2019年第一季度已然結束，作爲開年調整期，一季度長株潭土地市場整體狀態疲軟，供應成交皆不理想，土地市場反應較爲平淡。

　　但三月所供應土地情況來看，市場開始逐漸回暖，長沙、湘潭等區域土地供應量開始回升，經營性用地供應量同比提升，幾宗經營性地塊已然成爲各大開發商的重要競拍目標，預計4月土地市場競爭將十分激烈。

　　（一）長沙六區一縣2018年四季與2019年一季度土地市場整體情況

　　2019年一季度相較2018年四季度土地市場降溫明顯，從2018年底衝刺期轉入2019開年調整期，成交及供應量明顯下滑；

　　2019年一季度結束，長沙土地市場經過年初調整回落之後，隨着兩會政策的明朗、樓市小幅回暖，2019年二季度土地供求有望逐步上揚。

　　長沙3月成交土地5宗，土地成交面積45.91萬方，總建築面積86.7萬方，環比下降22%；長沙3月供應土地12宗，供應土地面積57.47萬方，總建築面積161.15萬方，環比提升47%；

　　長沙六區一縣經營性土地成交區域排名前三的依次爲嶽麓區、長沙縣、及望城區，總建築面積分別爲嶽麓區272.08萬方、長沙縣169.6萬方以及望城區134.18萬方。

　　長沙六區一縣經營性土地供應區域排名前三的依次爲望城區、嶽麓區及雨花區，總建築面積分別爲望城區133.21萬方，嶽麓區116.66萬方以及雨花區112.85萬方。

　　城市中心區域因土地供應接近飽和，土地供應及成交量相對較少，而處於高速發展且地價相對較低的長沙縣及望城區域，成爲長沙土地供應、成交的熱門區域。

　　（二）長沙六區一縣3月份土地成交分析

　　百納行分析：

　　1.成交量：成交1宗經營性用地，相比2月份經營性用地成交減少2宗。

　　3月份供應可拍賣土地共6宗，其中供應可拍賣經營性土地4宗；3月份共成交5宗地塊，總建築面積86.7萬方，其中經營性用地1宗，總建築面積4.37萬方，工業用地4宗；

　　相比2月份成交3宗經營性用地，3月經營性土地成交減少2宗，成交量有所降低。

　　3月成交的1塊經營性用地爲商業用地，由湖南熙康置業底價獲得。

　　2.樓面價：三月所成交唯一一塊經營性用地以底價3324萬元成交，摺合樓面地價760元/㎡

　　（二）長沙3月份重點地塊

　　望城區成交一塊商業用地，規劃康養項目建設。

　　編號爲〔2019〕望城區004號地塊成交額3324萬元，摺合樓面價760元/㎡ ，由湖南熙康置業有限公司獲得，該公司爲一家從事老年人、殘疾人養護服務；養老產業策劃、諮詢及老年公寓項目的開發公司。

　　地塊要求競得人對所建物業自持的商業面積不小於計容建設面積的30%，其中：養老公寓需自持30%且服務中心須由競得人自持。

　　百納行總結：

　　該地塊位於長常高速以南、金州大道以北，距離長沙市約20公里，距寧鄉市約18公里，處於長沙與寧鄉交匯區域，屬於望城區白箬鋪鎮規劃中的友仁鎮組團；

　　項目公共交通配套較爲不便，地塊附近500米範圍內僅一條公交線路，其他公交線路均在一公里以外；自駕車交通善可，項目位於長常高速、金州大道、友仁通道三條要道交匯處，開車出行較爲便利。

　　該地塊用途爲康養、養老公寓項目，地塊所處區域環境優良，距城市擁有一定距離，受城市污染影響較小，作爲康養項目開發十分適宜，而拍得該地塊開發商湖南熙康置業有限公司同樣是以老年人、殘疾人養護服務、養老產業策劃、諮詢及老年公寓項目爲主營項目的開發公司，對於康養項目擁有充足的開發經營，項目前景可觀。

