菲律賓馬尼拉的房價怎樣，中國人如何在菲律賓買房，具體流程？
菲律賓馬尼拉的房價多少？公寓大概多少錢？中國人在菲律賓買房有限制嗎？具體買房流程是怎樣的？
1. 菲律賓馬尼拉的房價多少？
與很多投資者想像中不一樣，菲律賓的房價其實不低，而且升值潛力巨大。目前房價跟2010年的廣州差不多，均價達到2萬以上，每年增幅在10.5%左右。當然這裡講的是菲律賓中心區域的房價，比如：金融中心馬卡蒂（Makati）、新城區外國人聚居區BGC（Bonifacio Global City）、賭場娛樂區帕賽（Pasay City）以及王城區附近馬拉蒂區（Malati），馬拉蒂相當於廣州的老三區越秀、荔灣和海珠，該區域教育資源較好，配套設施完善，土地稀缺，投資價值高，房價保值能力強。很多人出於投資、自住、移民或者教育等不同因素考慮，都會選擇購買以上四個區域房屋。
2. 公寓大概多少錢？
在黃金地段有很多20-45平米，實用率100%的酒店服務式公寓，一套大概在48-100萬人民幣左右，比如由菲律賓著名開發商ASCOTT集團開發的【哈佛國際】，該公寓位於馬拉蒂中心地帶，輕軌站旁，西眺馬尼拉灣，配套設施完善（從幼兒園到大學，全程無憂，醫院、大型購物中心等應有盡有）極其搶手。最低只需40多萬人民幣；可簽包租協議，每年保底7%回報，5年35%，超過7%部分客戶獲得80%，全額付款可辦理菲律賓SRRV永居簽證，子女更可享受華僑生聯考福利，助其輕鬆上名校。
3. 中國人在菲律賓買房有限制嗎？
根據目前菲律賓的政策，外國人可以在菲律賓買房，但只能買公寓，不能獨立擁有土地，而且外國人不能在同一公寓項目內擁有超過40%的佔有率。
4. 具體買房流程怎麼樣？
【買房流程】
選地段→實地考察對比→選公寓項目並談好價格→付定金→簽預訂單及購房合同→規定時間內支付首付或全額付款→分期付款（全額付款則不用）→驗收房屋、開發商辦理房產證。
外國人在菲律賓購房有哪些流程?
期房購買流程
在菲律賓買房其實流程很簡單，用護照就可以買，但過程會比較長。
1. 看房，期房只能看樣板房和戶型圖
2. 預訂，選好房號之後就可以開始預定過程，一般是提交相關的資料和填寫一些表格，並交定金（訂金一般為5萬比索，每家開發商的金額都不同，也會因房子大小而金額有差別。如果屆時不買這個訂金是不能退的。）
3. 首付款
三十天內需要決定是否購買，如果要買的話，與開發商簽訂合同，並付款。付款方式：可以是一次性全款（通常可以拿到10%的折扣）。如果是預售房的話，需要先交一定比例的首付，然後房價的一部分比例按月份分期，最後再交房時付清尾款，一般交房時間都會比需要付尾款的時間早半年到一年半左右，如果付清尾款即可交房，出租或自住，也可以繼續按揭不交房，直到付尾款日期，尾款可以貸款。
4. 月供
一般開發商要求在這邊的銀行開個支票戶口，然後你把錢存在這個支票賬戶，開發商拿著你給的支票每個月去取錢。也可以直接轉賬給開發商的收款賬戶。對於生活在菲律賓以外的客戶，每月轉賬會比較麻煩，你也可以每年轉一次。或者在菲律賓開個銀行賬戶，每月自動扣款或者你通過網銀每月轉賬，只要保證你的賬戶裡面有足夠金額。
5. 交房
這個過程全部由開發商辦理，所有稅費也都在買房的時候把錢給到開發商了。業主只需要去驗房並拿鑰匙。開發商會提前幾個月郵件通知業主幾時可以辦理交房手續。
