北京房价下跌4.46%！社科院：2020年，三四线城市总体下跌?

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聊保值前，得先聊聊通货膨胀。网路上有个关于RMB百元面值图画的段子：「多年以前，百元钞票上有四个人，寓意可以养活四口人；现在百元钞票只有一个人，寓意只够一个人用」。 当然这仅仅是个笑话，不足以当真，但近期持续高位的猪肉也确实让大家意识到资产保值的重要性。

做为中国家庭最重要的资产——房子，它如何保值也是人们历来最关心的。接下来我谈一下自己的两次买房的几点感受：

一、 社区配套是基础

社区配套包含各个方面，例如学校、交通、医疗等。房地产行业核心竞争力就在于提高产品的附加值，品牌房企尤其重视周边配套的打造，这里边我最熟知的就是学区房，例如碧桂园的战略合作伙伴博实乐教育，卓雅教育集团（即原雅居乐教育集团）。

当房地产遇上教育，也就衍生出了现在所谓的学区房，二者互相依托、互相提升，完美的诠释了 「1+1＞2」的价值关系。「地产 教育」的发展模式，也已经成为房地产开发的一种惯有模式。现实生活中，学区房与各个楼盘只加上名校光环，均能成为市场上的「抢手货」。因为优质学区房能保证孩子享受优质的教育和人文环境。而且，二胎政策的出台，更是使学区房的价格一路飙升、供不应求，保值当然也就更有底气。

二、好的户型更抢手

房子的户型直接决定购房者的居住舒适度，户型较好的房子的保值率也较高。以89方户型为例，三房两厅一卫和三房两厅两卫的，在同等价格下，优先成交的肯定是三房两厅两卫户型，往往在挂牌价三房两厅两卫的户型优势。

比如，石家庄地区老房多以大户型为主，105平只能做到两房，但现在市场品牌房企主流产品105平的三房也很常见，当这种户型同时进入二手市场时，你觉得哪种户型更保值呢？

三、物业服务是保值软实力

在硬性条件差异性越来越小的今天，越来越多的购房者更加看重物业服务。必须承认，良好的物业服务不仅能在短期内能促进楼盘销售，也为之后二手房市场房产保值提供了保证。

社区环境的保持、绿化区域维护得好、设施设备无不良问题，这些都无形中增加了居住的舒适度。而这方面品牌房企有自己的物业团队，也有著天然的优势，例如碧桂园服务，万科物业，金碧物业等。

综上所述，如果你不是专业人士，没有淘金的能力，闭眼买品牌房企产品一般问题不大。

「房住不炒」是大方向，也是国家一直主张的。

08年开始商品房市场火热，在经历了十年的跌宕起伏，地产逐步迎来了「白银时代」。在和友人的交谈中，发觉2011年购房的那批人，一次性付款居多，很少有客户使用低首付签约，这批90年代下海打拚的人冲入了这片蓝海，享受著商品房大涨的红利。但在商品房几轮疯狂上涨后，「有形的手」开始伸出，互联网发展迅猛导致房地产销售趋于透明化，客户开始变得冷静、理性。

商品房回归刚需是必然趋势。其一、现在开始购房的人，更多是90后掏空6个钱袋子准备的婚房；其二、北雁南飞的退休业主在文旅地产的度假需求；其三、大批购置房产的阶级人数锐减。那么，在这个每年通货膨胀到3%的时代，如何去抵抗贬值带来的损失？

有些人会选择去理财，其实理财真正的意义是抗通货膨胀，但是并不是所有人都懂得如何理财和保证资金安全。前仆后继的P2P暴雷，让大家心惊胆战，因此房产保值的概念出现在人们的视野当中。

作为普通家庭很重要的一部分固定资产，如何实现未来很长一段时间的资产保值？这个反问还是比较书面，我比较生活化的解答下。其实从各位现在居住片区的二手房出售的高低价格，来反观是什么让房子保值或者甚至有效益。总的来说就是几点：是否大盘、品牌大小、小区维护好坏、小区周边的居住配套如何。

大盘有足够的土地给小区建设基础设施和30%的绿化，比如儿童游乐场、篮球场、绿道长廊、棋牌桌椅、游泳池、环小区塑胶跑道、康体设备等等，茶余饭后散散步，溜溜小孩，和邻居下盘棋，很惬意，这是公区所带来的幸福感。

