菲律宾马尼拉的房价多少?公寓大概多少钱?中国人在菲律宾买房有限制吗?具体买房流程是怎样的?


1. 菲律宾马尼拉的房价多少?

与很多投资者想像中不一样,菲律宾的房价其实不低,而且升值潜力巨大。目前房价跟2010年的广州差不多,均价达到2万以上,每年增幅在10.5%左右。当然这里讲的是菲律宾中心区域的房价,比如:金融中心马卡蒂(Makati)、新城区外国人聚居区BGC(Bonifacio Global City)、赌场娱乐区帕赛(Pasay City)以及王城区附近马拉蒂区(Malati),马拉蒂相当于广州的老三区越秀、荔湾和海珠,该区域教育资源较好,配套设施完善,土地稀缺,投资价值高,房价保值能力强。很多人出于投资、自住、移民或者教育等不同因素考虑,都会选择购买以上四个区域房屋。

2. 公寓大概多少钱?

在黄金地段有很多20-45平米,实用率100%的酒店服务式公寓,一套大概在48-100万人民币左右,比如由菲律宾著名开发商ASCOTT集团开发的【哈佛国际】,该公寓位于马拉蒂中心地带,轻轨站旁,西眺马尼拉湾,配套设施完善(从幼儿园到大学,全程无忧,医院、大型购物中心等应有尽有)极其抢手。最低只需40多万人民币;可签包租协议,每年保底7%回报,5年35%,超过7%部分客户获得80%,全额付款可办理菲律宾SRRV永居签证,子女更可享受华侨生联考福利,助其轻松上名校。

3. 中国人在菲律宾买房有限制吗?

根据目前菲律宾的政策,外国人可以在菲律宾买房,但只能买公寓,不能独立拥有土地,而且外国人不能在同一公寓项目内拥有超过40%的占有率。

4. 具体买房流程怎么样?

【买房流程】

选地段→实地考察对比→选公寓项目并谈好价格→付定金→签预订单及购房合同→规定时间内支付首付或全额付款→分期付款(全额付款则不用)→验收房屋、开发商办理房产证。


外国人在菲律宾购房有哪些流程?

期房购买流程

在菲律宾买房其实流程很简单,用护照就可以买,但过程会比较长。

1. 看房,期房只能看样板房和户型图

2. 预订,选好房号之后就可以开始预定过程,一般是提交相关的资料和填写一些表格,并交定金(订金一般为5万比索,每家开发商的金额都不同,也会因房子大小而金额有差别。如果届时不买这个订金是不能退的。)

3. 首付款

三十天内需要决定是否购买,如果要买的话,与开发商签订合同,并付款。付款方式:可以是一次性全款(通常可以拿到10%的折扣)。如果是预售房的话,需要先交一定比例的首付,然后房价的一部分比例按月份分期,最后再交房时付清尾款,一般交房时间都会比需要付尾款的时间早半年到一年半左右,如果付清尾款即可交房,出租或自住,也可以继续按揭不交房,直到付尾款日期,尾款可以贷款。

4. 月供

一般开发商要求在这边的银行开个支票户口,然后你把钱存在这个支票账户,开发商拿著你给的支票每个月去取钱。也可以直接转账给开发商的收款账户。对于生活在菲律宾以外的客户,每月转账会比较麻烦,你也可以每年转一次。或者在菲律宾开个银行账户,每月自动扣款或者你通过网银每月转账,只要保证你的账户里面有足够金额。

5. 交房

这个过程全部由开发商办理,所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主只需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

6. 入住

现房购买流程

1、找房

根据客户的投资意向会根据自己的现房转售资源及时搜索出相匹配的现房资源。

2. 看房

约买卖双方看房、商量交易价格以及敲定细节。

3. 核实信息

核实买卖双方的信息:再双方谈论好房价后会有专业的律师去是市政厅核查房屋的房产证的相关信息。

4. 签订购买意向书

房产证没有问题的情况下卖家会收取订金,一般是十万披索,买卖双方签订购买意向书。保障买卖双方权益。

5. 签合同

在买卖双方就合同条款达成一致的情况下签订房屋售卖合同,如果房子没有抵押,买卖双方直接签订房屋售卖合同(Deed of Absolute Sale)。

房产证存在抵押的情况下,买卖双方先签订Contract to sale根据合同条款卖家先去银行交首付款赎回房产证,大概一周后卖家取得房产证原件后,双方签订房屋售卖合同(Deed Of Absolute Sale)。