6. 入住
現房購買流程
1、找房
根據客戶的投資意向會根據自己的現房轉售資源及時搜索出相匹配的現房資源。
2. 看房
約買賣雙方看房、商量交易價格以及敲定細節。
3. 核實信息
核實買賣雙方的信息：再雙方談論好房價後會有專業的律師去是市政廳覈查房屋的房產證的相關信息。
4. 簽訂購買意向書
房產證沒有問題的情況下賣家會收取訂金，一般是十萬披索，買賣雙方簽訂購買意向書。保障買賣雙方權益。
5. 簽合同
在買賣雙方就合同條款達成一致的情況下籤訂房屋售賣合同，如果房子沒有抵押，買賣雙方直接簽訂房屋售賣合同（Deed of Absolute Sale）。
房產證存在抵押的情況下，買賣雙方先簽訂Contract to sale根據合同條款賣家先去銀行交首付款贖回房產證，大概一週後賣家取得房產證原件後，雙方簽訂房屋售賣合同（Deed Of Absolute Sale）。
6. 轉名
簽完合同以及賣家清繳所有稅費後，會有專業的人員負責轉名，買家一般在兩到三個月後可以拿到新的房產證。
現房轉手涉及到的費用
費用有以下幾項：
買家需要支付的費用一般是交易總額的3%
公證費（Notarial fee）---交易總額的1%左右（此項費用由買家負責）
轉名費（transfor fee）---交易總額的0.75%（此項費用由買家負責）
註冊費（registration fees）---交易總額的1％（此項費用由買家負責）
文件費（Documentary Stamp Tax）
賣家需要支付的費用：
資本利得稅（capital gains tax）---交易總額的6％（此項費用由賣家支付）
中介費---交易總額的3%-5%
所以總的來說需要由買方負責的費用大約在交易總額的3%左右；而需由賣方負責的費用大約在交易總額的9%-11%。
不過有的房子賣家報的售價是已經包含賣家和買家支付的稅的價格。在購買之前可以詳細諮詢一下。
其他費用
增值稅：
如果賣家是公司的話需要交12%的增值稅，個人賣房不需要再次承擔，當房產證下來後就會給市政廳交房產稅，稅收比例是房價的0.1%-0.3%。
物業費：
在交房後業主需要向物業交物業費，馬尼拉的物業費大概是一平60-120披索之間，不同大樓的物業費也不相同。
首都馬尼拉，是菲律賓最發達的城市了，近年來房地產發展迅速，中心區房價已漲到2萬人民幣一平，房價上漲很快，租金收益也高。這有以下幾個區的房價你可以參考一下：
Makati, 金融中心，房價2萬5左右
BGC，新城區，老外聚集，房價2萬左右MOA ， 馬尼拉灣，賭場區，房價2萬以上Ortigas，CBD，房價1萬8以上除了馬尼拉，宿務也有很多公寓，1萬8或以上至於買房流程，和購買其它海外房產一樣的，建議先找個海外投資的平臺會有專門的人士提供幫助，一般就是先看項目確定房型戶型之後交付定金，之後就是看房交付尾款最後交房。
做一個成功的房地產投資，最重要的因素是房產的位置，城市的發展和宜居性。而奎松市就是你需要的投資地點。
新舊文化融合，一個充滿歷史和自然公園的活力城市，「明星之城」和「新視界之城」 ，這些都是描述馬尼拉最大和人口最多城市—奎松市的。
然而，真正讓奎松市為自己的名字和聲譽而自豪的是什麼？
