近期,央行發布數據報告,有一套住房的家庭比例佔比58.4%,有兩套住房的佔比31%,三套或以上的佔比10.5%,整體算下來,中國戶均擁有1.5套房。

從數據看,全國的房子是足夠了,但是有些地方房價仍然堅挺,有兩方面原因:

第一、當前中國絕大多數城市的財政收入都依賴於賣地收入,所以地方政府是房價下跌的最大阻力之一。

第二、貨幣超發,市場上的錢越來越多,很多進入房地產。

第三、房地產和股市不同,一套房子的買賣週期要長的多,市場情緒發酵會比較慢,這就給了相關部門做調整的時間。

當前市場下,大多數中國人依舊看好房地產市場,所以價格也不會暴跌。

但是長期看,隨著人口流失以及老齡化,中小城市房價上漲空間很有限,因此,買房盡量要在大城市買,而不是小城市。

各位,這個問題的回答就到這裡,如果你想學習更多的金融知識(股市、樓市、債市、匯市),可以關注小白老師的微信公眾號 :小白讀財經 (ID:xiaobaiducaijing),查看更多的原創文章和原創問答。


第一,一線城市房子數量只有人口數量的5%-11%(深圳商品房總數150萬套/深圳實際管理人口3000萬=0.05,按照深圳常住人口1350萬計算是11%)。

第二,換句話說一線城市房子太稀缺,深圳每100個人裡頭,只有5-11個人有房子。

第三,一個城市房子是否過剩取決於人口凈流入,而不取決於經濟實力。房子過剩的城市特點是本地人多,外地人少。比如說東北老工業區經濟實力一般但是城市化程度高,老的集資建房多,人口凈流出,房子就過剩,平均下來房子多。再比如,無錫也一樣,工業比重高,經濟實力在全國排在前列,是少有的非省會城市gdp破萬億的城市,無錫也是本地人多房子多,外地人少,所以無錫的房價也低。

第四,房價最大的因素是兩個,人口凈流入+政策灌水。一個就是外地人多不多(人口凈流入)。只要外地人多(杭州現在已經人口凈流入排前幾了),房價就一定會高,因為供不應求。房價取決於整個城市有錢人的數量,而不取決於平均工資。而人口流失的城市,逐漸的房價取決於工資,因為房子比人多,房價會回落,高位接盤的人會很痛苦。

第五。具體問題具體分析。我講的還是太籠統了。僅供參考


目前房地產過剩的程度如何?

給出一組數據,讓剛需明白了!「我國房地產總市值超過65萬億美元」,兌換成人民幣大概是440萬億元,按照2018年全國的平均房價8000元/平計算,我國房地產總面積約為550億平米,如果按照每套房子100平計算,那麼我國的房地產總套數為5.5億套!

但中國現在只有14億人口,其中很大一部分人已經買了房子。如果他們想在未來賣掉這5.5億套空房子,無論是房產公司還是炒房者都不會面臨太大的壓力。畢竟,在剛需有限和房價仍然高企的情況下,去庫存註定是一件棘手的事情。

明明房產過剩,為何房價還在死撐?

決定房價水平的主要是供求關係。如果市場上的住房供給大於需求,房價就會下降,反之,房價就會上升。不過照目前情況來看,房價似乎並沒有降多少。

雖然統計數據顯示已經出現了住房過剩,但這是全國的總體現象,但我國區域經濟發展不平衡。在一、二線城市,新建房屋較多,但人口凈流入也較多,所以供求關係比較均衡,房價不會下降。更重要的是,一、二線城市的房價還有小幅上漲。畢竟,一二線城市的工資、就業機會、醫療和教育設施還是很完善的。那麼對於偏遠地區或者三四線城市,即使目前的供給大於需求,他們也不會採取更低的價格措施,為什麼呢?一位地產開發商說了大實話,我把他的話總結成了以下幾點。

開發商從銀行貸款購買土地和建造房屋。他們寧願樓房空置、寧願爛尾,也不願降價。這是因為現在不降價只是賣不出去,不代表以後賣不出去。如果降價,必然會引起房地產市場的連鎖反應。每個人都會遭受價格的損失,但也要承擔擾亂市場的責任。另外,一旦房價下跌,房地產如果賣出去的錢不夠還銀行,一旦,房子也賣不出去,對於房地產來說是一件很糟糕的事情。

即使價格下降,消費者也不會購買,因為消費者是向上購買而不是向下購買

我們都知道這樣一個有趣的現象:房價漲得越高,就會有越多的消費者急於購買,因為他們擔心不能再買。另一方面,如果房價下跌,消費者會認為房價可能會下跌,所以買房子會更便宜。所以開發商寧願讓房子空著也不降價,因為房價越低,買房子的人就越少。另外,如果房子降價,老業主不願意接盤,因為他們高價買的房子沒過多久就縮水了放誰身上也不舒服。近年來,由於房價上漲,業主到售樓處搗亂的事件不少。

