作為一個資深民宿玩家，在這行業泡了近十年了。

十分負責任地告訴你，民宿如今作為紅海市場，內卷化已經非常嚴重。

如果你錢多，做民宿只是想換一種生活方式，那沒問題，民宿會讓你徹底忘掉996生活的枯燥乏味，直接躍升007的驚喜與刺激。

如果你想通過開民宿來賺錢。。。醒醒，孩子。喝了多少？花生米都沒吃？

你見過家門口的7-11能開十年吧？那你見過幾個民宿能開五年的？

為啥呢？

因為7-11的老闆再窮，也能靠這店來賺錢。而民宿老闆再闊，也賠不起了。

除非是是自有物業，或者是頭部品牌。否則五年，就是一個民宿的營業額極限。

想問為什麼？

你自己家裝修再牛逼，你再愛惜，天天打理，恨不得片塵不染。五年以後你傢具舊不舊？電器壞不壞？裝修風格，裝飾材料有沒有落後於時代？

那民宿呢？

你知道你客房住進去的是什麼樣的人？你知道熊孩子用粘滿油漬的手擦在你白色的沙發墊上是什麼感覺？你從沙發縫裡，床墊下面，翻出來奧利奧的渣渣，三隻松鼠的果殼，良品鋪子的雞腿骨，還是發了霉的，刺不刺激？你的客人給你空調開著16度，然後落地窗全開，冷凝水把地板都快泡爛了，空調製冷片都結冰了，然後反過來投訴你空調太差勁，爽不爽？你新買的鴨絨被，乳膠床墊，小孩子一泡尿給你滋個透徹，事後你要扣押金來補償，他反手一個差評，愉不愉快？

民宿這行業，真的是人性收集器，不之一。

特別適合人傻錢多的從業者。

問得比較外行。您沒有自己的想法嗎？哪為什麼要開？只想賺錢嗎？這種提問方式只能找到不靠譜的營銷號。

一個好問題一定是首先經過自己思考的，具有比較詳細的自身條件描述的，所以你這個問題可以看做是一個開放性問題，其實回答起來沒有難度，但真的想得到有用的建議，那說來可話長了。

如果需要具備什麼樣的條件和基礎都不知道，那你樓里的答案都不適用於你，你可以看看我這篇。

先說民宿最大成本。民宿本質上是地皮買賣的一種，一塊房產你可以用來開飯館、可以用來開書店、可以用來開商店，也可以用來開民宿。選擇哪個方向主要有三個因素，你的興趣、你的專業、哪種賺錢。最理想的狀態就是你的興趣、你的專業和最賺錢三者合一，那你可以痛快的選擇，不用猶豫，但如果這三個因素沒法統一，你應該以哪個因素為首呢？答案是你的興趣，但要注意，這裡說的是長期興趣，而不是三分鐘熱度。為什麼呢？限於篇幅，我只簡單給出理由，更深的還需你自己評估。

興趣是支撐一個人成長、學習、專註的最重要的條件，沒有興趣即使其他條件再好，你也只是順勢而為，但當逆水行舟的時候你可能會成為最先被淘汰掉的人。即使其他條件不具備，在有興趣支撐的情況下，你會有勇氣排除萬難逐步彌補那些條件並達成自己的目標。不要被所謂紅海、資金、人力、意外等問題所迷惑，那些問題並不是你一個人遇到，而且也並不是只有這一個行業會有，只有當你有興趣的時候你才敢直面這些問題並逐個去解決它。

至於專業和賺錢，那只是你興趣發揮到極致伴隨出現的副產物而已，普天之下莫不如此。如果沒有興趣，只有專業或覺得自己找到了一個賺錢的方法就直接進入，那麼就像前面說的一樣，一旦遭遇挫折可能就會消沉，止步不前。

