上表數據來自世界銀行和東盟，以2017年中國人均GDP約8800美金為標準線，新加坡、汶萊、馬來西亞的人均GDP超過中國，不適合以賺錢為目的去炒房。印度尼西亞不允許外國人買房，緬甸政局不穩定，風險較大。泰國人均GDP已經較高，其房市已被外國人炒過幾輪了，當下入手收益有限且賺錢難度加大。因此，東南亞買房主要在菲律賓、寮國、越南、柬埔寨這4個國家中選擇：這4個國家2017年的GDP增速均在6.8%上下，但寮國、柬埔寨的GDP總量比菲律賓、越南至少差10倍量級，並且寮國、柬埔寨的人口均不超過2000萬，總人口比不上北上廣深任何一個城市，北上廣深面積最大的北京也只有1.64萬平方公里，而人口如此少的寮國、柬埔寨國土面積在18萬平方公里以上，實際上寮國、柬埔寨的人口密度都不到100人/平方公里，而菲律賓、越南的人口密度分別是350人/平方公里、290人/平方公里。優中選優的話，東南亞買房範圍會排除寮國、柬埔寨（尤其是寮國，人口少、GDP總量小、存在感低），那麼只剩下菲律賓、越南。在房地產市場，房地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融。越南要求外國人購房首付比例是50%，大約3年後交房，交房前付完50%尾款，且土地產權是50年。

簡單分析，東盟十國里有九個國家都有炒房的「硬傷」，就只剩下菲律賓可以作為炒房的國家了，然而如果稍微去留意身邊的海外房產中介，很多中介在推馬來西亞、泰國、越南、甚至柬埔寨的房產，這又是怎麼回事呢？這就要看東南亞買房的目的了：

（1）馬來西亞房產賣點是教育移民、醫療移民，其實這種買房目的也可以嘗試美澳加。但本投資指南以賺錢為目的分析，阿蘭諮詢過某專做馬來西亞市場的大牌中介，被告知馬來西亞政府抑制炒房，一手房5年內不允許轉讓。

（2）泰國房產賣點是養老和旅遊地產，阿蘭認識的一個國內TOP20開發商高管是在2006年開始在泰國買房，查資料後發現泰國人均GDP在2006年是3368美元，也是3000美金關口，而在2017年是6594美元，2017年GDP增速僅為3.9%。可見聰明的東南亞炒房者早在2006年就建倉泰國了，在2019年是否還去泰國買房就看不同人的需求和風險偏好了。

（3）柬埔寨房產主要是首都金邊和西港這2個城市，金邊人口約220萬、西港人口約40萬，人口太少，且人均GDP遠低於3000美金，阿蘭認為支撐面小。

（4）越南除了前面提到的首付比例高和50年產權（其實可以做到100年）等不利因素外，阿蘭的一位職業炒房朋友在2019年1月親自過去考察後告訴我，中國人去越南買房要看護照，舊護照可以同時擁有所有權、出售權、租賃權；新護照只有出售權和租賃權，沒有所有權。新舊護照的區別主要有兩點，一點是新護照內頁印製的中國地圖划出了南海主權範圍而舊護照沒有，另一點是新護照的封皮是帶電子晶元的，見下圖：

總結：上面按照人均GDP的邏輯分析，當下東盟十國中只有菲律賓具備複製房產行業黃金十年的前提，但菲律賓的經濟是否足夠支撐房產市場？房市表現如何？

上表數據來自世界銀行，可見菲律賓GDP增速持續保持在6%以上且比較穩定。並且權威機構一致看好菲律賓發展：

（1）國際貨幣基金組織預測，2026年菲律賓有望超過馬來西亞和泰國，成為東南亞第二大經濟體。而且菲律賓的經濟發展，70%依靠的是內需拉動。

（2）滙豐銀行預測，2050年菲律賓將成為東南亞第一大經濟體，全球第16大經濟體。

（3）B站上有個火爆視頻呈現全球各國GDP從1960年到2100年的動態變化，2029年中國GDP會超過美國成為全球第一，2054年菲律賓GDP全球排名第十五，2060年印度GDP超美國排名第二，2099年菲律賓GDP排名全球第八，超過德國和俄羅斯。（視頻來源：在嗶哩嗶哩上搜「IFs世界GDP動態演化與經濟預測」，IFs是一個全球預測模型，由美國丹佛大學設計）