01
新興的中央商務區
被世界銀行稱為「未來幾年所有商業活動的重心」的奎松市中央商務區（CBD），也被稱為三角公園，面積達250公頃，是一個面向公共交通的混合用途社區，具有現代城市生活的所有舒適。這個規劃完善的中央商務區劃分為五個區，最終將成為公寓高層，寫字樓，商場，酒店，大量開放空間以及規劃完善的交通樞紐的所在地。三角公園的不斷發展使奎松城在馬尼拉大都會的其他城市上空有一個突破。
02
更好的商業氛圍和就業機會
在菲律賓星報發表的一篇文章中，奎松城被評為菲律賓頂級新業務目的地之一。基礎設施項目和城市內IT園區的不斷崛起證明瞭這一點。該市現在擁有眾多的離岸外包業務，為居民提供充足的就業機會。事實上，地方政府促進和創造更好商業環境的目標已經取得成功，這個城市的經濟蓬勃發展已經證明瞭這一點。
03
綠色城市
地方政府法令在減輕污染和減少碳排放方面制定了嚴格的指導方針和政策。這是奎松市特別積極實施的事情，正如許多旨在促進可持續發展的地方法令所證明的那樣。其中包括「綠色建築實施最新情況」，「塑料袋減量條例實施情況」，市政府塑料和聚苯乙烯泡沫塑料禁令，質量控制設施實施，垃圾隔離計劃實施以及「綠色基礎設施實施細則」等。
04
教育，健康和醫療保健
奎松市擁有近300萬人口，其主要資產是勞動力。一流的教育中心，每年都有高質量的畢業生。其中兩所學校是菲律賓迪利曼大學和馬尼拉雅典耀大學。
奎松市還擁有著名的專科醫院，包括菲律賓心臟中心，菲律賓肺中心，全國腎臟和移植研究所以及菲律賓兒童醫學中心，他們都被認為是各自專業的領導者。除了私人醫院之外，該市還擁有眾多政府擁有的醫院，提供優質的初級保健服務，尤其是城市低收入居民。
05
娛樂，餐飲和娛樂場所
除了美食街道，娛樂區，公園和古蹟外，奎松市還擁有眾多購物商場。事實上，菲律賓最大的兩家購物中心SM City North EDSA和TriNoma Mall都位於奎松市。此外，這個城市還是拉梅薩流域保留區的所在地，該保護區擁有約2000公頃的森林覆蓋和開放牧場以及約50公里的自然小徑。
如此發達受歡迎的城市，如果作為投資方向，必定會有更大的收益。下面介紹一下菲律賓整體一個趨勢。
一、關於均價
菲律賓金融中心Makati，新城區外國人聚居的地方BGC，以及幾個發達的片區如MOA Complex, Ortigas這些地方均價已經達到2萬。從2萬多到三四萬不等，主要是看具體位置還有項目的配置。在黃金地段有很多30平米的小公寓，一套大概60萬RMB左右。高端公寓的價格又更高了，3萬甚至4萬的都有，如果樓盤是在馬尼拉最好的位置，均價可達4萬以上，並且房源也會極搶手。
二、關於戶型、朝向
和國內有一點不同的是，菲律賓朝西的房子西曬沒有國內那麼強。有些人一聽說朝西就不喜歡。事實上菲律賓朝西和朝東的房子被曬的程度差不多。因為菲律賓太陽出來得早，而且一大早就非常熱，跟國內大部分地區上午慢慢熱起來不同。朝西的房子雖然有西曬，但是菲律賓太陽下山早，尤其是雨季，一到下午就下雨，下雨過後就沒太陽曬了，氣溫很適宜。在Makati的公寓樓，以小戶型偏多，即使大戶型戶型面積也偏小。
三、關於外國人購房政策
1.外國人可以買土地嗎?
外國人只可以買公寓不能買帶土地的房屋。
2.外國人能買幾套房子?
