原標題:掘金物業|雷達掃描:新城悅業務獨立性趨弱 來源:中國網地產

後疫情時代,物業公司赴港上市再掀高潮。據中國網地產統計,在2018年-2019年,共有17家物業公司通過IPO或重組等方式登陸資本市場。即便如此,物業公司自身面臨的核心問題並未得到有效解決,業績的增長大多依靠母公司。

新城悅(01755.HK)就是其中之一,業務獨立性並未伴隨分拆上市得到增強。相反,其業績大幅增長的背後,主要依賴母公司新城集團,自身獨立性存疑。

價值創造力仍需加強 增值服務嚴重依賴母公司

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示,新城悅排名第9,綜合得分為176.45分。

其中,價值創造力較弱,居於第15;產品創新力較為突出,居於第2;市場領導力、全國影響力、資源統籌力等分別排名第9、第8、第10。綜合來看,新城悅在股東價值創造、發揮現有資源及資產價值方面仍需努力。

從新城悅2019年的業績來看,其營收大幅增長,與增值服務取得的收入增長不無關係。期內新城悅的增值服務收入達到11.8億元,同比大增166.2%。與2018年相比,公司增值服務收入佔總收入的比例由37.6%上升至58.1%。這也說明,新城悅在2019年通過增值服務取得的收入遠遠超過了物業服務取得的收入。

與大部分物業公司類似,新城悅主要以物業服務為核心,同時開展增值服務。據悉,新城悅的增值服務包含開發商增值服務、社區增值服務以及智慧園區服務等三方面的內容。

與2018年相比,新城悅的三類增值服務都出現了不同程度的漲幅,但這三類增值服務業務量的獲取幾乎都來自於母公司新城集團。顯然,登陸資本市場,並未使新城悅「斷奶」。

期內,新城悅的開發商增值收入同比大漲118.3%至6.5億元,主要由於新城集團新增案場和交付面積的同比增加。數據顯示,新城悅也為第三方開發商提供案場服務或諮詢服務,但是獲得的收入非常有限,在總收入中的佔比僅為5.8%。

在社區增值服務方面,新城悅期內獲得收入1.8億元,同比大漲267.7%。該項收入的增長,主要是新城悅在資產管理板塊取得了突破性增長。所謂的資產管理,就是替新城集團銷售車位。據悉,2019年新城悅銷售車位達到4561個。此外,社區增值服務中的拎包入住板塊業務取得的收入也所有增長,但同樣離不開新城集團交付的項目數量增加。

在智慧園區服務方面,新城悅期內實現收入3.5億元,同比大漲263.1%,主要由於公司在期內完工了14個大型智慧商場項目。同時,新城悅還完成了對上海數淵的收購,後者在2019年完工了21個包含停車管理系統的停車場項目。

在管面積高度集中 新城系項目收入超七成

與增值服務相比,新城悅2019年在物業管理服務方面的表現趨於穩定。

公告顯示,截至2019年12月31日,新城悅的物業管理服務收入約8.5億元,同比增加16.0%,遠低於增值服務的漲幅。其中,來自新城系物業項目的收入佔物業管理服務收入的77.5%,來自第三方的佔比達到22.5%。與2018年相比,來自第三方的收入增幅不大。

截至2019年年底,新城悅在管面積達到6015萬平方米,較去年同期增長40.3%,其中來自新城系的項目管理面積佔比達到71.1%,來自第三方的達到28.9%,與2018年持平。在新增面積中,新城系項目凈增加1232萬平方米,增長率達到40.4%,第三方項目凈增加494萬平方米,增長率達到39.8%。

無論是管理面積佔比還是凈增加面積,新城系項目都佔有較大的比重,這說明新城悅物業管理收入的增加主要依靠新城集團的新交付項目。

為增強自身運營的獨立性,擺脫對新城集團的過度依賴,新城悅也在不斷尋求與第三方的合作,擴大在管面積。但是隨著競爭日益加劇,新城悅能擴展的第三方合作也會很有限。在2019年新接管的6.2百萬平方米第三方項目中,有5.2百萬平方米為新交付的項目,佔比為84.7%。

分區域來看,新城悅在長三角的在管項目居多,這主要與新城系開發項目多位於長三角區域有關。期內,公司位於長三角區域的在管項目提供的物管收入佔比達到了83.3%,在管面積佔比也達到了80.8%。其中,新城悅在江蘇省的物管收入佔比為58.9%,在管面積佔比為60.7%。

不過,新城悅的戰略佈局已經開始有所調整。公司在江蘇省與長三角區域的在管面積比例有所下降,中西部區域和環渤海區域的在管面積佔比持續提升。新城悅在公告中表示,未來還將加大重點區域的拓展力度。不過,可以預見,新城悅將在很長一段時間內依靠新城系的新增項目,長三角區域在新城悅在管面積中依然佔據著絕對優勢。

從儲備情況來看,新城悅期末的合約面積約為15278萬平方米,同比增加36.2%,減去在管面積後的儲備面積約為在管面積的1.5倍。儘管如此,但如何快速提升第三方項目拓展仍是新城悅未來的重要課題。

為此,在新城悅上市一週年之際,新城悅服務董事長兼總經理戚小明表示,確保2022年,公司達成總收入超過60億、增值服務利潤佔比超過50%、第三方在管面積力爭達到30%的目標。

截至期末,新城悅的資產負債率由44.1%上升至56.0%,公司並無有息負債,負債率的增長主要由於貿易及其他應付款項和合約負債的提升所致。同時,新城悅期末手持13.4億元現金,流動性充裕。

此外,新城悅於2018年11月上市,籌得上市所得款凈額約5.4億元。其中有關業務拓展的資金佔比達到了75%——約60%款項用於收購物管服務公司以及獲取物管項目,約15%用於擴張增值服務業務系列。

截至2019年底,新城悅已動用1.7億元,用於物管業務的資金已達計劃的6.7%,用於增值業務的資金已佔計劃的38.7%。對新城悅來說,眼下暫不需要擔憂現金流問題。

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