　　（三）長沙2019年4月份供應待拍賣土地

　　百納行總結：

　　1.供應量：經營性用地5宗，相較3月增加1宗

　　2019年4月份已供應待拍賣土地共12宗，其中經營性用地5宗；相較2019年3月份，土地供應量翻倍。

　　2. 供應區域：嶽麓區供應2宗經營性用地，天心區、雨花區、開福區各供應1宗經營性用地。

　　4月供應的嶽麓區及雨花區各一宗雙限地塊值得關注。

　　（一）株洲2018年四季與2019年一季度土地市場整體情況

　　株洲土地市場在春節前後動作較爲明顯，供應及成交情況較爲理想，時至2019年一季度下旬市場情況有所下滑，土地供應不足，二季度起始情況較爲一般；

　　相較2月，株洲3月土地市場略顯疲態，4月待拍土地供應依舊疲軟，2季度趨於平穩；

　　株洲3月成交土地7宗，土地成交面積24.66萬方，總建築面積44.19萬方，環比下降81%，株洲3月供應土地3宗，供應土地面積3.52萬方，總建築面積9.63萬方，環比下降79%。

　　株洲近六月經營性土地供應及成交較爲熱門區域爲株洲攸縣，株洲市區內及周邊其他縣城土地情況較爲平均；

　　近六個月攸縣總成交經營性總建築面積112.26萬方；供應經營性用地總建築面積193.05萬方；

　　株洲攸縣作爲湖南省縣域經濟十強縣城，政府着力發展意圖十分明顯。

　　（二）株洲3月份土地成交分析

　　百納行分析：

　　1.成交量：成交1宗經營性用地，相較2月減少6宗，1宗商服用地流拍

　　3月份株洲供應可拍賣土地共8宗，其中經營性土地1宗；3月份共成交7宗地塊，總建築面積44.19萬方，其中經營性用地1宗，總建築面積16.72萬方，佔總量約38%；相比2月份，經營性用地成交減少了6宗。

　　2.樓面價：成交唯一經營性地塊樓面價1584元/㎡，地塊位於株洲攸縣，土地性質爲商住用地。

　　（二）株洲3月份重點地塊

　　本月唯一經營性地塊溢價57.7%成交，該地塊爲商住用地，地處株洲攸縣。

　　編號爲[2019]網掛第029號的株洲攸縣地塊成交額26500萬元，由湖南省攸州投資發展集團有限公司溢價獲得，摺合樓面價1584元/㎡，建築面積16.73 萬㎡ 。

　　百納行總結：

　　目前項目周邊配套完善，且與縣政府發展中心僅隔5分鐘車程，距縣中心僅8分鐘車程，經楓嶺大道沿內環路往東僅8分鐘即可到達高速路口；

　　項目旁邊既是碧桂園·城央一品項目，三公里範圍內有攸縣第一中學、震林中學、文化路小學、攸州公園、攸縣人民醫院、湘東大市場、攸縣汽車站等成熟配套設施；

　　地塊競得者湖南省攸州投資發展集團有限公司於2003年08月25日在攸縣食品藥品工商質量監督管理局註冊成立，註冊資本爲288300萬人民幣，主要經營向城市建設項目及其它國家允許投資的行業投資；經營縣城規劃區內國有土地及城建資產；經營管理攸縣人民政府授權由公司管理的資金；房地產開發經營。

　　（三）株洲2019年4月份供應待拍賣土地

　　百納行總結：

　　1.供應量：供應經營性用地比3月份增加1宗

　　2019年4月份供應待拍賣土地共3宗，其中經營性用地2宗，工業用地1宗，；與3月份相比，經營性用地供應增加了1宗。

　　2、株洲市蘆淞區及荷塘區各供應一塊經營性地塊，三月首塊掛牌地塊[2019]網掛第032號地塊，該地塊爲商住用地，起拍價2.47億元，起拍樓板價達5632元/㎡，值得關注。

　　（一）湘潭2018年四季與2019年一季度土地市場整體情況

　　相對於2018年四季度，2019年一季度湘潭土地市場情況較爲冷清，成交及供應量急劇下滑，年初政府對於土地調整動作較爲明顯，隨着一季度結束，土地供應量開始逐漸增加，湘潭土地市場開始逐漸回暖；

　　湘潭3月土地市場上升明顯，4月待拍土地供應大幅增加，土地市場開始回溫；

　　湘潭3月成交土地3宗，土地成交面積16.14萬方，總建築面積26.76萬方，環比上升100%；湘潭3月供應土地14宗，供應土地面積27.13萬方，總建築面積61.07萬方，環比上升56%。