.外國人買房沒有限制，想買多少套都行。
3.可以申請貸款嗎？
如果你在這邊有工作簽證，可以申請貸款，貸款很容易批下來，利率8%左右
4.買房有什麼需要注意的事項？
買房最好自己前往現場看下。因為有些房子雖然很好很高端，但是周邊環境不好。很多開發商說房子在很好的位置，但是馬尼拉交通擁堵太厲害。有些開發商說房子離金融區只有10幾分鐘開車，但其實大部分時候需要1個小時或者更長時間。他們是說道路毫無擁堵的情況下。所有你必須自己坐車一個來回才知道。
5.如何在菲律賓選房？
至於哪種房子好，這完全看你自己的需求。開發商基本上就那幾家。Ayala land最大最有名，但是房子也比其他公司要貴，不過地理位置好。
6.房屋產權是多少年？
菲律賓的房子是永久產權。但是之前有些老房子開發商是租的土地，所有產權只有幾十年。不過現在的新房基本上是永久產權了。
7.稅費情況是怎樣的？
二手房：賣方：6%， 買方：3%
一手房：VAT：12% （包含在房價裡面了），另外還有個其它費用，各個開發商收的比例不一樣，通常6%左右四、關於在菲律賓購房的好處
1.菲律賓經濟環境持續增長
當中國和西方國家面臨人口老齡化問題時，人口過億的菲律賓卻擁有75%的勞動人口，是經濟可持續發展的核心力量。滙豐銀行預測到2050年，菲律賓將成為世界第16大，東南亞第一大經濟體。
2.全球最大的呼叫（BPO）中心，房地產行業發展前景大
依託菲律賓大量的會講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓超越印度，成為世界最大的BPO商務中心，刺激經濟增長，拉動了住房和寫字樓的需求。
3.海外匯款年年攀升，市場需求增大
1000萬人海外務工人員，獲得巨額外匯，而回國買房是首選的投資，內需充足。2015年菲律賓海外勞工匯款285億美元，有力的支撐了菲律賓比索的匯率。這也是為什麼當東南亞的鄰國，包括馬來西亞、泰國、印尼的貨幣一瀉千里的時候，菲律賓比索依然堅挺的原因之一。
4.位於亞太的戰略位置，航線多，距離短
北京，上海，廈門，晉江，臺北，廣州，港澳，新加坡，每天都有數班航班飛馬尼拉
5.領先亞太的租金回報率
作為亞太重要的國際大都會住宅公寓緊缺，租金高，年租金回報高至6-10%，物業升值穩定。按照國際上一般的租售比（即房屋月租金與售價之比）來衡量住房投資價值，正常範圍應該在1：200至1：300之間。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，200個月至300個月內能收回購房款，買房就是合算的。以最低值計算，其租金回報率也應該在3.3%以上。
調查發現，在112座城市中，只有6座城市的整體租金回報率超過10%。這包括摩爾多瓦的首都基希訥烏(14.17%)、開羅(12.00%)、雅加達(11.27%)、菲律賓首都馬尼拉(10.99%)、馬其頓斯科普里(10.11%)、祕魯首都利馬(10.09%)。而香港的排名是倒數的，回報只有3%左右
6.華人掌握菲律賓主要經濟
菲律賓不到2%的華人，掌控了該國70%以上的經濟，處於絕對壟斷地位。2016東盟（東協）共同體的建立，進一步促進區域經濟發展。中國作為東盟（東協）的第一大貿易夥伴，與菲律賓的經貿關係穩步增長。
7.外國投資注入提高需求和房價
據《馬尼拉公報》3月13日報道：儘管全球市場充滿不確定性，2016年菲律賓實際外國直接投資（FDI）同比增長40.9％，從2015年的56.6億美元增長為2016年的79.3億美元，體現了外國投資者對菲律賓宏觀經濟基本面的信心。
8.勞動力充足，年輕人口多，人口紅利大
類似於中國80年代的人口結構，中國的經濟神話，可以預見菲律賓的未來30年的增值預期年輕勞動人口比例非常高，成為經濟發展的持續動力菲律賓目前的增長型人口結構菲律賓人口增長率接近2%，2050年的人口結構依然是增長型的，人口紅利至少能釋放40年