好了，假如你有興趣，願意堅持下去，那麼下面的思考過程就很重要了。

上面說到了，民宿本質上是地皮買賣，但就是這個地皮買賣也分很多類型。目前的民宿從居住目的上分為兩大類：一類是守著景區或核心商圈的以純居住為目的的場所，它的存在意義是彌補低端人群出行旅居但住不起酒店又不太喜歡快捷酒店的缺失；另一類是自身帶有主題和設施，以休閑放鬆為目的場所，它的存在意義是讓人們能夠換一個與日常生活不同的環境整理自己或放鬆自己。這兩類民宿在位置、房屋格局、內部裝飾、設施提供方面都不同，當然如果你能結合起來那你穩贏，只可惜現在進場能達到兩者結合的硬體條件幾乎已經沒有了，它們已經被頭部資源佔據了。

當然，這不是說你就沒機會了，以上兩類任何一類運營的好了，你同樣可以盈利。下面我就分別說一下兩類民宿如何開以及如何盈利。

看你的標題寫著設計，那不如就先說休閑類民宿，這類民宿對於地域的要求比較弱，基本自帶娛樂屬性，所以住進來的客人吃喝玩樂都不用出門。不過真的想要做到讓客人滿意可沒那麼簡單，首先，與居住類民宿相比休閑的定義就太為寬泛了，唱歌是休閑、喝茶是休閑、遊戲是休閑、泡澡也是休閑。其次，不同年齡段對休閑的定義也不同，年輕的愛玩、中年愛享受、老年愛養生，不同的年齡段對民宿的娛樂屬性以及裝修配飾都有著自己的追求。於是，在這種多元需求推動下，現在的休閑類民宿就開出了五花八門的形態，有溫泉民宿、有文藝民宿、有景觀民宿、有懷舊民宿、有鄉野風民宿、有歐洲風民宿、有田園風民宿、有城堡風民宿，還有一大堆各種各樣的主題民宿。

單單就這一個分支就可能會有無數種設計方案和運營方法，到底如何選還要看你的喜好，然後才能根據你的喜好找到對應的風格，在你設計的時候還應該腳踏實地的考慮一下你的受眾是否也跟你有相同的情懷，以避免自己天馬行空但客人卻嗤之以鼻。

不過真給建議的話，還是建議你首先考慮兩個因素，地區文化和資金。如果你處在一線以上城市，可選區域又位於市區或繁華區域，地區文化兼容並包，那麼你可以任意選擇，但涵蓋娛樂類型少一些就好，總會有人賞識，不要貪心希望所有人群都來到訪就好。如果你是處在二線城市或者旅遊城市，有著鮮明的地區特色，比如麗江、三亞、銀川，那麼你就要考慮利用好當地的文化資源和旅遊資源，結合當地特色拓展休閑項目。然後就是資金了，和居住類民宿比起來，休閑類民宿可是燒錢大戶。要求佔地面積大，不然不能展開休閑理念；裝修不能掉鏈子，因為這是你設計的初衷，也是招攬客源的第一視覺需要；設施不能少，否則休無可閑，就算你用世界名畫裝飾屋子，那能看幾個鐘頭。這些可都是白花花的銀子，更何況，這幾樣花費上去了，日後保養的費用必定少不了，人工費用也是一樣。所以，如果沒有雄厚的資金支撐，輕易還是不要碰休閑類民宿的好。不過假如你有錢，那就另當別論了，只要撐過了最初的艱難時期，如果能把品牌打響，那麼休閑類民宿的收益可是居住類民宿所不能比的，甚至還可以產生很多周邊衍生收益。這就是另一個話題了。

