本文首發於公眾號:杭州房哥
縣級城市的房價將走向何方?
縣城的房價未來會下降嗎?答案是,下降的概率極大。
縣城房價下降主要有這麼幾個原因:
1、需求逐漸減少。人口是決定房價漲跌的重要指標之一。縣城的人口普遍很少,農村青壯年勞動力長期外出務工,城市年輕高知人員紛紛去大城市謀發展,因此縣城的人口是一個凈流出態勢;而在高房價背景下,年輕人的生育意願普遍降低,出生率又連年下降,老齡化社會即將到來,隨著人口逐漸減少,對商品房的需求量也會降低。
2、經濟發展滯後。縣城位於城市末端,而現有的城市經濟發展結構是一個金字塔形狀,位於城市頂端的一線特大城市,是各種優質資源高度集中的地方。逐級反推至縣城,經濟發展則成為最薄弱的一環;城市居民普遍2、3千月的收入,不僅無法支撐房價持續上漲,前期因為有炒房資金注入,後期棚改需求被釋放完畢,加槓桿買房又導致整體購買力下降,因此一旦失去炒房資金和市場需求支撐,房價很可能會大幅回落。
3、城鎮化在短期內不能拯救樓市。保持房地產持續發展,城鎮化建設是為數不多的一條出路。因此之前有人抱以樂觀期待,希望通過城市擴容來推動房地產向前發展。然而現實情況是,收入遠遠超過農民的城市居民都無法支撐高房價,想要農民進城高位接盤根本不可能。農民進城首先要解決居住問題,想把房子賣給農民只有降價;不能降、不想降,那就要按照循序漸進的規律延緩農民進城時間。因此城鎮化是一個緩慢推進的過程,無法在短期內成就房地產的再次騰飛。未來必定會走一條細水長流,可持續發展的道路。
4、商品房積壓太多。據去年西南財經大學給出的一組數據,中國城鎮地區空置房約有6500萬套,住房空置率高達21.4%,中國家庭住房擁有率為92.8%。而毫無疑問,大量的空置房位於包括縣城在內的次級城市。在購買力沒有完全得以恢復,房子還在不停建造的情況下,炒房客想要出手囤積的大量存房就必須降價。
除了以上幾方面原因,未來可能實施的房產稅、農村土地入市,以及完善租賃市場、建立長效機制等等,都會對縣城房價的平穩回落有所促進,不再一一贅述。
因此,縣城的房價因農民工返鄉置業、炒房資金注入、貨幣化棚改等原因導致非理性上漲,並形成房產泡沫;而需求量減少、經濟發展滯後、政策調控趨緊、城鎮化短期不能救樓市、商品房空置率過高等原因,將倒逼縣城的房價回歸到合理區間。
房哥認為:未來縣城的房子將會降價。