最後,開發商害怕降價,因為降價會對社會經濟產生負面影響。下降的不僅僅是房價。它還涉及鋼鐵、建材、水泥、家居、家電等行業。如果房價下跌,這些行業將受到沉重打擊。因此,房價下調涉及的範圍很廣,開發商不敢降價,這是他們無法承擔的責任。

總而言之,在現在的大背景下,想讓房價大幅度下跌幾乎不可能,樓市平穩發展並不意味房價斷崖式下跌。

即便下跌也不會超過底線

不過話雖然這麼說,但是在房子慢慢恢復居住屬性的時候,房價下跌是非常有可能的,不過這也有個底線。

但是按照現在的高房價,如果是最理想的狀態,房價下跌20%,但是這個程度就夠了嗎?答案是否定的。由於房價的基數較高,即便是現在降價20%,很多人依舊買不起房子,因為他們的購買力依舊沒有提高。有的網友甚至說,起碼房價下跌30%-40%,他們才能負擔得起高房價,然而市場真的能承受得住這麼大的下降空間嗎?

專家認為,從兩個方面看,現在大多數人買房是通過貸款,而首付佔到總房款的30%,加上已償還貸款的利息,銀行可以承受40%的降幅。當然,這是最理想的。如果房價下跌20-30%,銀行將面臨更大的壓力。因此,從這個角度來看,銀行和開發商有一個共同的底線,那就是房價下跌不會超過20%。


邀請回答這個問題的是一個自問自答的營銷號,看了它的回答,和其他所有回答,我認為他們都沒有說到點上。房市談來談去,東西還是那些東西,公眾號都講爛了,但關鍵是這些東西相互之間是什麼關係、怎麼組合、怎麼分層、整個框架如何構建、從哪裡切入、怎麼認識這個問題。

當然價格影響因素很複雜,我嘗試從一個投資者的角度開個口子。

這應是一個 合理庫存 衍生的問題。

庫存就是一個區域內還在開發商手裡的房子,或者也可以把開發商賣給業主,但業主一天也沒住的房子囊括進去。

任何一個省份、城市、區域、小區都可能會供給過剩,也就是存在空房,但空房不代表不合理,空房不代表價格泡沫,這裡會有一個合理庫存的概念,這個概念對應的是庫存量、去化率、去化週期等等數據,有一個分析模型。

比如深圳的去化率一直是6個月,廣州是10個月,也就是即便這種城市都存在「房子過剩」。

從核心位置到邊遠區域,合理庫存的數值會一路飆高。

這個好理解,比如西城區的基本都有業主,居住率也會很高,而燕郊的房子可能存在大量空置待售,甚至部分小區庫存超過50%,居住率也低,這裡有歷史問題、樓齡問題、人口密度問題、社會資源問題等等,但這兩種區域,絕不是說西城不過剩就堅挺,燕郊那麼過剩就得跌,實際燕郊不會跌,因為燕郊在市場沒有出現過熱過冷的情況下,新房可以不斷蓋,也在不斷賣,雖然庫存一直不會消耗完,但只要最終區域庫存自然的達到一個合理水平,那麼市場就會穩定,波動的穩定。

之後西城區域市場、燕郊市場就會在一個在合理庫存的前提下實現供需平衡,價格就在這個供需平衡之下趨於穩定。

比如我們從18年之後看到的各個城市的價格,基本可以看做在合理庫存的前提下,供需平衡後的價格。因為17年很多城市還是需求過熱,18年之後就趨於穩定。17年的就不能叫堅挺,它供需失衡,18年就穩定。

穩定是常態。

在假設庫存合理,供需穩定的前提下,價格的影響因素就主要是其他趨勢性的因素。

也就是這些趨勢性的因素,導致題目中的價格堅挺。

最明顯的是通脹,它是在這個前提下的純外部影響因素,其最大作用就是導致資產價格溫和的長期上揚,類似水漲船高,船裡面怎麼樣沒關係,水在外面整體託高。

而對於城市翻新、經濟週期、城市化等等因素,這些在問題中涉及的「很多城市」中都存在,其實諸如鶴崗之類的城市也存在,只是強弱的問題,但這些都是通過影響區域的供需穩定來影響價格,打破了我們的前提,但這些因素在客觀上,在市場平穩的情況下對供需的影響也是相對趨勢性的,是平穩的,其大概率也都是導致房價堅挺。

大概這個意思吧,想把這事情說清楚得一兩萬字,懶得寫了,知乎用戶都聰明,順著這個思路一向就明白了。


大哥,你說的很多城市房子過剩,和房價依然堅挺的城市,是一個城市嗎?

鶴崗的房價堅挺嗎?

北上廣深的房子過剩嗎?

所以,你明白的 ......


推薦閱讀:
相關文章