　　湘潭近六月經營性土地成交排名略顯靠前的是湘潭縣，其次是雨湖區和嶽塘區。總建築面積分別爲湘潭縣46.5萬方，雨湖區38.42萬方，嶽塘區37.22萬方。

　　湘潭近六月經營性土地供應區域排名靠前的是湘鄉，其次是雨湖區和經開區，。總建築面積分別爲湘鄉67.05萬方，雨湖區52.91萬方，經開區48.61萬方。

　　近六月裏，湘潭區域湘潭縣成交略佔上風，湘鄉和雨湖區區域供應地塊較大。

　　（二）湘潭3月份土地成交分析

　　百納行分析：

　　1、成交量：經營性供應成交1宗，比2月增加1宗。

　　湘潭3月份共成交3宗地塊，其中經營性土地成交1宗，總建築面積10.22萬方。相比2月份的零成交額，經營性用地增加了1宗。

　　2.樓面價：經營性用地樓面均價970元/㎡，其中商住970元/㎡

　　3月份經營性用地成交1宗，總建築面積10.22萬方，樓面均價970元/㎡

　　（三）湘潭3月份重點地塊

　　本月唯一經營性地塊地處湘潭湘鄉市，該地塊爲商住用地。

　　編號爲潭鄉公土網掛（2019）1號的湘潭湘鄉市地塊成交額9907萬元，由湖南埃普特醫療器械有限公司底價獲得，摺合樓面價970元/㎡，建築面積10.22 萬㎡ 。

　　百納行總結：

　　v 該地塊位於湘鄉市經開區，湘鄉大道和紅侖大道交匯處西北角，附近擁有湘鄉市第一職業中專、湖南省湘鄉第二中學、湘鄉市振湘實驗中學，有便利的交通位置，東臨湘鄉汽車站和湘鄉火車站。

　　（四）湘潭2019年4月份供應待拍賣地塊

　　百納行總結：

　　1.供應量：快速增加，較3月份增加供應土地11宗

　　2019年3月份已供應待拍賣土地共14宗，對比2月份供應數量急劇增加，總供應增加了11宗，其中經營性用地共7宗，其餘均爲工業、商服、加油站用地；

　　2.樓面價：經營性用地起拍樓面均價1220.59元/㎡

　　住宅元1226.9元/㎡，商住1215.86元/㎡。

　　3.供應區域：湘鄉、韶山爲供應主力區域

　　湘鄉供應3宗住宅用地，韶山供應3宗商住用地、湘潭市供應1宗商住用地。

　　百納行觀點：

　　長沙：

　　3月共成交1宗經營性用地，比2月減少了2宗；2019年4月份已供應待拍賣土地共12宗，其中經營性用地5宗，4月土地供應開始回暖。

　　3月經營性土地相較2月雖有所減少，但土地供應開始提升，幾宗關鍵地塊相繼掛牌，預示着長沙土地市場正逐漸往好的方向發展。

　　長沙作爲湖南省中心城市，作爲兩會所提出的“堅持以中心城市引領城市羣發展”關鍵因素，2019年長沙市場將會是穩企向上發展趨勢，土地市場前景可期。

　　株洲：

　　3月共成交1宗經營性用地，比2月減少6宗；2019年4月份供應待拍賣土地共3宗，其中供應經營性用地2宗。

　　3月份相較2月份株洲土地市場降溫明顯，2月土地成交供應量爆發過後3月略顯疲態，4月株洲土地市場將小幅回暖，2宗株洲市區經營性地塊值得關注。

　　湘潭：

　　湘潭3月份共成交3宗地塊，其中經營性土地成交1宗。相較前幾月湘潭土地市場慘淡現狀，3月湘潭土地市場終於有所動作。

　　4月湘潭土地市場迎來井噴式爆發，4月份已供應待拍賣土地共14宗，其中經營性用地共7宗，其餘爲工業、商服、加油站用地，值得關注的是，湘潭市雨湖區掛出一塊商住用地，起拍樓板價2000元/㎡，這是近幾月以來湘潭市區所掛牌的第一塊經營性土地。