6. 转名

签完合同以及卖家清缴所有税费后,会有专业的人员负责转名,买家一般在两到三个月后可以拿到新的房产证。

现房转手涉及到的费用

费用有以下几项

买家需要支付的费用一般是交易总额的3%

公证费(Notarial fee)---交易总额的1%左右(此项费用由买家负责)

转名费(transfor fee)---交易总额的0.75%(此项费用由买家负责)

注册费(registration fees)---交易总额的1%(此项费用由买家负责)

文件费(Documentary Stamp Tax)

卖家需要支付的费用:

资本利得税(capital gains tax)---交易总额的6%(此项费用由卖家支付)

中介费---交易总额的3%-5%

所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的3%左右;而需由卖方负责的费用大约在交易总额的9%-11%。

不过有的房子卖家报的售价是已经包含卖家和买家支付的税的价格。在购买之前可以详细咨询一下。

其他费用

增值税

如果卖家是公司的话需要交12%的增值税,个人卖房不需要再次承担,当房产证下来后就会给市政厅交房产税,税收比例是房价的0.1%-0.3%。

物业费

在交房后业主需要向物业交物业费,马尼拉的物业费大概是一平60-120披索之间,不同大楼的物业费也不相同。


首都马尼拉,是菲律宾最发达的城市了,近年来房地产发展迅速,中心区房价已涨到2万人民币一平,房价上涨很快,租金收益也高。这有以下几个区的房价你可以参考一下:

Makati, 金融中心,房价2万5左右

BGC,新城区,老外聚集,房价2万左右MOA , 马尼拉湾,赌场区,房价2万以上Ortigas,CBD,房价1万8以上除了马尼拉,宿务也有很多公寓,1万8或以上

至于买房流程,和购买其它海外房产一样的,建议先找个海外投资的平台会有专门的人士提供帮助,一般就是先看项目确定房型户型之后交付定金,之后就是看房交付尾款最后交房。


做一个成功的房地产投资,最重要的因素是房产的位置,城市的发展和宜居性。而奎松市就是你需要的投资地点。

新旧文化融合,一个充满历史和自然公园的活力城市,「明星之城」「新视界之城」 ,这些都是描述马尼拉最大和人口最多城市—奎松市的。

然而,真正让奎松市为自己的名字和声誉而自豪的是什么?

01

新兴的中央商务区

被世界银行称为「未来几年所有商业活动的重心」的奎松市中央商务区(CBD),也被称为三角公园,面积达250公顷,是一个面向公共交通的混合用途社区,具有现代城市生活的所有舒适。这个规划完善的中央商务区划分为五个区,最终将成为公寓高层,写字楼,商场,酒店,大量开放空间以及规划完善的交通枢纽的所在地。三角公园的不断发展使奎松城在马尼拉大都会的其他城市上空有一个突破。

02

更好的商业氛围和就业机会

在菲律宾星报发表的一篇文章中,奎松城被评为菲律宾顶级新业务目的地之一。基础设施项目和城市内IT园区的不断崛起证明了这一点。该市现在拥有众多的离岸外包业务,为居民提供充足的就业机会。事实上,地方政府促进和创造更好商业环境的目标已经取得成功,这个城市的经济蓬勃发展已经证明了这一点。

03

绿色城市

地方政府法令在减轻污染和减少碳排放方面制定了严格的指导方针和政策。这是奎松市特别积极实施的事情,正如许多旨在促进可持续发展的地方法令所证明的那样。其中包括「绿色建筑实施最新情况」,「塑料袋减量条例实施情况」,市政府塑料和聚苯乙烯泡沫塑料禁令,质量控制设施实施,垃圾隔离计划实施以及「绿色基础设施实施细则」等。

04

教育,健康和医疗保健

奎松市拥有近300万人口,其主要资产是劳动力。一流的教育中心,每年都有高质量的毕业生。其中两所学校是菲律宾迪利曼大学马尼拉雅典耀大学。

奎松市还拥有著名的专科医院,包括菲律宾心脏中心,菲律宾肺中心,全国肾脏和移植研究所以及菲律宾儿童医学中心,他们都被认为是各自专业的领导者。除了私人医院之外,该市还拥有众多政府拥有的医院,提供优质的初级保健服务,尤其是城市低收入居民。

05

娱乐,餐饮和娱乐场所

除了美食街道,娱乐区,公园和古迹外,奎松市还拥有众多购物商场。事实上,菲律宾最大的两家购物中心SM City North EDSA和TriNoma Mall都位于奎松市。此外,这个城市还是拉梅萨流域保留区的所在地,该保护区拥有约2000公顷的森林覆盖和开放牧场以及约50公里的自然小径。