休閑類民宿的盈利方法其實並不複雜，但複雜在定價。價格定的太高客人會覺得不值，定低了無法體現精心設計的價值也無法收回成本。除了通過成本和回收周期核算價格，還可以考察周邊類似民宿制定競爭性價格。休閑民宿的推廣手段比較多，所以計算成本時要把推廣成本也計算在內。各類民宿平台是你的第一站，成本低範圍大見效快。第二站就是自己的品牌建設，地面品牌和線上品牌的推進要同步進行，口碑為先，文化在後，不要本末倒置，客人口中的好才是真的好，自己可以吹噓但不要過頭。無論你搭上景區還是當地政府，無論你找網紅探店還是SEO，引路蜂必須有，在第一批客戶留下口碑後，將口碑與自己理念融合，獨特而有創意的打造出一個能傳頌的形象或者印象，然後在用戶的動機路徑上去布局吧。這些事都做完了，活著是不成問題的，能做多大還是要看時運。

再來說說居住類民宿，這一類就簡單的多了。你可以把居住類民宿看成精裝修的小旅館、不帶飯的農家院、服務至上的快捷酒店，總之，所有的思考都為了一個住，怎樣住的舒服，怎樣住的開心，你就怎樣設計。

從這個角度考慮，這類民宿會省心很多，不需要明顯的風格比如歐式或者日式，不需要明顯的主題比如漫威或者迪士尼，不需要多餘的設施比如泡澡池或者娛樂室，不需要多餘的修飾比如霓虹燈或者夜光壁。要把設計心思全用在舒服上，當然也不能完全忽略視覺效果，只是說不要花超過心理預期的錢。

通常這類民宿在你選擇時候就要想好它的用途，所以如果有選擇權就不要選離城市和景區都特別遠的房源。只要守在大人流附近，配合民宿平台、大眾點評和自己的各種營銷手段是很容易做出去的。

但一定要注意居住類民宿的維護工作，因為用途不同，消費人群有很大差別，消費階層一定程度上決定了人群素質，雖然每個人群都有素質極高或極低的異類，但低消費人群的破壞性總體上來說還是高於高消費人群的。控制維護成本有事前事後兩種方法，建議結合使用，有備無患。

事前主要是各項保護措施，很多保護措施在裝修時就要考慮在內，一般居住類民宿有公寓類（無廚房）、民宅類（有廚房）兩種，其他配套大同小異，你需要考慮到的是大成本裝飾和物件的維護，比如地面、牆壁、燈、床及床上用品、家居、馬桶、水電等，民宅類還要加上灶具，至於廚具是小物件，無所謂了。

出於成本和維護的考慮，這些物件和配置一定要使用經久耐用、防水防腐但價格低廉的材料和工藝，當然一定要環保。比如地面不使用木地板，覺得水泥刷漆不好看可以使用大理石或較堅固且美觀的地板磚，日後處理各種污漬就很容易。牆面可以使用防水牆面漆或防水壁紙，儘可能減免了水漬污漬的殘留，而且在清潔的時候也省力。使用簡單明亮的LED照明燈，如有吊頂可以嵌在吊頂中，降低損壞幾率。床自然也要堅固耐用的床，而床上用品目前都有防水系列，並且舒適度尚可，其實床上防水主要考慮床墊就可以（床墊遇到最多的問題就是泡水，危害前三名是小孩、老人、情侶，小孩是尿床、老人一般是行動不便導致的各種失誤、情侶你懂的），給床墊一定要套上防水罩，至於被褥枕頭，都是消耗的起的。現在家居都會有亮油或者防水塗料保護，沒有的話可以自己買防水噴霧噴塗，刮傷有些頭痛，只能事後修補，不嚴重可以不管，畢竟注意那些細節的人不多。水電、衛生間和灶具基本上在設計OK的情況下，施工選材時注意耐用性就好。格外要說下馬桶，很多人會在民宿中使用坐便馬桶，其實從經濟、衛生和維護角度來說都不好，蹲便除了丑和逼格比較低外，其各方面性能都超越坐便馬桶，建議使用蹲便馬桶。設計中尤其要注意下水設計，只要設計夠好，住戶不是人為破壞一般不會堵。灶具不使用燃氣系列，使用電器設備，能嵌入則嵌入，能隱藏則隱藏。

