每一家企業的經營風格都難免貼上掌舵人的印記，即便國有企業也不例外。

2016年1月，寧高寧辭任中糧集團董事長、黨組書記一職，就任中化集團董事長、黨組書記，中國金茂集團主席，這是繼華潤和中糧之後，寧高寧掌舵的第三家央企。

華潤的均好與中糧大悅城的馳名都是寧高寧在位時的“政績”，這兩家央企將其房地產板塊做得風生水起，也源於寧高寧對於房地產領域的把控。“執政”金茂三年多，2018年其又交出了一份不錯的成績單，與華潤和中糧類似，寧高寧治下的金茂煥發出高增長特質。

2018年中國金茂實現合同銷售金額1280億元，同比去年增長85%，這也是金茂首度邁進千億大關，克而瑞排行榜上升5名排至第24名。

財報顯示，2018年金茂實現營收387.33億元，同比上年增長25%；毛利潤145.38億元，同比增長45%，毛利率38%；淨利潤52.11億元，同比增長31%，淨利潤率13.45%；公司實現末期股息爲每股10港仙。

金茂主營業務涵蓋三大板塊，分別是城市及物業開發、商務租賃及零售商業運營、酒店經營。根據財報，2018年金茂營收的核心依然是城市及物業開發板塊，佔總收入87%。

豪宅盤裏的鮎魚

過去幾年內，金茂有兩個標誌性的轉折事件，其一是2015年金茂實現更名，由原中化方興更名至現今的中國金茂，也是在同一年，金茂宣佈執行全新“城市運營商”戰略；其二爲2016年初寧高寧到任金茂並掌舵，也是從這一年起，金茂開始了其規模化的道路。

數據顯示，2016年金茂銷售額485億元，2017年爲693億元，而2018年更是金茂的標誌年份，在這一財年金茂首次突破千億，距離管理層衝擊的第一梯隊又近了一步。

金茂在2017年以前一直都是深耕一二線策略，尤其對於熱點城市更是其佈局重點，這緣於金茂早在多年前就看準了高端改善這一細分產品線，克而瑞數據顯示2018年金茂銷售均價25539元/平方米，遠超龍頭房企，這也從一個側面反映出金茂的經營風格。

多年來，金茂是一線城市核心地段土地拍賣中的常客，更是爭奪“三高”（高總價，高單價，高溢價）地塊的急先鋒。讓金茂一炮而紅的項目就是一個地王項目，2009年北京國土局中，金茂以40.6億元拿下廣渠路15號地，摺合樓面均價1.6萬元/平方米，“麪粉貴過麪包”的說法由此而來。這便是金茂的第一個府系產品，北京廣渠金茂府，此後其一直沿用金茂爲名。

最近幾年，金茂始終在尋找核心區位的核心地塊，2016年8月，金茂35.1億元入手鄭州鄭東新區地塊，摺合樓面價3.7萬元/平方米，此後售價5.8萬~6.5萬元/平方米，這樣的均價對於一個二線城市來說無疑是頂豪配置。2017年9月，金茂入手廈門翔安地塊，以總價20.91億元拿下該地塊，摺合樓面均價2.9萬元/平方米，那時廈門執行限價措施，該項目出讓時獲批價爲2.9萬~4.2萬元/平方米。

城市版圖擴容

寧高寧加盟後的金茂有步驟有策略，首先佔領一線及熱點城市，將金茂這一品牌效應做大，隨後有節奏地深入一線城市周邊的重點二三線城市，佈局城市圈的想法有了初步規模。

這也體現在近兩年的財報中，2017年金茂開始進入西安、成都等強二線，2018年金茂繼續擴容城市佈局，除了一二線城市外，金茂在2018年首度進入貴陽、濟南、常州、廈門等地，截至期末共佈局40個大中城市，而在2017年只有28個。

