來源：地產八卦女

1st

不得不說，最近地產圈風聲鶴唳。

先是某龍頭房企被傳發報告，然後是河南房企抱團組成不降價聯盟、成都高新區對某房企限制融資、房地產板塊股票和債券大跌......這一系列不良信號的出現，大有一種「山雨欲來風滿樓」的氣勢。

而在這風雨背後，是「三道紅線」政策效應的持續發力。試想如果沒有三大紅線，上述房企勢必沒有這麼大的資金壓力，也就不會出這麼多幺蛾子了。

對此，萬科董事長郁亮甚至認為，今天「三道紅線」的出台，影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度。它改變了行業的遊戲規則，所有的房企都歸零到同一起跑線。房地產管理紅利時代，已經來臨。

2nd

然而，當我們仔細去分析「三道紅線」的時候，我們會發現，無論是資產負債率不得大於70%，還是凈負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍，這樣的「三道紅線」，在其他行業里，都可以說是比較寬鬆的要求。

那麼，為什麼獨獨在地產行業里，「三道紅線」卻像推倒第一塊多米諾骨牌一樣，引發這麼多波動？

這是因為，中國的各大房企、銀行、投資人、政府和客戶，往往只通過營收來判斷房企的規模大小，進而影響自身對該房企的決策判斷。

吳建斌曾在《我在碧桂園的1000天》里說，在這個時代，房企需要有規模，有規模才有更多的紅利，在行業內才有地位。

因此，雖然用營收排名比較虛，但這個指標簡單明了，房地產上下游各方都樂意接受，再加上數十年來房價一直「穩賺不賠」，所以大多數房企就極力加槓桿、擴規模、重營收，甚至有時候明知不賺錢，也要冒著巨額風險上規模。

3rd

剛才我們說了，很多房企重視營收和槓桿，卻忽視真正有質量的增長和運營，即便穩健如萬科，在王石離開后，萬科很快拋棄了原有的輕資產重運營的思路，走上了攀比營收的道路。

那麼，在地產界，就真的沒有不單看營收，而是在資金管控、產品、人力、戰略、利潤等各項綜合指標上都非常重視的房企呢？

還真有，它就是華宇。

對於華宇，說實話在地產這個行業，華宇創立距今已經有37年了，比萬科還大一歲。雖然營收規模比不上頭部房企，然而，作為一個老牌房企，能夠37年穩健發展，而且現在還呈上升發展趨勢，這絕非偶然。

為什麼這麼說呢？就在前一段時間，華宇披露了其2020年半年報，讓我們得以管中窺豹這家少見的不上市的百強房企。

▲從發展布局看，華宇主要圍繞長江經濟帶和大灣區布局，二線及以上土儲佔比達97%，其布局思路顯然非常穩健。

特別值得一提的是，剛才說到三條紅線，華宇作為一個不上市的民營企業，其財務自律程度確實是目前地產行業里堅守比較好的：

半年報顯示，華宇集團剔除預收款后的資產負債率為59.5%；凈負債率為77.1%；現金短債比為1.12。面對「三條紅線」，華宇集團無一踩線。

顯然，這樣的財務指標，已經優於很多上市房企。比如華宇始終將負債率控制在70%以下，並堅持日均存貸比（銀行存款與貸款總額的比例）大於30%，同時要求公司常年賬上保持大量現金積蓄，以備不時之需。

而也正是這種堅持自律、有質量的發展的穩健作風，在日漸苛刻的競爭大環境下，華宇逐步凸顯出長期主義的競爭優勢。

4th

如果說，各家標杆房企是優等生，那麼，華宇就好像是小時候讀書不偏科，成績雖不拔尖但卻發展很平衡的孩子，從戰略、資金、營收等各個維度展現出綜合實力，這是一種系統上的優秀。

尤其值得注意的是，在戰略和產品方面，近年來華宇雖然開始推行擴張，但卻是有節制的擴張。例如2017年，華宇與旭輝結盟，敲定500億戰略合作，在體量迅速擴大的同時，華宇還從雙方合作中，學習優秀產品經驗，從而為將產品線由剛需主導改為由改善型、高端型主導，打下了堅實基礎。

▲2017年，華宇御璟系、錦繡系等產品一經推出，便贏得市場一致好評，御瀾灣、御璟江山，御璟湖山，御璟悅來等項目業績全年飄紅。特別是御臨府，這個項目把配套建在了40米高的斷崖上，打造出了與大自然水乳交融的驚艷景觀。

也正是因為如此，華宇堅守長期主義，自信無論是規模、營收、負債還是產品，都能夠與時代同步發展。

其實在地產瘋狂加槓桿的年代，華宇也曾有過三年千億的願景、比肩一線房企的雄心，但是，囿於長期以來，華宇一直堅持控制負債和存貸比，所以當千億目標與自身的財務安全線相衝突的時候，華宇並沒有像其他房企那樣瘋狂加桿桿，反而選擇了緊守安全線、在產品力和規模營收上的「實在增長」路線。

5th

說實話，中國房地產行業有三個階段：

一是2002年之前的階段，是土地紅利階段，拿到地就容易賺錢；

二是招拍掛之後，需要更多的資本市場和金融支持才可以買更多的地，這是金融紅利階段；

而如今這個時代，則是房地產管理紅利時代。企業的增長不再依靠槓桿，而是依靠此前的積累和當下的運營管理，依靠產品力上的革新創新和財務紀律上的長期堅守。

「這個階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線，都歸零了。」萬科的郁亮董事長說，「三道紅線是會進行穿透檢查的，表內表外穿透性全覆蓋。所以之前的財務技巧都沒有任何用處，而必須是實打實來調整。」

然而，「三道紅線」對某些高槓桿的房企來說，是把這些房企拉到同一起跑線的巨大壓力，但對於華宇來說，鑒於其幾十年來一直都緊守三道紅線內的操守，也許，隨著房地產管理紅利的釋放，重視有質量的增長的華宇，行穩、致遠，反而會迎來新的春天。

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