9.馬尼拉即將成為世界級超級大都市
目前，全菲20-30%的人口聚集在首都馬尼拉地區。作為排名全球前30名的大都市，預計到2030年，人口將達3000萬，成為名副其實的世界級超級大都市。
菲律賓的基礎建設欠賬太多，住房緊缺，租金高企。目前的房價，尤其是高級公寓的房價，對於普通工薪階層來說，還是比較高。所有，大部分租房。租房確實又不划算，畢竟租金太高。所有，只要經濟能力改善，就會買房。
10.極高的入住率，極低的空置率
近年來，馬尼拉的房產空置率低於8%
11.房產升值穩定
菲律賓住宅房地產市場繼續表現驚人,在強勁的經濟增長。在2015年第二季度,馬尼拉金融中心區：Makati中央商務區 (CBD)大漲7.91%(除去通脹後為6.61%)PHP149,300(約2萬RMB)每平方米。另外兩個CBD附近高端公寓均價也有大幅上漲。
在Rockwell Center，三室的公寓平均價格上漲了11.5%（除去通脹後為10.2%）達到PHP158000（約2.1萬人民幣）每平方米。
12.投資房產送全家綠卡SRRV
亞太領先的租金回報率和穩定的增值，吸引了大量外國投資人選擇菲律賓物業。同時，溫和的氣候、友善的民風、合理的消費、寬鬆的移民政策也讓大量外國退休人士親睞菲律賓。菲律賓移民憑藉極低的門檻條件吸引外國退休移民定居，讓菲律賓外匯存款增加迅猛。截至2013年3月15日，已為菲律賓銀行帶來8836萬美元的外匯存款。根據菲律賓退休署的最新報告，2011年入菲國外移民數量增長42%，2012年該增幅高達62%。共接納外國退休移民2.1373萬人。由此可見菲律賓退休移民計劃受歡迎程度。
二、關於移民
退休移民
類別一：傳統計劃：
1.35至49周歲的申請人，將5萬美元的定期存款，放在退休署指定在發展銀行的賬戶。
2.50周歲及以上的申請人，將2萬美元的定期存款，放在退休署指定在發展銀行的賬戶。
3.申請人如果只帶配偶和1個21歲以下未婚子女，或者帶2個21歲以下未婚子女，菲律賓移民不需要增加投資款。在此基礎之上，每加一個21歲以下未婚子女，需要增加15,000美元/人的投資款。
4.無犯罪記錄。
類別二：微笑計劃（2011年5月5日推出）
1.35歲及以上的申請人，將2萬美元的定期存款，放在菲律賓發展銀行。
2.申請人如果只帶配偶和1個21歲以下未婚子女，或者帶2個21歲以下未婚子女，不需要增加投資款。在此基礎之上，每加一個21歲以下未婚子女，需要增加15,000美元。
3.無犯罪記錄
菲律賓移民投資移民
1.21周歲申請人。
2.無犯罪記錄
3.投資7.5萬美金到菲律賓。
投資方式：1） 成立公司；2）投資已成立公司；3）購買上市公司股票。
菲律賓移民所需文件
1、菲律賓退休管理局(PRA)申請表;
2、護照(有效期不可少於一年)和旅遊簽證（有無擔保都行）;
3、無犯罪認證(16歲以上人士要呈交，有效期6個月);
4、身體健康認證(有效期6個月);
5、結婚認證(有效期6個月)，如果配偶加入;
6、子/女出生證書及認證，如果仍依靠父母的21周歲以下未婚子女加入;
7、2x2寸的照片(白底彩色)各12張。
註：以上各項公證文書須中英文格式，一式兩份，並送到省外辦或外交部認證後再到菲律賓駐華領事館認證方可。
菲律賓移民辦理週期
菲律賓移民中介週期
退休移民項目週期6-8周；
投資移民項目週期3-4個月；
菲律賓移民項目優勢
1、辦理時間短，最快15個工作日即辦理完畢;
2、資金要求少，一家三口只需存款2萬美金，即可獲得永久居民身份;
3、沒有資金來源、語言、學歷、管理經驗的要求;
4、沒有移民監要求，只要存款放在菲律賓，就可以一直保持身份;
5、可以在菲律賓永久自由出入、就學、工作及居住;
6、持特別居留退休簽證SRRV者，可在菲購置房地產業，子孫後代永久受益;