如果你事前工作做的足，事後工作就基本全是清潔和少少量維修工作。很多民宿老闆都怕房客留下巨量垃圾，其實巨量垃圾不可怕，反正都是垃圾也不用投鼠忌器，除了做好垃圾分類稍微麻煩點，真收拾起來不算麻煩。要命的就是那些污漬，即使做好了防護也很難避免不留下污漬，沒有什麼好辦法，只有擦。人流密集的話只能用人，因為客人退房和新入住銜接太緊密，人工最快。如果人流稀疏可以配備少量清潔人員加掃擦地機器人加蒸汽拖把。機器人和人工同時開工，難搞的污漬用蒸汽拖把，半小時內讓它光亮如新沒問題。

其實細節還很多，不同民宿也有不同情況產生，還需要在運營中調整策略，不能一味複製。

最後再來說說這類民宿營銷。這類民宿可以說非常普通，沒有什麼情懷加持，也不具備什麼品牌效應，說白了就是個睡覺買賣，所以別想著搞什麼高大上的營銷，也不需要做品牌建設，人流是最重要的，哪裡人流多去哪裡。以前所有小旅館拉客的方法別嫌LOW，全都能用上，只是要注意合法性。現代玩法就是上平台，另外有餘錢可以做做SEO。也別全指望外部，你的買賣你得做主，先從底層摸爬滾打一遍再說，比如各類貼吧、豆瓣小組、知乎圈子，網易評論、B站彈幕、所有問答、天涯貓撲、微信朋友圈、QQ空間、各種群組能用的都給它用上。這就是個量的積累，你得做，做了不一定有效，不做肯定無效，這些看似比較low的區域中指不定哪個就有你的貴人，再說這種級別的民宿圖的就是個便宜便捷，消費群體肯定是底層人民，你這麼宣傳完全對口。

關於兩種民宿具體怎麼宣傳，玩法太多，策略細節也太多，這裡就不贅述了，有興趣的可以留言或者私聊。

另外，現在新型民宿都喜歡搞無人管理、智能管理，怎麼說呢，有一定的好處，但還沒有大家想像的那麼智能，而且接觸互聯網和智能產品較少的人，管理初期存在很多問題，反而影響房客體驗。智能管理細節也很多，想探討的也可以留言或者私聊。

你看你開民宿是因為情懷而開還是為了快速賺錢？如果是為了賺錢那要預估一下你能承受的回報期多長？如果是情懷而開那要看自己的經濟承受能力，一旦初衷確定了，設計方案就差不多有方向了。

這個問題，相對比較籠統，我擬幾個問題，從這幾個維度來溝通這個問題。

1、你在保證家庭未來一年不降低生活水平的情況下，還有多少可以支配的投資金額。（如果你是單身漢，沒有妻兒老小負擔者，自動忽略。）

2、你的客源從什麼地方來？

3、你的房間數？房間數的多少決定了你的經濟成本賬。正常情況下，10到15間，是一個層次，因為你自己加2個服務員就可以維持。如果超過15間，又要加一個人，多加一個人，多一個人的成本但能多管5間房，但是多5間房，你的入住率能否跟上？