大品牌可以让你买完房没有后顾之忧，因为有人管你的售后，现在的卖房都卖的楼花，那么多小地产面临困难，存在一定烂尾楼的风险。最重要的是大品牌有自己的物业，一个小区收楼的第一年有序好看，没用；要收楼后五年、十年还能如新，走进小区，没有野草、树木修剪得当、无滋生蚊蝇，最最基础的，小区里没有到处是小动物的排泄物，楼道常新。和买车一样，小区也需要保养，需要物业维持安全，更高端点的小区会实行智能化，这一切都离不开好物业。

如果开发商有自己的物业，那么对物业的管控就会强很多，小区的管理也会井然有序。也是常说的：买房一阵子，物业一辈子。打个比方，作为国内品牌房企，碧桂园凭借其强大的资金链、优质的物业服务、精工建筑品质很大程度上能满足购房者实现房子保值进而有序升值的需求。

「房住不炒」是国家颁布的一项法令，目的在于限制房价，让房子回归其自然属性——居住属性。

这个政策的愿望是好的，居住属性确实是房子本该体现的属性，但是作为市场经济中的货物，它不可避免的自带有商业属性。在这种情况下房子价格，房子价格是难以攀升的，怎么样做到？

我想作为房子，最终好的还是其居住属性的好——质量好，怎么样质量好呢？那肯定是大品牌大开发商的房子质量好了，君不见手机市场iPhone和华为满天飞，即便是二手市场也是这几款手机紧俏一些，占据了大部分的市场。

我想用这个例子大家会更能理解一些，什么是品牌什么是质量，毕竟手机这方面接触的人群会更多一些，而大家的感触会更深刻一点。苹果、华为这两个品牌多大多牛，特别是5G之后的华为更加突出，为什么这两者转手也相对容易，保值度相对较高，原因还是大品牌、质量好。

所以说房子保值，肯定也是大品牌、大开发商比较放心，因为房子价值更高，需要更深厚的底蕴去维系其价值。

而另外一方面则是附加价值——服务，随著生活水平的提高，服务行业发展的愈发迅猛，因为人们越来越关注这一块了，越来越在意服务过程中的体验感了。就拿快递来说吧，为什么顺丰比一般快递贵，但是在快递行业还是独霸一份市场？

因为他快啊，服务客户的体验感好啊，大家觉得这个钱花的值得，所以他有存在的价值啊，任何一个价格都是价值的外在体现。而房子，作为一个家庭的维系和延续，其所体现的价值肯定不仅仅是居住一个因素这么简单了，肯定还要考虑其交通配套、公共配套设施等方便性，对于生活的助益性，以及日常生活的便捷性。

而交通、配套、市政这些都是外在的客观因素，是很好选择的，但是像物业这些软性服务其体现的价值就是难以客观衡量的，这就需要有一个品牌在背后支撑了。这方面同事就给我讲了一个很真实的故事，也是发生在她身边的事情。她在江北的一个市中心小区买了房子，那一块是属于市中心地带，各种配套是非常完善的，这样的地块是开发商的必争之地，所以一条路上就有几个开发商的盘，她购买的是碧桂园的房子，另外还有还有万科、海伦堡等大小不一的开发商楼盘。所以就出现了一个比较「奇怪」的现象，同一个区位的楼盘，像碧桂园、万科等开发商楼盘去到了一万五六，而像海伦堡这类开发商楼盘才卖九千多，价格差距就是这么大，而且房子还没有碧桂园、万科等开发商楼盘好卖。因为是繁华地带，二手房也是比较好卖，而二手房形势跟新房的形势一样，完全也是碧桂园、万科等大开发商卖的火，一房难求，价格自然也是甩了那些小开发商好几条街。

其实大家也都知道，经过几十年的发展，房地产建筑技术已经日趋完善，房地产开发商之间的差距已经不是那么大了，而正在逐步拉大的是背后的物业服务这一块，而这一块也正是大家越来越关注的地方。所以说同事的故事大家还是能够理解的，毕竟碧桂园、万科这些大品牌开发商在物业服务这一块也是发展的非常好的，而其中碧桂园更是在香港上市了，更是有著雄厚的实力和品牌做后盾，更让大家信赖。