（4）2018年10月13日，世界經濟論壇（WEF）發布2018年版的《全球競爭力報告》，該排名主要根據十二項支柱產業對各國的競爭力進行排位，這十二項支柱產業分別是：機構、基建、信息和通信技術（ICT）、宏觀經濟穩定性、衛生、教育及技能、產品市場、勞工市場、財政制度、市場規模、商業活力及創新能力。在對全球140個國家的綜合能力進行評定後，其中東盟十國的排名如下：

東盟十國里的緬甸沒在榜單中（ps中國在該榜單中排第28名，可在文末加阿蘭微信獲取原報告）。

上圖是2018年全球各國按人口數來繪製的，截至2018年，全球人口超1億的國家僅有13個，其中菲律賓（Philippines）在圖片中的左下角，排名第13，人口約1.05億。

上面左圖為2018年菲律賓人口年齡結構，右圖為2018年中國人口年齡結構。

在菲律賓總人口中，65歲以上老人僅佔4.9%，約516萬人；勞動適齡人口（指15歲-65歲）佔63.9%，約6731萬。菲律賓平均年齡24歲，是一個很年輕的國家，菲律賓的人口年齡結構是完美的金字塔，出生率高，為經濟發展提供持續動力，人口紅利巨大。預計到2050年人口結構依然是增長型的，人口紅利至少能釋放30年。而中國已呈現老齡化趨勢，65歲以上老人佔11%，對比之下，中國的出生率有點兒低。

上圖來自野村控股（成立於1918年，日本四大證券公司之首，全世界最大證券公司之一），在15至65歲的就業人口中，菲律賓未來每年增長近2%，而中日韓都在下降。大量的年輕人除了帶來勞動力，也是最強大的消費市場，未來對住房的需求非常旺盛。

上圖為Global Property Guide（全球房產指南）統計，菲律賓的房租收益率在亞洲排名第二，高達6.13%。菲律賓的租金回報率相當可觀，且有上漲的趨勢，年年看漲的租金吸引一大批投資者前來投資。

整體上看，菲律賓2017年的人均GDP處在3000美金關口，恰好是房地產行業黃金髮展期的窗口，同時，過去6年GDP增速高達6%且穩定，國際權威機構又一致看好菲律賓在21世紀的發展，這些都給菲律賓房地產行業帶來了充足而持久的經濟支撐。另一方面，菲律賓總人口排名全球第13，人多且年輕，國土面積小，人口密度大，尖銳的人地矛盾和年輕勞動力對住房的剛性需求促使其房價和房租雙重上漲。

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為什麼選擇馬尼拉？

菲律賓第一大城市便是馬尼拉大都會（Metro Manila，後續簡稱「馬尼拉」），乃以馬尼拉市為核心，涵蓋周邊15個城市及1個自治市的大型都會區（見下圖）；在行政上，劃歸為國家首都區（National Capital Region，縮寫 NCR），簡稱首都區。根據EIU（經濟學人智庫）報告，大馬尼拉（包括馬尼拉大都會和鄰近省份城市化區域）人口從2015年的2300多萬預計增長到2030年的2900多萬。

馬尼拉是菲律賓的政治、經濟、文化、教育中心，也是全世界最具國際化、最多元化的城市之一，被人們稱為「亞洲的紐約」。全球最著名的城市評級機構之一，GaWC在2018年底發布了2018世界城市名冊，GaWC以其獨特視角對城市進行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）劃分（即：全球一二三四線），以表明城市在全球化經濟中的位置及融入度，其中Alpha+包括了香港、北京、上海，Alpha包括了台北、廣州，Alpha-包括了馬尼拉、深圳（可在文末加阿蘭微信獲取完整排名）。