如此发达受欢迎的城市,如果作为投资方向,必定会有更大的收益。下面介绍一下菲律宾整体一个趋势。

一、关于均价

菲律宾金融中心Makati,新城区外国人聚居的地方BGC,以及几个发达的片区如MOA Complex, Ortigas这些地方均价已经达到2万。从2万多到三四万不等,主要是看具体位置还有项目的配置。在黄金地段有很多30平米的小公寓,一套大概60万RMB左右。高端公寓的价格又更高了,3万甚至4万的都有,如果楼盘是在马尼拉最好的位置,均价可达4万以上,并且房源也会极抢手。

二、关于户型、朝向

和国内有一点不同的是,菲律宾朝西的房子西晒没有国内那么强。有些人一听说朝西就不喜欢。事实上菲律宾朝西和朝东的房子被晒的程度差不多。因为菲律宾太阳出来得早,而且一大早就非常热,跟国内大部分地区上午慢慢热起来不同。朝西的房子虽然有西晒,但是菲律宾太阳下山早,尤其是雨季,一到下午就下雨,下雨过后就没太阳晒了,气温很适宜。在Makati的公寓楼,以小户型偏多,即使大户型户型面积也偏小。

三、关于外国人购房政策

1.外国人可以买土地吗?

外国人只可以买公寓不能买带土地的房屋。

2.外国人能买几套房子?

.外国人买房没有限制,想买多少套都行。

3.可以申请贷款吗?

如果你在这边有工作签证,可以申请贷款,贷款很容易批下来,利率8%左右

4.买房有什么需要注意的事项?

买房最好自己前往现场看下。因为有些房子虽然很好很高端,但是周边环境不好。很多开发商说房子在很好的位置,但是马尼拉交通拥堵太厉害。有些开发商说房子离金融区只有10几分钟开车,但其实大部分时候需要1个小时或者更长时间。他们是说道路毫无拥堵的情况下。所有你必须自己坐车一个来回才知道。

5.如何在菲律宾选房?

至于哪种房子好,这完全看你自己的需求。开发商基本上就那几家。Ayala land最大最有名,但是房子也比其他公司要贵,不过地理位置好。

6.房屋产权是多少年?

菲律宾的房子是永久产权。但是之前有些老房子开发商是租的土地,所有产权只有几十年。不过现在的新房基本上是永久产权了。

7.税费情况是怎样的?

二手房:卖方:6%, 买方:3%

一手房:VAT:12% (包含在房价里面了),另外还有个其它费用,各个开发商收的比例不一样,通常6%左右

四、关于在菲律宾购房的好处

1.菲律宾经济环境持续增长

当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,人口过亿的菲律宾却拥有75%的劳动人口,是经济可持续发展的核心力量。汇丰银行预测到2050年,菲律宾将成为世界第16大,东南亚第一大经济体。

2.全球最大的呼叫(BPO)中心,房地产行业发展前景大

依托菲律宾大量的会讲英文的年轻人口,短短十年,菲律宾超越印度,成为世界最大的BPO商务中心,刺激经济增长,拉动了住房和写字楼的需求。

3.海外汇款年年攀升,市场需求增大

1000万人海外务工人员,获得巨额外汇,而回国买房是首选的投资,内需充足。2015年菲律宾海外劳工汇款285亿美元,有力的支撑了菲律宾比索的汇率。这也是为什么当东南亚的邻国,包括马来西亚、泰国、印尼的货币一泻千里的时候,菲律宾比索依然坚挺的原因之一。

4.位于亚太的战略位置,航线多,距离短

北京,上海,厦门,晋江,台北,广州,港澳,新加坡,每天都有数班航班飞马尼拉

5.领先亚太的租金回报率

作为亚太重要的国际大都会住宅公寓紧缺,租金高,年租金回报高至6-10%,物业升值稳定。按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味著,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在3.3%以上。

调查发现,在112座城市中,只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的,回报只有3%左右

6.华人掌握菲律宾主要经济

菲律宾不到2%的华人,掌控了该国70%以上的经济,处于绝对垄断地位。2016东盟(东协)共同体的建立,进一步促进区域经济发展。中国作为东盟(东协)的第一大贸易伙伴,与菲律宾的经贸关系稳步增长。

7.外国投资注入提高需求和房价

据《马尼拉公报》3月13日报道:尽管全球市场充满不确定性,2016年菲律宾实际外国直接投资(FDI)同比增长40.9%,从2015年的56.6亿美元增长为2016年的79.3亿美元,体现了外国投资者对菲律宾宏观经济基本面的信心。