所以，想要房子保值，无论是从心里还是从实际出发考虑，选这些大品牌开发商、拥有良好的服务业团队的开发商都是值得选择的，因为大家都认可，那它的价值就不会降低，价格永远是价值的体现，也只有大家都认可的价值才会是不变的价值。

「房住不炒」是近些年来国家房地产调控的主基调，加之7月底在政治局会议上明确强调了「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，这再次意味著房地产调控总体仍是从紧。自2016年的「930」房地产调控以来，稳住房价一直都是焦点。我们购买房屋不仅希望可以舒适的居住，更希望可以是一种无形的投资，日后如有需要出售时可以赚上一笔。即使不赚钱，最起码也是保值的。所以选择什么样子的房子才能实现保值，成为了很多人很关注的话题。我觉得在购房时重点关注以下几方面：

1、区位和地段：区位和地段在很大程度上确定了房屋的保值与否，这个并不是说越贵的地段越能保值，便宜的地段就没有上升的空间。在买房时要提前对周边的区域规划进行了解，这是判断房价未来走势的基础；

2、配套设施：无论是商业配套还是交通配套都会对周边的房价产生很大的影响。例如一个商场的开业或者一条地铁线路的开通都会使周边的房价倍增；

3、物业服务：物业服务已经被越来越多的购房者所重视，甚至有不部分购置者直接冲著物业的口碑来购房，良好的物业口碑会吸引更多的人前来选择，相反，屡次出现问题的物业会导致购房者对开发商降低信任度。

4、房屋质量：房屋作为不动产，在人们长期的使用过程中，虽然房屋形态不会发生巨大的改变，但是随著时间的流逝还是会出现自然和人为的损耗，所以良好的房屋质量也可以是房屋得到保值。

大家在购房时，除了关注区位、地段和配套设施外，还是尽可能的购买大品牌开发商的产品，这样不论是房屋质量还是物业服务都有会相应的保障。

当房住不炒真正成为主流趋势，人们对于居住环境的各方面诉求将会更高、更多。除去刚需客户，大部分客户将会追求一房「多面体」来保证房屋的居住舒适性和价值。在经济能力范围内，追求最高性价比，也是显而易见的趋势。

除去基本的房屋面积和户型等硬性条件以外，房屋附属价值将会是重要的参考条件。交通配套是否便利，对于未来出行将会起决定性作用；周围配套是否齐全，医疗配套，学校等要保证基本的生活便利条件。

但在以上条件共存，例如同一范围内竞品可享受同等配套的情况下，苑区内部居住体验将会是重要竞争点。能够拥有一个良好的社区环境，好的园林绿化，会给业主居住带来更好生活环境，良好的物业带来高水准的服务体验，这些未来更会是人们选择置业时候考量的重要指标。以郑州东区的项目为例，碧桂园翡翠湾一期在交房时期，在售的二期比项目周边竞品每平方价格高3000左右，但是项目业主仍然满意收房，因为有目共睹，小区绿化，房屋质量，以及物业服务的水准，是高于普通小区的，这也足以可见，项目房屋质量、园林绿化及物业服务的重要性。随著人们生活水准的提高，也越来越重居住体验提升，不再单纯以价格为唯一考核标准。

房子是用来干嘛的？40年前在大街上问，恐怕会被人当成傻冒：「你个棒槌，房子不是用来住的还能是干嘛的？」40年后，新世纪的第一个20年即将到来，国内房价经历了魔幻般的变化，房子的功能再也不是单纯的「住」。现在你再问街上的大叔小姑娘，就连我老家村口晒太阳的大爷都能给你说出一番买房的独特逻辑，大有坐看房价潮起潮落，我自看淡一切的气势。

」房住不炒「仅仅是为了遏制涨价吗？毕竟高房价对经济增长有著不可忽视的作用。」房住不炒「更本质的一点是使房子回归它的本质属性——居住，为的是即使再有四十年，在大街上问房子是用来干嘛的，得到的回答也只有一个：「你个棒槌，房子不是用来住的还能是干嘛的？」

那么失去了炒房潮和炒房客的搅动江海和开发商的放任自流，买过房的同志和想买房的同志考虑的就不是怎样靠著买房一夜暴富，而是房子保值问题。房子该如何保值？我们从根本上来看，房子的本质属性——居住。