4、你的選址？選在什麼地方？風景區還是城市？如果在風景區的話，道路交通，生活配套，景色，等等因素如何？

5、誰來運營？民宿開業後，怎麼運營？是自己運營還是委託第三方運營？

6、定價。每晚房間的價格。淡旺季是否調價。都需要思考的。

總之，在房屋動手設計之前，先考慮好投資運營方案，或者說做紮實商業方案，然後再根據資金預算來決定設計方案的成本。根據選址，來決定建築方案。

以上是我的建議。

另外，建議你成為知乎鹽選會員，去看看裡面的一些專欄。裡面就有不少講民宿的視頻。

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我們也設計了許多民宿，但是業主要清楚以下幾個問題：

1.你是準備新建還是改造？

2.你準備了多少資金？民宿多大？最大程度地準備迎接多少客人？

3.民宿的建築風格和裝修風格準備採用什麼樣的？

想明白了這幾個問題，大概就能找設計師開始設計了，這也是給想要開民宿的題主的一點建議吧。

至於其他經營方面的問題，抱歉，幫不上忙。

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兄弟，我勸你還是別踏進去了，我貼一個B站的視頻吧

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@半佛仙人

個人不建議外行因以為民宿很美好很能賺錢而投資，做了民宿的都想退出，只是因為投資了要不得不堅持經營下去收回本金。

如果你非要做，一定要做足前期工作，三思而後行。

經營方面沒法提供太多建議，但是我們可以為您量身定製一棟精品民宿建築，您前期大概只要掌握好場地信息，想要的風格、需要什麼樣的空間功能和房間數量，就可以出一份很好的設計方案了。

當然，如果您一點頭緒都沒有，我給您推薦幾個易蓋房的民宿項目案例：

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差異化

不談預算設什麼計

若回歸「民宿」本來面目，那麼好好的過自己的日子，順便吸引欣賞你的人入住，分享時光感受，一桌吃飯一起嘮嗑.....

若追隨他人的腳步開「民宿」，那便是生意，問一問自己能否像生意人那樣吃得苦中苦.....

兩條路呢……需要自己找答案呢

祝您生活愉快??

沒開過民宿，掙不掙錢不知道。但旅遊喜歡住民宿，各種風格的民宿，最愛的是那種接地氣，很具親和力的民宿。

個人覺得店家的親和力，真誠度，和給人創造的環境更能讓人印象最深刻，會再次回去住和推薦給朋友。

設計風格喜歡自然風，比如原木色的傢具，門前一個院子，種滿花草，院子里有躺椅和隨意擺放的椅子，逛了一天回來，可以坐在院子里跟一起住的遊客聊聊天，或者靜靜地看會書，追追劇。刷會手機。千萬不要有音樂，如果有的話也一定是很軟和，很輕聲的。

在麗江的時候住的民宿房間基本沒什麼設計，但有個大院子，提前預約提供吃，喜歡做飯的朋友可以自己動手做，然後大家一起在院子里圍著個大桌子一起吃。當然你不喜歡也可以自己做個小鍋坐一邊自己吃。院子里有豆豆椅。太累了就在院子里窩上一整天，等著老闆娘招呼大家一起吃。感覺象個小家庭。

在泰國AYATTUYA住的古城旅館，由幾棟兩層樓的樓房組成，每層四間房，象宿舍樓一樣外面有個寬大的走廊，房間很大，傢具古香古色，有點沉重，但房間外面都擺了桌椅，大家都在外面喝酒聊天，然後就聚在一起，把各樓層的拉過來一起開了個PARTY。

在緬甸的海邊提前訂的民宿，是新開的一家獨棟，在海邊的一個山坡頂上，山岥種滿了山茶樹，香蕉樹和一些花。只完成十棟左右，其它的還在裝修中，房子的建造象個木頭蒙古包，傢具全是我愛的原木色，連地板也是極原木色，床上用品是帶圖案的四件套。陽台正對大海，放了兩把椅子和一張小圓桌，每天回來後就坐在這裡聽聽海，聊聊天。民宿離海灘騎車要二十多分鐘，而且吃的也是在海灘附近才有，當時想住一晚就換，結果連續四晚都住在這裡，因為住起來很舒服，而且遠離鬧市，還能看到星星。

第一次去迪拜我們選了一家四星級酒店，豪華度相對國內的旅遊五星更壕一點。房間很現化代，白色傢具，進門是小餐吧，有桌椅和衣櫃，走下幾個台階才是床，柜子，電視和水晶燈。相對於房間，我們更喜歡裡面的服務，每個服務員都很有禮貌，衛生搞得一塵不染。樓下的自助早餐竟然有三文魚刺身，隨便吃，不限量。一家中餐廳，裝修高檔，只對酒店住客開放，還需要提前訂位，餐點不大，但精美。一直在那住了兩周。第二年再去預訂時，很遺憾他們正在翻新中。下次再去還想再訂這家。

