資產管理雙管齊下:組合優化+價值提升,2018年凱德廣場租金盤點
來源:購物中心資產管理
“凱德”二字是音譯自 “Capitaland”,即 “Capital+Land”,凱德從成立之初即確認了“資本+地產”的開發模式,目前凱德旗下管理着16支房地產私募基金和5支房地產投資信託基金(REIT)。
凱德通過專注於中國商業項目的兩隻私募基金收購孵化物業,再讓凱德商用中國信託(CRCT)適用有限購權的形式收購凱德內地控股的商業物業,構建了從開發商到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程。
“一”
2018年成績單
凱德商用中國信託(CRCT)於2006年在新加坡證券交易所上市,是新加坡首支投資於中國購物中心的房地產投資信託基金(REIT),其資產組合包括11家營收型購物中心。
2018年凱德商用信託權益總租金收入11.8億元,淨租金收入(NPI)7.8億元,資產組合的租戶銷額總額和客流量分別同比增長18.8%2,3和19.4%,年底資產組合出租率達97.5%,加權平均租賃期限爲2.9年。
得益於廣州樂峯廣場的加入,凱德商用中國信託截至2018年12月31日的資產估值爲139.93億人民幣(權益口徑),同比增加17.8%。
2018年凱德商用信託成績單
2018年信託可派發收入0.997億新元,同比增長9.4%,每單位派息同比增長1.2%,派息率相較於十年前國債等投資方式表現出了巨大的競爭優勢。
2018年凱德派息率與市場比較
“二”
信託資產包組合
從2016年上市初始的8項資產到2018年的11項,CRTC的資產包組合在不斷優化調整,尤其是近2年,調整日趨頻繁。2016年,凱德收購了成熟物業成都凱丹廣場,2017年,剝離安貞凱德Mall,2018年再次入手廣州成熟物業樂峯廣場,2019年以4.6億出售呼和浩特賽罕凱德Mall的同時以8.1億購入玉泉區已建成的一座商場。
優化後的資產包組合強化了一線城市和強二線城市佔比,包含11個購物中心,位於8個城市,2018年資產包總估值157.54億元。
2018年凱德商用信託資產包組合
“三”
資產價值提升
一般只有成熟型項目纔會注入REITs,一方面是由於項目初期存在較大增值空間,開發商不願意和投資人分享增值收益,另外一方面由於派息率的存在要求項目經營情況較穩定。
而成熟型項目存在的問題就是資產價值提升空間小,難度大。對比分析資產包中項目收購價及目前的評估值,除個別項目外,整體資產價值提升率較一般,尤其是後期收購的如北京大峽谷、成都凱丹廣場等項目。相較於增值收益,穩定的投資收入似乎對信託更有意義。
凱德商用資產價值提升盤點
“四”
租金收入
資產包中的11個購物中心中,北京西直門和望京凱德Mall起着中流砥柱的作用,租金收入佔總體收入的40%以上,租金單價也是11個項目裏最高。後期加入的廣州樂峯廣場和凱德·新南表現不俗,租金單價分別達到6.5元和6.9元。其餘項目租金單價總體較爲穩定,表現一般。
2018年凱德商用地租金收入盤點
“五”
淨收入(NPI)
預算管控是凱德強項,信託資產包平均Margin高達67%,費率控制堪稱業界翹楚。尤其是資產包中表現得最爲優異的北京三項目及新加入的凱德·新南及樂峯廣場,Margin均接近70%。
回報率方面老項目由於獲取價格較低,回報率普遍偏高,後期收購的北京大峽谷、凱德·新南及樂峯廣場,回報率表現較爲一般。
2018年凱德商用淨收入
“六”
出租率
2018年資產包整體出租率保持了較高水平,除處於閉店狀態的蕪湖凱德廣場及老大難項目武漢民衆樂園外,其餘項目均保持着接近滿租的出租率。
2018年凱德商用信託出租率
“七”
增長率
對比公衆號之前所分析的龍湖、新城、華潤等項目增長率,資產包中各項目增長率表現一般,處於正常運營的購物中心大部分租金增長率及NPI增長率均在5%以下,總體租金增長率僅4.9%。
“八”
日均客流
各項目日均客流表現總體與租金增長呈明顯正相關,客流量變化幅度小,多爲微增或微降。客流最高的西直門項目及樂峯廣場,日均客流分別高達9.6萬人及7.4萬人。
2018年凱德商用信託客流量
“九”
品類表現
信託各購物中心中,租金貢獻最重要的兩個品類爲零售時尚及餐飲,僅佔比30%的租賃面積貢獻了55%的租金收入;超市、百貨等主力店則較大程度拉低了平均租金,超市、百貨佔比高達44%,但租金貢獻僅13%。
2018年凱德商用信託品類表現
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