能够给居住属性加成的房子，必然是可以保值的好房子（好房子的标准悄悄的从让我暴富转变成了让我住好）。

我们从三个角度来看居住属性，

第一：品牌。别说我俗套，因为市场经济的大趋势到后来还是品牌的竞争，比如女孩子喜欢买SK-Ⅱ神仙水，迪奥999，咋不买大宝SOD蜜呢，大品牌之所以成为大品牌，背后是由品质作为支撑的，房企的发展规则一般是由当地发家辐射全国，要说说走不出本省的房企比项目遍布全国甚至国外的大型房企更有品质保障更能保值，抱歉不能苟同哦。

第二：物业服务。说到物业脑海里第一个印象是以前小区看门大爷和拿著清洁工具晒太阳的大妈，当时感觉很温馨，现在看来。。。很朴实。现在有房一族讨论自己的房子好不好，除了价格之外谈的就是物业，毕竟不小区的房子，差别也真的就是家具和壁纸颜色，居住的幸福感差异还是来源于物业服务。拿目前风头正劲的碧桂园和小开发商物业来比，第一年可能差距不大，第五年可能就是两个完全不同的社区环境，专业且始终如一的物业服务，让房子住的安心，自然也就保值了

第三：社区配套。社区配套包含众多方面，这也是开发商实力和良心的体现。完善的配套不仅仅是小区进出口的自动门禁系统，还是以碧桂园为例（毕竟物业也是它），从小区入口人车分流，到小区内直饮水、wifi覆盖、无死角监控、电子围栏、人脸识别、健康步道等等，还有小区内外规划的幼儿园至高中的一站式学校（看小区规模）、医院、超市、商铺入驻等等，毕竟满足生活一切需求的社区才能提供美好的社区生活，不是么？

房子保值是未来房市发展的趋势，认准三个原则自行评判会为保值提供保障，当然首付能不能凑齐，就看板砖努不努力。

房住不炒，应该是这两年房地产市场的最热词了。虽说国家政策的严控是为了稳定房地产市场，从原则上来说，房价既不会短期大幅度上涨，也不会快速下跌。但是现在网路上还是不乏出现很多声音，对未来的房地产市场并不看好，预测房地产市场的降温和房价的大跌，不经让很多计划购房者心生忧虑，对是否要在这个时间段买房犹豫不决。那么如果要下手的话，入手什么样的房子能最大限度的降低风险，什么样的房子最保值就成了购房者的重点关注问题。

房屋的最根本属性还是生活和居住，想选择稳妥保值的房屋，应该有以下几个特点：

1、学区房：家庭的重心都在孩子身上，学校附近是有孩子的家庭的首要选择，路程短安全，上下学方便，重点学校周边更是让父母趋之若鹜。所以不管市场如何改变，学区房一定是最保值的房屋之一。

2、商圈：配套齐全，购物方便，交通便利，这是买房首要考虑的问题之一，房子的功能是居住，偏远人少的地方未来可能会出现因无人购买，滞销导致的房屋降价出售，但是生活设施完善的中央居住区一定不会。

3、生态环境：如果想选择安静的地方居住，那么请选择生态环境最具优势的区域，现如今人们对于房子的需求已不仅仅是可以居住，改善形住房也是购房的一大趋势，在城市环境日益恶劣的今天，空气清新景色优美是中高产阶级、老年人的不二选择。

4、户型：除了大环境，产品本身的优劣也极为关键，再好的区位，没有好户型一样也是无人问津，户型方正、得房率高、南北通透、布局合理的房型一定是房屋保值的重要保障。

5、物业：判定好社区的标准，一定跟物业服务息息相关，水电、暖气、维修、小区环境卫生、安保等等物业问题是生活中一定会有的问题，好的物业能让你省心许多，有更好的居住体验，毕竟生活工作都那么累了，谁也不想天天和物业打维权战。

6、社区配套：现在大多数上班族下班后都没有更多精力去健身运动，社区内如果配有篮球场、羽毛球场、乒乓球桌、健身跑道、健身设备等，让业主在家门口就可以活动，会大大提升都市生活的幸福感。

7、品牌：大品牌本身就是保值的保障，大品牌代表著好的质量、户型、社区配套、物业服务等以上诸多优势，所以想保值选大品牌总是没有错的。

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