蘇州樓市的基本面變了嗎？

　　最近的蘇州樓市，大家有目共睹，和不少地產人聊天，個個都滿面春風。畢竟行情上來了，房子好賣了，19年第一季度既定的指標超額完成了，去年哭喪着的臉來了個180度的轉彎，在這個金三月裏，蘇州的地產人皆優哉遊哉，迎來一個個喜報。

　　但每當討論到蘇州這波行情的支撐點到底是什麼的時候。不少人卻啞口無言，當然更多的是莫名奇妙。確實，這一波的行情很多人都看不懂。

　　而就在昨日，又一則對樓市直接影響的消息在朋友圈炸開了鍋。

　　國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，並明確提到加大戶籍制度改革力度，細分了不同等級城市的相關政策。

　　無論蘇州屬於特大城市還是I型大城市，落戶政策都將有所鬆動。

　　該消息的發佈，直接影響到了蘇州戶籍政策的實施，那麼對於與戶籍直接相關的樓市，有何影響？我們結合最近蘇州樓市的情況做一番討論。

　　首先，我們來回顧一下蘇州近一年的樓市表現。

　　土地市場：流拍、底價成爲了2018年土拍的主基調，彼時的土拍戰報幾乎讓人看不到希望；而到了19年，土拍市場卻猛打了個翻身仗，開發商的拿地積極性突然就漲了，甭管什麼地，都成了搶手貨。

　　政策方面：蘇州可謂牢不鬆手。在樓市調控落實地方主體責任下，不少城市例如杭州、無錫都有了鬆動跡象，但蘇州卻未有跟進，大的調控面從未出現調整。

　　新房市場：春節一過，新房市場也變了天，銷售數據一輪猛過一輪，加之金三銀四的助力，去年還躺屍的項目，紛紛加入跑量大軍；同一項目去年推出房源還得求着購房者買，今年卻參與起了搶房大戰了。

　　近日某盤搶房現場

　　二手房市場：一直堅挺。從數據上看，過去一年蘇州二手房價在很多重點區域有着較大的漲幅，並且成交量也在節節攀升。

　　作爲看政策吃飯的房地產行業，在政策無鬆動的情況下，開發商信心莫名提升了，購房者熱情莫名提升了，一向緊盯新房市場的二手房開始自作主張了。

　　回顧以往，樓市轉向更多的是政策面的調整；而這一次蘇州樓市的回暖卻截然不同，更多是像開發商和購房者的自發行爲——開發商因爲信心，所以拿地；購房者因爲預期或恐慌，所以買房；看起來更像是“信心（非理性）”的傑作。

　　而此時落戶政策的重大調整，在不少人看來，無疑是這個春天裏的一把火，然而真的是這樣嗎？

　　蘇州落戶政策放寬是硬指標。

　　就如上文所說，蘇州稱得上是除北上廣深外最緊的城市，從18年開始不少城市都開始放寬落戶政策以刺激樓市，其中不乏杭州、無錫、常州、濟南、武漢等重要城市；不過蘇州是個例外，毫無鬆動行爲，在近年樓市政策持續性上堪稱典範。

　　然而此次國家發改委的發文，明確了各個等級城市應執行的落戶政策，並規定了期限，這樣一來，蘇州鬆口指日可待。

　　落戶政策對於哪部分人影響更大？

　　從表面上看，落戶政策的放開會直接影響到市場需求，人多了，房票就多了，需求自然提升，這一點符合市場規律。

　　但首先需要明確一點，落戶政策的放開，實際上對於常住人口的影響更爲直接，不少沒有本地戶籍的常住人口能更加方便地落戶，而對於外來人口的轉換，則更慢一些。

　　短期內，落戶政策並不會增加購買力

　　落戶政策提升市場需求是一定的，但短期內，對於整體環境而言，政策的放開其實影響不大。

　　我們來舉一個例子，拿三種可以在蘇州落戶的常駐人口爲例：

　　a.短期內買不起房，以租房爲主

　　b.手裏有一套房，沒有多餘的資金購置房產

　　c.手裏有一套房，有多餘資金購置

　　在限購限貸政策不變的前提下，落戶政策的放開實際上對於a,b兩類人沒有太大的影響；而對於c類來說，會有一定的促進作用。但其實這類人如果想要購置房產，自然會有許多辦法，落戶政策的放開只是讓過程更加方便一些。

　　所以，在供求關係未發生太大改變的情況下，單純的放開落戶政策對房價影響有限，幫助解套高價地，更是無稽之談。

　　此次政策的鬆動，更多的影響是在信心層面，對於目前原本就火熱的蘇州樓市，能夠起到一定的助推作用。

　　長遠角度看，落戶政策的影響深遠。

　　對於房地產市場，放開落戶政策，站在長遠角度，需求的提升是一定；這一點與中國城鎮化的發展密不可分，未來的道路還很長。

　　其次，戶籍的增加尤其是人才的引進，無論是對於城市的發展、產業的升級還是城市消費需求的增長都有着重要的促進作用。

　　對於此次落戶政策的放開，你怎麼看？

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