来源:安信证券研究

■公司总览。1)历史沿革。融信集团2003在福州成立;2010年向漳州等福建省内城市拓展;2013年开始全国化拓展;2016年在港交所上市;2019年全口径销售金额1413亿元,排名前25。2)公司治理。公司实际控制人为欧宗洪先生,截至2020年3月31日合计控制公司股权65.43%。管理架构上,推行「集团-区域公司」二级架构,设十大区域公司。3)业务概览。公司以房地产开发为核心主业,2020H1物业销售、建筑服务、租金收入及其他各占营业收入的97.7%、1.2%、1.1%。

■历史报表视角下的信用资质分析。1)资产可持续程度相对较强。①存货方面,公司重仓二线城市,聚焦长三角、中原和海峡西岸城市群,布局相对集中,静态利润空间基本稳定在1.5万元/平方米左右。2018年以来拿地相对谨慎,2018、2019、2020H1拿地强度分别为16.0%、26.0%、48.3%。②固定资产和投资性房地产方面,公司商业布局力度不大,2020H1(投资性房地产+固定资产)/总资产为7.2%。2)从广义负债可持续程度来看,①债务结构方面,公司债券融资占比较高,有息负债抵质押率适中,短期债务占比较低。②偿债能力方面,公司现金短债比(2019)、净负债率(2020H1)、剔预资产负债率(2020H1)分别为0.8倍、91.2%、73.8%,其中现金短债比、剔预资产负债率略弱于监管要求,但后续改善压力不大。③表外不确定性方面,公司少数股东权益占比高于行业中位,长期股权投资占比、其他应收款占比不高,对外担保/净资产持平于TOP30中位。

■未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续性相对较强,但拿地能级小幅下降,拿地强度略高于监管观察指标。①拿地方面,公司今年加大了三四线城市的土储布局,在长三角和海峡西岸等主要城市圈拿地力度加大;拿地集中度相比2019年小幅上升;1-8月拿地强度上升至45.9%,略高于监管部门40%观察指标,但后续压降难度不大。②资产出售方面,2020年以来公司未出售重大资产。③销售方面,8月累计销售金额同比增长12.7%,前8月完成全年销售目标的54.4%。2)广义负债可持续:公开市场融资顺畅,1-8月美元债、公司债、ABS累计获得净融资25.0亿元,同时发行利率回落、久期拉长;3)公司治理可持续:融信对业务多元化持谨慎态度,除地产开发主业外,其他业务规模均较小,主要覆盖物业服务、景观工程、资管运营等板块。

■风险提示:数据统计偏差,房地产调控超预期等。

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