7、以菲律賓外商、華僑身份在中國投資，可以享受中國及地方政府給予外商、華僑投資企業的各種優惠政策，子女能夠以海外華僑學生(僑生)的身份參加國內高考，避免激烈的國內高考競爭，輕鬆考取國內名牌大學的理想專業。
8、千島之國，休閑養老的絕佳選擇。 菲律賓是一個美麗的千島之國，風光秀麗，自然環境優美，當地人熱情好客，友好善良，是退休移民、休閑養老的絕好去處。菲律賓被 2015 福布斯評為「全球20 個最佳退休天堂之一」。 物價便宜相當於國內二三線城市，食品安全，水果和海鮮種類豐富。
三、中菲關係
南海問題
中國在南海問題堅持的觀點三個反對三個堅持
1.反對與南海無關的國家參與此事2.反對把南海問題擴大化3反對所謂的國際仲裁
1.堅持南海是中國的固有領土2.堅持與當事國家協商解決相關問題3.堅持與當事國家共同開發南海，共同發展！
自從16-10月中菲關係重回正軌
17年來中菲關係逆勢上揚 半年時間簽署了價值150億的22個合作項目
中國首次成為菲律賓最大的貿易夥伴
中國外交部新聞司司長陸慷表示 中方將繼續深化與菲方的務實合作 也希望菲律賓在 共建一帶一路進程中扮演更加積極重要的地位
碼字不易，需要了解更多的話可以私信我。
在菲律賓買房選擇房子與國內還是有區別的，畢竟每個國家的情況不同，適合國內的一些選房因素不一定適合菲律賓，在菲律賓購房的過程中我們需要提前注意和了解一些問題。
國外的購房政策、風土人情、文化差異和國內的情況不同，存在很大的差異，這些都是需要我們在購房的過程中必須提前瞭解的。
攻略一：房子尾款如何貸款
外國人除非持有當地長期拘留簽證，並且有正式職業，大公司裏好的職務，並且持續在菲律賓交稅兩年以上，並且你的交稅額推算出的你的收入要能支持你申請的貸款額度，確實有償還能力的才能貸到，審批時間需要半年，利率在6.75%BDO銀行。可以說當地銀行對於外國的貸款那是相當嚴了，幾乎不可能完成的任務。
你可以使用的貸款是開發商內部貸款，部分地產公司為了鼓勵大家買他們的房子而提供給購買者的一種優惠金融服務，在當地叫in house finance。建議大家在菲律賓買房能用資金槓桿沒錯，但不能用的太誇張，還是要量力而行地根據自己財力理性投資。
攻略二：菲律賓房產朝向選擇
朝東的是當地人最愛，他們喜歡早起的陽光morning sun.朝南的是我們國人的最愛，這個也是不錯的選擇，朝北的我們國人不喜歡買，因為缺陽光，這裡得說在菲律賓馬尼拉根本不缺陽光，常年都是陽光普照，朝北其實是很好的選擇，因為馬尼拉天氣炎熱，朝北的反而不那麼熱。
攻略三：菲律賓房產陽臺問題
我們中國人喜歡有陽臺的房子，菲律賓房產是沒有公攤的，多少平就是多少平，但是這裡有個誤解，陽臺是算面積的，不是白送的，那菲律賓買房子要不要陽臺呢？可以要也可以不要，要是為了通風好，而不是為了曬衣服，菲律賓的物業管理不準許在陽臺上曬衣服，抓到一次罰款700比索。如果一定要買帶陽臺的，就買個2-3平的就夠了。
攻略四：要首付的比零首付的適合投資
因為資金優勢讓你PK掉了一批底層投機者，當一個零首付的樓盤裡有幾百個炒房客，幾年後都是利用資金槓桿炒房沒有尾款的急需拋售，因為他們根本沒有尾款，到最後慌張的只想拿回已經給出去的部分，你同樣也炒的這個零首付的樓盤，那你覺得你的利潤何在？
建議利用資金優勢，躲避底層投資者，給首付，在有潛力的區域進行中長線操作，做一個真正的投資者而不是投機者，在菲律賓馬尼拉這樣的改革開放初期階段的地方，機會大把。
攻略五：菲律賓的貧民窟會搬遷嗎
如果你的房子周邊有貧民區，集中的那種片貧民區，不會隨著城市的發展而搬遷。菲律賓房產土地是私有制，雖然他們房子舊，但是他們是有地權的，強制趕走他們連總統也不敢，菲律賓越是生活艱難的人孩子越多，家庭人口多，他們手上持有選票就多，所以根本不可能強拆。在投資時應注意房子周邊所在的環境，環境好對日後出租轉售都是加分項。
（以上信息來自伯招聘公眾號）
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