8.劳动力充足,年轻人口多,人口红利大

类似于中国80年代的人口结构,中国的经济神话,可以预见菲律宾的未来30年的增值预期年轻劳动人口比例非常高,成为经济发展的持续动力菲律宾目前的增长型人口结构菲律宾人口增长率接近2%,2050年的人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放40年

9.马尼拉即将成为世界级超级大都市

目前,全菲20-30%的人口聚集在首都马尼拉地区。作为排名全球前30名的大都市,预计到2030年,人口将达3000万,成为名副其实的世界级超级大都市。

菲律宾的基础建设欠账太多,住房紧缺,租金高企。目前的房价,尤其是高级公寓的房价,对于普通工薪阶层来说,还是比较高。所有,大部分租房。租房确实又不划算,毕竟租金太高。所有,只要经济能力改善,就会买房。

10.极高的入住率,极低的空置率

近年来,马尼拉的房产空置率低于8%

11.房产升值稳定

菲律宾住宅房地产市场继续表现惊人,在强劲的经济增长。在2015年第二季度,马尼拉金融中心区:Makati中央商务区 (CBD)大涨7.91%(除去通胀后为6.61%)PHP149,300(约2万RMB)每平方米。另外两个CBD附近高端公寓均价也有大幅上涨。

在Rockwell Center,三室的公寓平均价格上涨了11.5%(除去通胀后为10.2%)达到PHP158000(约2.1万人民币)每平方米。

12.投资房产送全家绿卡SRRV

亚太领先的租金回报率和稳定的增值,吸引了大量外国投资人选择菲律宾物业。同时,温和的气候、友善的民风、合理的消费、宽松的移民政策也让大量外国退休人士亲睐菲律宾。菲律宾移民凭借极低的门槛条件吸引外国退休移民定居,让菲律宾外汇存款增加迅猛。截至2013年3月15日,已为菲律宾银行带来8836万美元的外汇存款。根据菲律宾退休署的最新报告,2011年入菲国外移民数量增长42%,2012年该增幅高达62%。共接纳外国退休移民2.1373万人。由此可见菲律宾退休移民计划受欢迎程度。

二、关于移民

退休移民

类别一:传统计划

1.35至49周岁的申请人,将5万美元的定期存款,放在退休署指定在发展银行的账户。

2.50周岁及以上的申请人,将2万美元的定期存款,放在退休署指定在发展银行的账户。

3.申请人如果只带配偶和1个21岁以下未婚子女,或者带2个21岁以下未婚子女,菲律宾移民不需要增加投资款。在此基础之上,每加一个21岁以下未婚子女,需要增加15,000美元/人的投资款。

4.无犯罪记录。

类别二:微笑计划(2011年5月5日推出) 

1.35岁及以上的申请人,将2万美元的定期存款,放在菲律宾发展银行。

2.申请人如果只带配偶和1个21岁以下未婚子女,或者带2个21岁以下未婚子女,不需要增加投资款。在此基础之上,每加一个21岁以下未婚子女,需要增加15,000美元。

3.无犯罪记录

菲律宾移民投资移民

1.21周岁申请人。

2.无犯罪记录

3.投资7.5万美金到菲律宾。

投资方式:1) 成立公司;2)投资已成立公司;3)购买上市公司股票。

菲律宾移民所需文件

1、菲律宾退休管理局(PRA)申请表;

2、护照(有效期不可少于一年)和旅游签证(有无担保都行);

3、无犯罪认证(16岁以上人士要呈交,有效期6个月);

4、身体健康认证(有效期6个月);

5、结婚认证(有效期6个月),如果配偶加入;

6、子/女出生证书及认证,如果仍依靠父母的21周岁以下未婚子女加入;

7、2x2寸的照片(白底彩色)各12张。

注:以上各项公证文书须中英文格式,一式两份,并送到省外办或外交部认证后再到菲律宾驻华领事馆认证方可。

菲律宾移民办理周期

菲律宾移民中介周期

退休移民项目周期6-8周;

投资移民项目周期3-4个月;

菲律宾移民项目优势

1、办理时间短,最快15个工作日即办理完毕;

2、资金要求少,一家三口只需存款2万美金,即可获得永久居民身份;

3、没有资金来源、语言、学历、管理经验的要求;

4、没有移民监要求,只要存款放在菲律宾,就可以一直保持身份;

5、可以在菲律宾永久自由出入、就学、工作及居住;

6、持特别居留退休签证SRRV者,可在菲购置房地产业,子孙后代永久受益;