通過上圖不難發現，與國內一線城市相比，馬尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可見人地矛盾之大，供需關係緊張帶來的就是房租高、房價漲，這是什麼概念呢？以香港為例，春節期間在家看了20190127期《新相親大會》，第二個女嘉賓在香港做搬運工，引起現場熱議，她自述香港住5平米的房子，月租6000多港幣。而馬尼拉以56%的香港面積承載著1.7倍的香港人口，如此看來，馬尼拉的高租金回報率及房價的增長也就不足為奇。

上圖為菲律賓中央銀行統計，自2011年開始，在馬尼拉的Makati CBD三居室房價已連續上漲8年。

上圖為Global Property Guide統計，可以發現馬尼拉主要商務區的租金回報率是6.11%-8.91%，北上廣深的租金回報率普遍不到2%，即100萬RMB的房子，北上廣深每年租金不到2萬RMB，而在馬尼拉是6.11萬-8.91萬RMB。據高力國際（Colliers International，全球知名的房地產服務機構）分析，馬尼拉2018年的空置率在11%，並預測2019年-2021年也將維持在這個水平。未來馬尼拉的房屋入住率穩定在近90%的水平，比國內很多城市的入住率都要高。

【菲律賓馬尼拉與中國大陸房產對比：11大優勢】

為什麼馬尼拉買房有這11大優勢？其實在菲律賓生活過和深入研究菲律賓的人就會明白為什麼會有這麼多優勢了，其實阿蘭就知道，可在文末加阿蘭微信交流。

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在馬尼拉怎麼選板塊？

如果已經確定在一個城市買房，那麼接下來最重要的是考察不同樓盤的區位和板塊了。在上面的Google Map中，馬尼拉有三大黃金投資區，分別是：

（1）Makati CBD（馬卡蒂中心商務區），馬尼拉大都會第一中心商務區，位於Makati市內；菲律賓的金融中心，眾多銀行總部，老牌CBD。

（2）Ortigas Center（奧提加斯中心），馬尼拉大都會第二中心商務區，位於Pasig、Mandaluyong、Quezon City三個城市交界處；聚集BPO產業。

（3）BGC（Bonifacio Global City，博尼法西奧環球城），新興商務區，位於Taguig市內；聚集新經濟產業，跨國公司較多，街區環境堪比新加坡。

Makati CBD位於Makati市區心臟位置，也是東南亞知名的商業區，摩天大樓林立，擁有菲律賓最高辦公大樓PBCom Tower以及「菲律賓華爾街」之稱的阿亞拉大道。多家菲律賓本土行業巨頭總部坐落在此，包括阿亞拉公司、美加公司、菲律賓交通銀行、菲律賓群島銀行等。有一百多家跨國公司在此設立地區總部和業務，如寶潔、英特爾、微軟、雀巢、庄臣、殼牌、埃森哲等，還有一些跨國公司的呼叫中心以及部分菲律賓頂尖大學。

Ortigas Center聚集了許多商場、辦公室、摩天大樓、夜生活酒吧、餐廳等,如亞洲開發銀行總部、Oakwood Premier公寓酒店、香格里拉酒店、生力公司總部（菲律賓本土最大的跨國公司，龍頭產品是「生力啤酒」）、Jollibee食品公司總部（Jollibee是菲律賓本土快餐連鎖店，類似肯德基，在馬尼拉隨處可見）、SM Megamall（菲律賓本土最大的商場之一），附近的醫療城（TMC）是國際認證聯合委員會認可的三家醫院之一。

BGC，2003年由Ayala和Evergreen聯合開發並運營，作為新發展起來的商業區，該區有完整的規劃，交通和綠化都屬一流，商業設施齊全，類似上海浦東新區的陸家嘴，進入BGC有來到新加坡的感覺。許多跨國公司以及新加坡、挪威、英國、韓國大使館選址於此，菲律賓證券交易所搬遷至此，並有多所國際學校和本地學校。

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在馬尼拉怎麼買房？

【購房政策】

外國人購房在菲律賓受法律保護，外國人與本國人購房政策的主要區別是：

1.單個樓盤中外國人只能購買40%房源

2.外國人只能購買公寓（即高層住宅樓），不能購買帶土地的房屋（如別墅，但有其他方法）

【付款方式】

1.現房：需一次付清（可貸款）

2.期房：菲律賓房屋建設一般約5年時間，首付可分期到交房前，一般是3-5年，開發商交房時需一次性付清尾款（可貸款），具體分期方式不同的開發商不同，不同的樓盤甚至不同的樓層也不同。常見的2種分期方式如下：

