過的其實算下來還是可以的，比二手房房東的稅買家出強多了）

浦東有幾個價格窪地我可以給你說一下。

南碼頭，高科西路附近。那邊位置是真的好，但房子是真的老，據說政府拆遷不起，一直留著。但地段確實是保值，都中環內都內環內了。所以均價不會太低。但小戶型很多，努力淘能淘個兩房。一房肯定沒問題。交通就別說了，地鐵環繞。

三林世博家園那一塊，動遷戶多，小區環境會差點，雖然地鐵環繞但是離所有地鐵站都有點遠。但是勝在房子稅少（一手動遷）房齡新（00年之後）價格低。周圍買菜什麼的配套都還可以，馬路環境都還行。

北蔡。動遷小區也特別多。房子賣相還中等但是是真的荒，周圍幾個商業街連商鋪都沒有。價格也很低但是基本沒有生活配套。勝在起碼有個13號線地鐵房齡新並且比前倆單價應該低一點點。

金橋。金橋我沒怎麼去過，但是地鐵線路比較糾結去哪裡都有點遠，南北向沒有地鐵。開車由北向南堵到懷疑人生。但是生活配套好。具體房齡不瞭解。

還有外環內所有離地鐵站遠的房子（比如三林還有13號線張江路往南）。

川沙離地鐵近的房子貴到懷疑人生。我每次看到都覺得我如果有這個錢的話還在川沙買房嗎？但是據說川沙有好學校，配套也還行。離地鐵遠的應該會便宜。

建議首套房資格不要輕易用掉。因為首套房可以35%的首付，貸款也有優惠，目前商業貸款LPR 4.65。只要有過貸款記錄，再買房就算二套房，之前的貸款還清也沒用。二套房首付7成並且LPR 在5以上。題主三思，上海買房最好一步到位。目前政府在鎖定置換的人羣，所出政策都不利好置換，放開置換的話房價又會一波飛漲，上海的改善型需求的盤口也很大。

自籌120W+公積金50W，總共170W，按照35%的首付，你可以購買620W的房子（這裡不考慮你裝修開銷和中介手續費），姑且認為你購買的房子總價款在550-620W之間。

考慮到你做生物醫藥產業，並且在浦東，我姑且認為你是在張江工作，不在張江也無妨，因為張江是浦東的地理中心。張江工作的購房羣體基本在張江孫橋（科學城內）、周康、御橋、川沙、唐鎮、金橋這幾個地方，我們一一剖析。

1. 張江孫橋（科學城內）

張江科學成內的房價都不低，你的價位在申城佳苑、川楊新苑、玉蘭香苑三個動遷板塊可以買到3房沒問題，這三個動遷地塊中，玉蘭香苑帶浦東二中心小學學區，但是交通太差，並且建築年代久遠，應不是你考慮的範圍；川楊新苑交通條件最好，並且帶一個東昌中學南校張江校區（中等學區吧）；申城佳苑建築質量最好（外立面看）。這些地方都可以考慮。

張江鎮、廣蘭路附近祖沖之路北側也有一些老舊小區，均價在5-6萬，生活配套相對完善，但是房齡較老，個人並不十分建議，而周邊較新的商品房價格則在7萬上下，勉強夠得上你的兩房需求。

孫橋鎮還有一些新商品房單價在6-7萬，比如中建朗閱府、聖御花園等，也是可以的選擇，但前者距離軌交偏遠。

總結：能夠買三房就買三房，雖然你現在單身，但是考慮到房票不易，最好一次性到位，不考慮學區首選川楊新苑和申城佳苑的三房或孫橋鎮的新商品房二房，張江科學城未來沒有可供出售的商品房，加上科學城轟轟烈烈的建設，未來價值會向該區域的住房溢出。

2.周康

周浦康橋是張江的社區配套，但是又是距離市區比較近的區域，不僅靠近張江，還靠近浦江漕河涇，價格差異比較大，但是550-620W的預算買二房不難，買三房也勉強夠得上，主要還是看地段，滬南路西側有很多新房可以考慮，應持續關注價格。值得一提的是，周康板塊的零散墓地會比較多，要具體考察，例如浦發東悅城、中金海棠灣、瑞陽苑、海尚康庭等，注意不要買到「墓景房」。

總結：周康是典型的生活區，配套豐富、商業發達，距離市區的距離比較近，康橋位置比周浦更好。缺點是外環外的周康（不計科學城的範圍）並不在上海2035主城區規劃範圍內，很難會有大型的項目落地和持續新增利好，除了18號線外，未來軌交建設也必然較少考量外環外的周康。

3.御橋

620W預算在御橋爭取一下能夠買到2房，在上述區域中，御橋地理位置是最好的、住宅豐富、商業設施發達，為人詬病的是垃圾處理廠等環境不友好的存在，但是這些東西都是可以調整的，假以時日，御橋一定可以解決這些問題。

總結：考慮地段，御橋最佳，價格當然也高，至於一些環境問題，並不是沒有解決方案，個人認為外環內這些環境不友好的設施一定會搬遷。

4. 川沙

川沙被納入了2035規劃的主城區，對於這樣一個偏遠的郊區，川沙算是得到眷顧，而且川沙的房子並不貴，性價比最高，持續利好最好，620W的預算幾乎可以在川沙隨便買二房三房。未來新增軌交、上海東站、迪士尼度假區擴建、川沙黃樓地區副中心建設、甚至可能以川沙為基地申辦奧運會，都會為川沙加分，川沙是符合投資需求的寶地。

總結：短期內川沙並不便利，但如果考慮10年的時間段，川沙無疑是非常好的選擇。

5. 唐鎮

曾經張江東擴為唐鎮的建設留下了豐富的遺產——國際社區，以至於唐鎮的社區界面非常整潔，環境很好、商業配套發達，恒生萬鵬和陽光天地以及華東路未來的新建商業都決定了唐鎮是非常好的社區，但是唐鎮的問題是房價並不便宜，從某種程度上說，唐鎮的房價透支了它中近期的空間。

總結：住5-10年，唐鎮的體驗是最好的，但是唐鎮的房產投資並不是一個非常好的選擇。只能說中規中矩，620W只能買到品質較好的兩房。

6. 金橋

金橋與張江緊鄰，隨著21號線建設，金橋將與張江南北串通。金橋的房價普遍較高，並且有大量的優質學區，另一方面，金橋的小區界面多數較為老舊，如果你不看重金橋的學區的話，不建議購買金橋。

總結：除了國際社區外，金橋城市界面一般，學校較好，單價較高，620W要買品質過得去的二房也是不容易的，你不一定看得上。

北洋涇的老小區小兩房五六十平的大概300多萬

內環內生活配套方便雙/三軌交很靠近濱江適合跑步騎行挺適合年輕人住的

千萬千萬不要為了郊區房子寬敞些而犧牲大量通勤時間一個人的時間和精力是很寶貴的

是規劃不是鬼話：三十而已的浦東，為何給自己纏上了一根「金腰帶」？誰將成為首個新盤？?

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