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縣級城市的房價將走向何方?

縣城的房價未來會下降嗎?答案是,下降的概率極大。

縣城房價下降主要有這麼幾個原因:

1、需求逐漸減少。人口是決定房價漲跌的重要指標之一。縣城的人口普遍很少,農村青壯年勞動力長期外出務工,城市年輕高知人員紛紛去大城市謀發展,因此縣城的人口是一個凈流出態勢;而在高房價背景下,年輕人的生育意願普遍降低,出生率又連年下降,老齡化社會即將到來,隨著人口逐漸減少,對商品房的需求量也會降低。

2、經濟發展滯後。縣城位於城市末端,而現有的城市經濟發展結構是一個金字塔形狀,位於城市頂端的一線特大城市,是各種優質資源高度集中的地方。逐級反推至縣城,經濟發展則成為最薄弱的一環;城市居民普遍2、3千月的收入,不僅無法支撐房價持續上漲,前期因為有炒房資金注入,後期棚改需求被釋放完畢,加槓桿買房又導致整體購買力下降,因此一旦失去炒房資金和市場需求支撐,房價很可能會大幅回落。

3、城鎮化在短期內不能拯救樓市。保持房地產持續發展,城鎮化建設是為數不多的一條出路。因此之前有人抱以樂觀期待,希望通過城市擴容來推動房地產向前發展。然而現實情況是,收入遠遠超過農民的城市居民都無法支撐高房價,想要農民進城高位接盤根本不可能。農民進城首先要解決居住問題,想把房子賣給農民只有降價;不能降、不想降,那就要按照循序漸進的規律延緩農民進城時間。因此城鎮化是一個緩慢推進的過程,無法在短期內成就房地產的再次騰飛。未來必定會走一條細水長流,可持續發展的道路。

4、商品房積壓太多。據去年西南財經大學給出的一組數據,中國城鎮地區空置房約有6500萬套,住房空置率高達21.4%,中國家庭住房擁有率為92.8%。而毫無疑問,大量的空置房位於包括縣城在內的次級城市。在購買力沒有完全得以恢復,房子還在不停建造的情況下,炒房客想要出手囤積的大量存房就必須降價。

除了以上幾方面原因,未來可能實施的房產稅、農村土地入市,以及完善租賃市場、建立長效機制等等,都會對縣城房價的平穩回落有所促進,不再一一贅述。

因此,縣城的房價因農民工返鄉置業、炒房資金注入、貨幣化棚改等原因導致非理性上漲,並形成房產泡沫;而需求量減少、經濟發展滯後、政策調控趨緊、城鎮化短期不能救樓市、商品房空置率過高等原因,將倒逼縣城的房價回歸到合理區間。

房哥認為:未來縣城的房子將會降價。


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雖然大多數人並不怎麼看好三四線城市的房價,但是現如今有不少地級市甚至縣級市的中心房價或均價已經破了萬。它們為何而漲?為什麼風向一變立刻就鬆綁?未來將走向何方呢?縣級城市為何而漲?

我認為主要取決於兩大方面:一是棚改;二是基建。棚改:在棚改小高潮的2017年,三線城市的土地溢價率遠高於一二線城市,但其實三四線城市購房需求並不多。

絕大多數縣級市的發展其實並不順暢,它們會受到各種客觀因素影響發展進程,比如市級省級規劃調整、產業結構不健康、需求過低等,因此縣級城市與三四線城市相比,所謂購房需求不足更多是由於發展受限導致的人均收入沒有有效提升,一個月收入僅2、3000,誰會想著改善居住,買新房呢?而貨幣化棚改,則是最直接「提升」居民收入的手段之一,但是縣級城市的棚改規模也不可能匹敵三四線城市,畢竟管轄面積有限、財力有限。基建:基建帶動縣級城市房價可以說是局部的。為什麼?因為都市圈、高鐵經濟圈都是圍繞著中心城市,大城市而建的,縣級城市主要得益於高鐵途經,或納入經濟圈,蹭紅利而已。比如年底即將通車昌贛高鐵,江西東西向早已被滬昆高鐵連通,但南北向一直未打通。然而在江西境內,滬昆高鐵和昌贛高鐵沿線都有許多GDP不足百億的縣級市,受高鐵紅利影響,當地房價也從之前的2,3000直破5000,6000甚至更高。我相信這種情況在別的省份同樣有,當然也會有其他的基建項目帶動,比如產業園、都市圈、示範區等等。為什麼風向一變立刻就鬆綁?

很簡單,需求不夠,銷量不夠,一旦收緊,不慌纔怪呢?試想,如果你的東西賣不出去,一旦監管標準提高了,消費升級了,你的第一反應是什麼?肯定降價啊!

數據告訴我們,儘管現在樓市調控非常緊,但一二線永遠是一二線,三四線的銷量就是跟不上,跌多漲少。這樣的話,一旦政策收緊,三四線房價下跌的動能非常大,就更別提縣級市了,所以政策風向一變立刻就鬆綁,甚至設置託底價,也就很正常了。

縣級市房價未來將走向何方?

縣級市面臨的虹吸效應不僅來自於北上廣深和熱點二線,還有它周圍的普通二線城市或省會城市。

千萬別小看普通二線城市或省會城市,它們對於縣級市的虹吸效應是非常可怕的。再拿江西為例,以南昌為中心的周邊縣級市,不僅面臨著省會城市的虹吸,甚至還有可能「淪落」到被合併轄區的境地。當然被合併成了大城市的一個區肯定好,但我想絕大多數縣級市並沒有這樣的好命。不僅僅是省內,縣級市還可能被省外虹吸,贛北的往江浙滬跑,贛南的往廣東福建跑,孔雀東南飛一直都在中部省份上演。因此,在嚴控的房地產調控下,未來縣級市房價繼續探底很正常,相反如果上漲很可能會積攢泡沫,當然如果能夠自身實力發展當然是好事,否則房價高的地方,樓市並不一定就有潛力。

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等60年代的父母不住了,老了回鄉下了,就跌了


會很堅挺,未來二十年內,6070年代的人,源源不斷從一二三線城市流回老家,或氣候好的縣城。賣掉一二三線城市的老破小差黑暗潮累的房子,拿著大筆的錢回老家或選個氣候好的縣城買個漂亮新房子,住得舒舒服服,還剩很多錢,還有退休金,每天呼朋喚友,運動,親近大自然,健康又快樂,買東西可以網購,有個病痛,去縣醫院,也可以網上問診,人工便宜,要請人做個家務,照顧病痛,都便宜很多。留在大城市,住差房子,命都短些。

年輕人越來越少,老人佔總人口的比例很高,年輕人在大城市。老人回縣城養老,鄉鎮的人也會流向縣城。


沒有足夠的人去購買,會是咋樣?放開二胎為何?


經濟發達的縣級市纔是真正的基礎,那些明星城市是皇冠上的明珠。


縣城沒有房地產


那要看哪裡的縣級市,如果是緊靠1線城市的縣級市那會越來越稀缺和高價值。如果是西部和東部的縣級市那會越來越悽涼的。


縣與縣是不同 房價會一定程度地跟著經濟走


你自己看看周圍不就清楚了,二手房賣的掉麼?要打幾折才能賣掉? 一個人口凈流出的縣級城市,基本留下的都是養老的,年輕人留不住,又沒有什麼工業,房價能漲? 上海的房價19年都是跌的。


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