（1）先支付首付，尾款分期支付（比如首付30%先支付，30%分60個月支付，剩餘40%交房時一次性付清）；

（2）首付直接分期（即0首付），交房時一次性支付尾款（比如首付20%分60個月支付，剩餘80%尾款5年後交房時一次性支付）。

一個樓盤可能有多種付款方式，不同的付款方式會享受不同的折扣。另外，菲律賓允許在交房前將房屋轉讓，即炒樓花，這就具備了槓桿操作空間；但風險與收益並存，加槓桿請謹慎評估自身的風險承受能力，量力而行。

【購房各階段稅費】

其他稅費（即雜費）：不同開發商可能不同，一般5%-7%，主要包括印花稅、轉讓稅、註冊費、水電錶押金、環境基金、房產稅、物業費等。

期房轉賣：看開發商規定，大部分開發商是更名費的形式，因為還沒交房，也沒辦房產證，買賣雙方找開發商更名登記即可；但開發商Ayala的期房轉賣需按正常的二手房轉賣來處理並交稅。

舉例：以更名費為1萬RMB的樓盤來計算，張三在兩年前購買了該樓盤總房款100萬RMB的一個公寓，首付20%即20萬RMB分五年還，兩年共還8萬RMB月供，剩餘12萬RMB需後面三年按月還，尾款80萬RMB三年後一次性付清。現在張三以炒樓花形式出售給李四，假設房價每年漲10%，兩年時間房價從100萬RMB漲到121萬RMB，李四需給張三29萬（121-100+8=29），另支付1萬RMB更名費給開發商。本次炒樓花張三用兩年時間以8萬RMB賺取29萬RMB。

期房或現房的轉賣途徑：可以在Lamudi、Olx、Property24（當地中介網站）上掛賣，也可以找知貝海外為您提供一條龍服務。

【期房購房流程】

各家開發商流程略有區別，以開發商Ayala-Alveo為例（具體以實際情況為準）：

1.確定購買意向，簽署服務協議：選好樓盤、房號，與知貝海外簽署服務協議，支付服務費。

2.準備購房材料，簽署預定合同、付定金：材料為護照首頁掃描件，簽署預定合同（開發商可發郵件，客戶自行列印並簽署後，由知貝海外寄給開發商），客戶支付定金。

3.首付及支票：自支付定金起30日內付清首付款，並開好月供的支票，知貝海外協助當地銀行賬戶開戶等。

4.收到銷售合同（CTS）、大使館合同認證：開發商直接將合同快遞至客戶地址，客戶需到菲律賓駐華大使館（北京、上海、廣州、重慶、廈門）現場簽署認證，通常一周認證完，大使館可把認證書快遞給客戶。客戶再將銷售合同（CTS）交給知貝海外，由知貝海外寄給開發商。

說明：如客戶在馬尼拉簽署銷售合同（CTS），則不需要大使館認證。

【我們的服務與收費】

【關於我們】

知貝海外創立的初衷是站在投資理財角度，協助客戶通過菲律賓買房賺錢，致力於為客戶提供菲律賓房地產一站式諮詢購買服務，所推樓盤，必為精品。想了解我們的品牌故事、更多黑科技服務內容及收費標準，請點擊《理財的真相，中產階級必讀》。

【交流諮詢】

本文原創，全文邏輯是「為什麼選擇東南亞→為什麼選擇菲律賓→為什麼選擇馬尼拉→在馬尼拉怎麼選板塊→在馬尼拉怎麼買房」。

所有數據來自世界銀行、東盟、國內政府和相關部門、Wikipedia（維基百科）、WEF（世界經濟論壇）、野村控股、Global Property Guide（全球房產指南）、EIU（經濟學人智庫）、GaWC（全球化與世界級城市研究小組與網路）等權威機構以及實地考察。

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