從城市佈局來看，除了在2018年繼續深耕一線及強二線之外，公司還注意到了一線城市周邊的機會，諸如長三角增加了南通、紹興等地，在粵港澳大灣區加碼東莞，同時增加西南的貴州、中部的開封等地，可以說在城市佈局上更爲全面，也較爲符合規模型房企的綜合佈局之勢。2018年金茂新獲取68個項目，新增土儲面積爲2264萬平方米。

金茂的銷售業績與第一梯隊還有一定距離，然而其經營效率等各個指標均可與第一梯隊房企相較。2018年金茂實現營收387.33億元、毛利潤145.38億元、毛利率38%、淨利潤52.11億元、淨利率13.45%，扣除投資物業公平值收益淨利潤爲50.84億元，淨利潤率仍爲13.13%。

這與金茂一直強調的“適度規模”有一定關係，在最近衝擊規模的三年裏，金茂沒有停止對經營效率的關注，2017年其毛利率爲32%，2016年爲37%，其淨利率也始終保持10%以上。

除規模之外，金茂的另一個亮點在於城市運營，這個從2015年起就提出的概念，在最近幾年被一直貫徹。2018年金茂新增3個城市運營項目，26個框架合作協議，截至期末累計獲取及鎖定13個項目。在業績會上，金茂管理層表示到2020~2022年將有60%的土地從城市運營項目中獲取。

在城市運營項目中有很重要的一個環節即一級土地開發，近幾年金茂借力城市運營發展土地一級開發，對此中原地產首席分析師張大偉表示，金茂的這一定位在過去幾年是準確的，城市運營需要央企國企這樣的企業性質，同時也要求更強的企業實力，這兩點對於金茂來說都比較符合，切入這個市場更有利於金茂做大做強。

在城市及物業開發板塊，金茂表現出較爲強勁的增長動力，然而在不動產運營方面，金茂的比重還不夠高，在2018年度金茂旗下商務租賃及零售商業運營在全體系下佔比爲4%，酒店經營佔比爲5%，另外酒店經營在2018年度營收20.48億元，同比下滑1個百分點。

負債增加融資頻繁

規模擴張必然伴隨負債增加，2018年金茂有息負債爲879.73億元，同比上一年增長23%，其中一年內到期負債219.76億元，賬面現金及現金等價物爲213.24億元，短債與現金規模基本打平。規模的擴張從投資活動現金流爲-195.89億元也能看出，財報顯示淨流出的主要原因系集團進行投資，向合營公司及聯營公司貸款、向非控制股東貸款及構建物業、廠房及設備支出所致。

而營收的增加和融資渠道的順暢，也將金茂的經營性現金流回正至20.12億元，在2017年這個數字還是-246.93，可以說有較大幅度回升。財報顯示其主要原因系集團支付土地及建築成本、營銷費用、管理費用及稅費等，部分因收到售樓款、物業租金及酒店經營收入等而抵消。

金茂在當期嘗試多種融資手段，包括2018年3月發行人民幣計值12.5億優先擔保債券，2018年4月和12月在境內發行30億人民幣無擔保中期票據和20億人民幣無擔保永續中期票據，2018年12月在境外發行3億美元優先擔保永久資本證券等。

2018年度金茂利息開支總額爲53.77億元，較上年增長38%，主要在於本年度新發行債券及貸款增長所致。其中資本化的利息開支爲29.57億元，同比上升35%；融資成本爲24.2億元，同比增長43%。

受益於融資活動頻繁，金茂在2018年度現金流淨額爲416.38億元，財報顯示主要是由於公司發行境內中期票據、發行永久資本證券、非控制股東貸款、非控制性股東注資、新增銀行貸款及其他貸款、收到第三方投資，部分因償還銀行貸款及其他借款、贖回永久可換股證券、支付利息、支付2016年股息及2017年特別中期股息及支付非控制性股東股息所致。

金茂對於2019年的業績預期爲1500億元銷售金額。對此，中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞表示，從目前的數據看，2019年金茂突破2000億元問題不大，按照最近幾年的增長規模，金茂在未來5年之內可以突破3000億元，站上第一梯隊。