出品：大眼樓管

　　作者：肖恩

　　11月初，卓越集團董事局主席李華給剛從新力離職的明星經理人陳凱準備了個一人之下的職位—卓越置業集團執行董事長，並表述，「沙驥來了以後，公司各方面都變得更好，我很滿意。」現在希望公司更上一個台階，兩三年內希望卓越能做到行業top20。

　　目前看TOP20的門檻是1500億，卓越為了上規模拼了，不僅聘進了明星經理人，還在持續加大拿地力度。近日，聯合陽光城以高達107.58%的溢價率競得江蘇南通市R20035地塊，樓麵價8847元/平米，還高於附近碧桂園雲峯項目8000元/平米的銷售均價。這樣的規模真的有意義嗎？

　　寫字樓出身 執著於上規模

　　李華早於1996年就在深圳創立了卓越實業發展有限公司，但從2003年打造第一棟寫字樓卓越大廈起，才算開啟房地產開發業務。相較於上世紀八九十年代就進入行業拼殺至今的頭部房企來說，卓越還算是比較年輕的。

　　但卓越集團找到了自己的差異化，在深圳累計開發寫字樓超過40座，在深圳還獲得了個響亮的稱號：寫字樓大王！卓越集團2019年也憑藉著949.5億的銷售位列准千億房企之列。

　　但卓越卻依舊沒能上市，2006年遇上了金融危機，2009年又因為價格沒談攏，卓越兩度衝刺IPO均失敗。截止目前，隨著中梁、新力、金輝、祥生等陸續成功衝上港交所，TOP50的千億及准千億房企中，卓越是為數不多的還未上市的房企。反而旗下的物管公司卓越商企於今年實現了上市。

　　不過，卓越卻也是擁抱資產證券化的。Wind數據顯示，卓越不僅發行了16期資產支持證券（ABS），還發行了10次交易所上市的債券，而發債的主體就是卓越商業管理有限公司。

　　卓越商業是卓越集團旗下的商業運營主體，債券年報數據顯示，截止2020年6月，卓越商業的自持物業（主要為寫字樓）賬麵價值達到678.71億元，管理的商業面積達到65萬平方米。

　　但租賃業務貢獻的業績卻很少，2019年，卓越商業實現營業收入170.92億元，同比減少18.42%，主要系項目結轉規模下降所致。實現凈利潤50.51 億元，同比減少19.52%。其中，房屋銷售收入仍是卓越商業主要收入來源，佔比達93.93%，而租金收入體量仍小，僅10億出頭。

　　看下來，寫字樓業務並不能挑起收入的大樑，卓越或已認定大力高周轉商品房上規模才是存量時代的生存策略。早在2018年，李華正式在內部提出三年千億目標，不過今年後兩個月需要衝刺306億才能達千億，難度不小，畢竟金九銀十兩個月才銷售100億元。而陳凱就是來幫助卓越上規模的。

　　存貨不足 激進拿地也要衝TOP20

　　李華曾強調卓越集團「高土儲、高周轉、強融資」等三大措施。而事實上，卓越的土地儲備或是明顯不足的。

　　克而瑞數據顯示，截止2020年中，卓越集團的土儲貨值為2426.5億元，權益貨值為1738億元，土儲建面為1028萬平方米，約70%布局在大灣區。公司披露的數據是，集團土地儲備近5000萬平方米，但這其中可能含有較大比例的舊改項目土儲面積，確權情況尚未可知。

　　僅從克而瑞的數據看，公司當前的土地儲備，相較於2019年的銷售額，去化周期僅有2年多。因此，卓越這兩年的拿地規模常列行業頭部。

　　2017年卓越集團新獲取項目39個，貨值共計1361億元，位列行業26位。而2018年，卓越集團拿地總面積896.93萬平米，以1205.9億元的新增土地貨值位居行業第21位。均高於38的銷售排名。

　　而今年前8個月，卓越新增土儲貨值僅280億。高土儲要搭配高周轉，需要的是龐大的拿地和開發銷售能力，卓越此時需要陳凱在強拿地、高周轉上跑起來。陳凱趕赴深圳上任才20多天，卓越就在土地市場出手4次。

　　11月25日，經過多達97輪競價，陽光城、卓越置業聯手競得江蘇南通市R20035地塊。該地塊位於南通張江路東、合歡路北，起拍價為5.22億元，起拍樓麵價為4262.1元/平米。

　　最終，卓越和陽光合計以樓麵價8847元/平米、總價10.84億元的成本競得該項目，溢價率達到107.58%。這塊地的成本不低，這不僅體現在溢價率上，還體現在與周邊新盤的對比上。

　　安居客數據顯示，在項目所在區域---錫通科技產業園附近，目前在售的項目有2個，分別為五洲國際開發的「五洲翡麗公館」及地方小房企南通好得家公司開發的「好得家悅城」項目。兩個項目的均價都在5500-6500元/平米的水平，即使是更靠近市中心的碧桂園雲峯，單價也才8000元/平米。

　　這樣的項目能收回本嗎？尤其是對於低利潤率的房企來說，這正是陳凱操盤的前東家們---陽光城、中南等的弱項。陳凱的這一套高舉高打的策略，在未來還好用嗎？

　　但李華是信任陳凱的，至少是想儘快破千億。除了前述江蘇南通高溢價宅地。還包括：

　　11月12日，經過38輪競價，卓越以6.987億元競得浙江省溫州市永強北片區永中單元B-02地塊，樓麵價10842元/平米。

　　11月20日，經過112輪競價，卓越以上限價13.54億元競得嘉興平湖市1宗住宅地塊，樓麵價9676元/平米，競配公寓面積3.24萬平米。

　　11月25日，在擊敗綠地、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海等一眾金主后，卓越以27.99億元競得昆明市集中出讓的16宗地塊，始價10.3億元，溢價171.75%。此外，項目需要安置住宅不低於17.8萬平，且完成項目地塊四周配套市政道路建設，承擔的面積約12.54萬平米，及完成地塊周邊6.32萬平米的規劃公共綠地建設。

　　卓越為了上規模，拼了！