中房網訊

　　繼去年以來多地放寬落戶政策後，國家發改委近日發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》再度將公衆目光吸引至戶籍制度放開上。

　　??戶籍制度放開是推進新型城鎮化的重要方式之一，但不可否認的是，在“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的觀點下，戶籍制度放開與房地產市場的發展變化確實較爲親密。

　　??有分析人士稱，落戶政策在爭奪人才的同時，也變向降低了購房門檻，進而刺激購房需求。

　　??58安居客房產研究院首席分析師張波認爲，目前各類城市放鬆落戶政策主要是基於人才引進，換言之大部分城市還未全面放開落戶條件。從此次《重點任務》的內容來看，本質上還是推進全國城鎮化比率穩定提升，從制度層面保障農村人口向城市轉移集中後落戶需求，但由於城鎮化發展和房地產市場有着極強的關聯性，所以，落戶政策的不斷放寬確實會對部分城市房地產市場，尤其是增量市場的供需穩定帶來一定的影響，但這種影響還要受到供給、信貸等多方面因素制約。

　　??在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，戶籍制度的放鬆並不是房地產市場調控政策的轉向。雖然放寬落戶限制會在短期內刺激需求釋放，但這種影響會被逐漸消化，並不必然會帶來房價的上漲。在當前樓市全面調控背景下，信貸監管仍較爲嚴格，且一些城市庫存呈逐漸走高態勢，即便人口流入城市也不一定會造成供需緊張。尤爲重要的是，落戶政策刺激所帶來的購房熱情往往不可持續。

　　??落戶鬆綁的長短紅利

　　??事實上，全國二線城市此前已經掀起了“求賢若渴”的高潮，紛紛在戶籍、住房和工作生活補貼等方面給予傾斜。

　　??可以說，除了北京和上海，其他省市區的戶籍制度鬆綁已經箭在弦上。究其原因，一是爲了房地產，二是爲了生產力。前者直給，並且羞於說出口；後者直抵供給側，爲中國經濟增長提供新的動力。對各地而言，不管“搶人”的主觀意願如何，客觀上都對本地樓市形成利好。這在去年的某個時間，有目共睹。

　　??《北京商報》文章指出，房地產是中國經濟的支柱產業，這個事實得認。農民進城和人口涌向大城市，圍繞買房置業的一攬子消費，對內需絕對是強刺激。城鎮化始終是中國經濟內生增長的強大引擎，而城鎮化離不開房地產的發展，儘管不能只限於房地產的發展。

　　??對中央而言，放開戶籍還有着更爲深遠的改革考量。一個要素充分流動的市場，纔是最有效率的，才能夠實現資源的最佳配置。用戶籍來控制人口流動，人爲將全國性統一市場扭曲和碎片化，最終影響的是全要素的生產效率和制度性的交易成本。自由流動，不僅是個體生存的權利，也是國家發展的密碼。

　　??在決定經濟增長的諸多要素之中，人是最根本的。而且，隨着發展的程度越來越高，人也變得越來越重要。這個“人”，既包括數量意義上的人口，也包括質量意義上的人才。特別是當中國面臨着老齡化和資本邊際效率遞減，人力資源的重要性前所未有凸顯出來，這是中國區別於其他國家的獨特稟賦和比較優勢。

　　??經濟基礎決定上層建築，後者反作用於前者，這是經典的馬克思論述。中國經濟發展的現實，倒逼戶籍鬆綁。而戶籍鬆綁，也將進一步推動中國經濟的發展。一切問題都是時間問題，一切問題也都是發展問題。

　　??新型城鎮化建設不是單純房地產開發

　　??提起新型城鎮化，往往被單純地認爲是房地產開發，其實不然。

　　??《證券日報》文章認爲，新型城鎮化是與傳統城鎮化發展模式相對而言的。就發展模式來說，過去傳統城鎮化是以政府經營爲主導，以追求GDP政績短期利益爲目的，對土地財政高度依賴，“圈地建房、坐地升值”，走外延式擴張模式。其後果是土地和空間發展受限、污染嚴重、勞動力結構失衡、資金投入與就業難持續、公共服務與社會保障不足等諸多結構性問題顯現。

　　??針對傳統模式的弊端，新型城鎮化以人的城鎮化爲核心，以城市綜合承載力爲支撐，以政府職能轉變的體制創新爲保障，實現產業、城市、人有機融合，不以犧牲環境爲代價，走可持續的智慧城市發展道路。這其中必然涉及基礎設施建設、房地產開發，但又不是一般通俗意義上的房地產開發。

　　??新型城鎮化建設與房地產開發緊密相連，併爲房地產行業健康發展提供新的契機。

　　??事實上，城市與鄉村劃分的最顯性標識即是建築，尤其是大面積的居住型建築。今年政府工作報告明確提出，深入推進新型城鎮化。其中，相當部分內容關係到房子，特別是民居。針對推進新型城鎮化建設中的改善基本居住需求，政府工作報告用大幅筆墨做了詳盡描述：繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難羣體基本居住需求。繼續推進地下綜合管廊建設。城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。可以看到，從城市地下管網改造，住房本身品質提升，再到生活周邊設施完善，這一系列表述既是“以人爲核心”的新型城鎮化建設理念的體現，同時，也爲房地產行業的發展提供了方向。

　　??政府工作報告還提到，“促進區域協調發展，提高新型城鎮化質量”。這爲新型城鎮化提出了更高的要求，新型城鎮化建設不再是單體的，孤立的，而是相互關聯和互補的，共同組成協調發展的“全國一盤棋”。政府工作報告提出，圍繞解決發展不平衡不充分問題，改革完善相關機制和政策，促進基本公共服務均等化，推動區域優勢互補、城鄉融合發展。

　　??正是在這個意義上，高標準建設雄安新區、京津冀協同發展、落實粵港澳大灣區建設規劃、“長三角”區域一體化發展……都將以道路交通等基礎設施建設和民居建設爲先鋒，通過新型城鎮化與區域協調發展有機結合，與其他戰略部署相協調，全方位服務經濟高質量發展。而地產行業作爲參與其中的重要力量，必須告別之前的圈地擴張模式，轉換思路，堅持五大發展理念，兼顧環境與發展，爲保持經濟持續健康發展發揮更大的作用。

　　??來源：證券日報、北京商報，中房網綜合整理