在英國CHESTER住的AIRBNB民宿，應該是主人的車庫改建的，在主人房子的後花園裡，大大的草坪，有花有樹有果，還有鞦韆。典型的英式家庭布置，所有的白色傢具和用品上都帶印花，淡淡的，讓人感覺溫馨。

設計特別是一個賣點，但個人認為附加值更能吸客。

不知是否對題主有幫助。

民宿酒店如何在OTA上提升銷量

今年疫情原因酒店生意前半年生意都不太好都想要在後半年好好發力，現在好多酒店都是公寓型的由於沒有臨街的自然人流量，那麼就全靠OTA平台的運營和推廣了，由於有些老闆不懂運營所以做的很不理想。接下來我給大家講些乾貨

成功都是策划出來的。　　

有什麼想法，而是先策劃，這樣才能賺更多的錢。　　

說偏了，我們來說重點。　　

賣醫療器械、醫療儀器、糖尿病治療儀、心腦血管的儀器什麼的，都是找一些老人，一人給他們100塊錢，讓他們去排隊，就是當托兒，雖然大家都知道這個，但是效果確實好！　　

賣房也是這樣，開盤了，必須得有托兒。很多人買房，在猶豫，最後下決定買房的，不是因為房子好，而是因為旁邊的人都在搶。　　

淘寶上賣東西也是這樣，一個店鋪的銷量越高，生意越好。

1 那麼多人買，肯定東西好，不然不會這麼多人買；

2 即使東西不好，買回來上當受騙，前面還有那麼多人買了，上當受騙的多了去了，又不是我一個。　　

3 人就是這樣，缺乏獨立思考的精神，從眾心態強。

把握住這3點，OTA平台上的流量也適用於這個規律。

大家都知道要做曝光量、瀏覽量、轉化率，這個指標高了，排名才能靠前，曝光才能增加，訂單才能增長。

幾個核心指標一定要往上做起來，1 瀏覽量 2 訂單量 3評價數

一定要想盡一切方法，提升你的這3個指標，要不然我怎麼可能從70多家酒店中長期排名在前4。可以用正規的方法，比如好評送禮折扣等方式引導訪客，也可以用其他方式，找朋友或者專業的團隊來增加你的瀏覽量、訂單量、評價數，這是潛規則，大家都懂的。如果找不到這樣的團隊，可以私信我，我把和我合作的團隊發你。但是也不能沒有方式方法的去做，什麼時候做，做多少量，怎麼做，這都是技巧。

OTA平台都一樣，他們自己就是公司，公司就是以賺取利潤為目標的，那麼OTA平台的利潤從哪裡來？沒錯，就是我們銷售房間的傭金，所以OTA平台做的就是如何排序能夠讓平台謀取更大的利潤。所以大家會發現平台上的酒店排名都是變化的，因為所有OTA平台都是這樣的，你訂單高的時候，會把你排到前面測試一下，如果你的單掉下來了，OTA平台會默認你排名上升了，單量反而下降了，要麼會判定你為不正常手段做訂單量，要麼會再次排到後面去，只有整體有個穩步上升的曲線，這樣排名優化才會比較快，所以需要制定一個長期的策略。

還有很多小的技巧，比如你們商圈平均的轉化率就是20%，你操作到80%的轉化，風險就會很大，不可能來10個人瀏覽8個人都定了你家的房間，明顯不正常，所以轉化率並不一定是越高越好。所以還需要配合一些瀏覽量來稀釋轉化，讓風險降低。

類似這樣的小技巧還有很多，由於時間關係，下次再分享給大家，也歡迎有在西安開酒店大家留言交流或者私信。這次就跟大家分享到這裡。

建議你還是需要走出去和民宿主去聊一聊，可以幫你避免踩坑，但是的確民宿運營需要很多經驗和資金，你還得考慮你的選址和民宿風格，定位和宣傳等等。

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