7、以菲律宾外商、华侨身份在中国投资,可以享受中国及地方政府给予外商、华侨投资企业的各种优惠政策,子女能够以海外华侨学生(侨生)的身份参加国内高考,避免激烈的国内高考竞争,轻松考取国内名牌大学的理想专业。

8、千岛之国,休闲养老的绝佳选择。 菲律宾是一个美丽的千岛之国,风光秀丽,自然环境优美,当地人热情好客,友好善良,是退休移民、休闲养老的绝好去处。菲律宾被 2015 福布斯评为「全球20 个最佳退休天堂之一」。 物价便宜相当于国内二三线城市,食品安全,水果和海鲜种类丰富。

三、中菲关系

南海问题

中国在南海问题坚持的观点三个反对三个坚持

1.反对与南海无关的国家参与此事2.反对把南海问题扩大化3反对所谓的国际仲裁

1.坚持南海是中国的固有领土2.坚持与当事国家协商解决相关问题3.坚持与当事国家共同开发南海,共同发展!

自从16-10月中菲关系重回正轨

17年来中菲关系逆势上扬 半年时间签署了价值150亿的22个合作项目

中国首次成为菲律宾最大的贸易伙伴

中国外交部新闻司司长陆慷表示 中方将继续深化与菲方的务实合作 也希望菲律宾在 共建一带一路进程中扮演更加积极重要的地位

码字不易,需要了解更多的话可以私信我。


在菲律宾买房选择房子与国内还是有区别的,毕竟每个国家的情况不同,适合国内的一些选房因素不一定适合菲律宾,在菲律宾购房的过程中我们需要提前注意和了解一些问题。

国外的购房政策、风土人情、文化差异和国内的情况不同,存在很大的差异,这些都是需要我们在购房的过程中必须提前了解的。

攻略一:房子尾款如何贷款

外国人除非持有当地长期拘留签证,并且有正式职业,大公司里好的职务,并且持续在菲律宾交税两年以上,并且你的交税额推算出的你的收入要能支持你申请的贷款额度,确实有偿还能力的才能贷到,审批时间需要半年,利率在6.75%BDO银行。可以说当地银行对于外国的贷款那是相当严了,几乎不可能完成的任务。

你可以使用的贷款是开发商内部贷款,部分地产公司为了鼓励大家买他们的房子而提供给购买者的一种优惠金融服务,在当地叫in house finance。建议大家在菲律宾买房能用资金杠杆没错,但不能用的太夸张,还是要量力而行地根据自己财力理性投资

攻略二:菲律宾房产朝向选择

朝东的是当地人最爱,他们喜欢早起的阳光morning sun.朝南的是我们国人的最爱,这个也是不错的选择,朝北的我们国人不喜欢买,因为缺阳光,这里得说在菲律宾马尼拉根本不缺阳光,常年都是阳光普照,朝北其实是很好的选择,因为马尼拉天气炎热,朝北的反而不那么热

攻略三:菲律宾房产阳台问题

我们中国人喜欢有阳台的房子,菲律宾房产是没有公摊的,多少平就是多少平,但是这里有个误解,阳台是算面积的,不是白送的,那菲律宾买房子要不要阳台呢?可以要也可以不要,要是为了通风好,而不是为了晒衣服,菲律宾的物业管理不准许在阳台上晒衣服,抓到一次罚款700比索。如果一定要买带阳台的,就买个2-3平的就够了。

攻略四:要首付的比零首付的适合投资

因为资金优势让你PK掉了一批底层投机者,当一个零首付的楼盘里有几百个炒房客,几年后都是利用资金杠杆炒房没有尾款的急需抛售,因为他们根本没有尾款,到最后慌张的只想拿回已经给出去的部分,你同样也炒的这个零首付的楼盘,那你觉得你的利润何在?

建议利用资金优势,躲避底层投资者,给首付,在有潜力的区域进行中长线操作,做一个真正的投资者而不是投机者,在菲律宾马尼拉这样的改革开放初期阶段的地方,机会大把。

攻略五:菲律宾的贫民窟会搬迁吗

如果你的房子周边有贫民区,集中的那种片贫民区,不会随著城市的发展而搬迁。菲律宾房产土地是私有制,虽然他们房子旧,但是他们是有地权的,强制赶走他们连总统也不敢,菲律宾越是生活艰难的人孩子越多,家庭人口多,他们手上持有选票就多,所以根本不可能强拆。在投资时应注意房子周边所在的环境,环境好对日后出租转售都是加分项

(以上信息来自伯招聘公众号)


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