“回暖”可能是最近蘇州最熱門的詞彙。除了各地政策傳來的積極信號外，最大的影響便是年初的三場土拍，雖說從樓面價來看都在合理的區間內，但也足以一掃去年下半年的土拍頹勢。

從5號公告開始，三場土拍一場熱過了一場，在上週成交的7號公告中，更是多宗地塊迎來多輪競價。然而奇怪的是，從最終的土拍結果來看，原本最受矚目的獅山板塊美羅49號地塊，並不是此次土拍競拍輪數最多，溢價率最高的地塊，取而代之的是木瀆47號地塊，它也是此次土拍唯一突破市場指導價的宅地，樓面價18561.6元/㎡，溢價率高達42.78%。

7號公告

我們不禁要問：爲什麼高溢價率的地塊總是出現在木瀆？

首先，木瀆有這樣的“血統”。

木瀆2016年後的土拍情況：

2016年4月

國瑞以總價40.39億競得蘇地2016-WG-6號地塊，成交樓面價24744元/㎡。

2016年9月

中鐵諾德以總價35.68億競得蘇地2016-WG-53號地塊，成交樓面價28965元/㎡。

2016年9月

中鐵諾德以總價18.61億競得蘇地2016-WG-54號地塊，成交樓面價25759元/㎡。

2016年9月

上坤以總價35.68億競得蘇地2016-WG-55號地塊，成交樓面價13170元/㎡。

2017年6月

上實以總價21.97億競得蘇地2017-WG-10號地塊，成交樓面價24462元/㎡。

2018年2月

金茂以總價12.1億競得蘇地2017-WG-73號地塊，成交樓面價16270元/㎡。

2019年1月

旭輝以總價14.56億競得蘇地2018-WG-41號地塊，成交樓面價14194元/㎡。

2019年2月

佳兆業以總價8.91億競得蘇地2016-WG-47號地塊，成交樓面價18562元/㎡。

從2016年開始，木瀆就成了開發商鍾情的一片區域。從蘇地2016-WG-6號地塊，到後來的蘇地2016-WG-53號地塊，一年內，不斷刷新區域地塊最高價的記錄。幾年下來，整個區域內接近或超過2.5W的地塊不在少數。

目前，算上年初的三場土拍中的兩宗地塊，整個區域內共有5宗地塊還未上市。該5宗地塊總建面達45萬方，平均樓面價（總價/總建面）達22057.67元/㎡。

5個待入市項目

目前，區域內的在售新房價格情況：

區域內在售新房

除了一些較早的地塊（天地源、春江明月）外，16年往後地塊的上市售價都在25000元/㎡以上。

再來看下區域內次新房的價格情況：

區域內次新房價格

次新房的價格在20000-25000元/㎡。

算上在售新房，等到未來5宗地塊上市之時，木瀆整個區域內新房存量至少5000+，去化難度可想而知。

爲何開放商如此青睞木瀆？

衆所周知，蘇州的核心住宅區域包括園區湖西湖東、姑蘇區、新區獅山板塊。除此之外，從地價和售價來看，木瀆無疑是最受開發商青睞的區域，勢頭甚至超過了相城和尹山湖，那麼開發商對木瀆的預期爲何這麼高呢？

1.靠近獅山，地理位置優越

木瀆雖屬吳中區，但緊鄰新區獅山板塊。相比與尹山湖與園區的關係，木瀆與獅山的關係緊密的多，其地理位置就充分說明了這一點。尤其是木瀆的金楓路板塊，其與獅山板塊僅一路之隔，故而該板塊有“次獅山”的“雅號”。

2.配套豐富

由於緊鄰獅山，木瀆幾乎共享了獅山板塊的大部分配套。無論是1號線，還是商圈，距離木瀆都不遠，加上區域內自身的配套（金楓路沿線、木瀆古鎮），木瀆的配套極爲豐富。

3. 購買邏輯自洽，獅山板塊的擠壓

從開發商角度出發，在一個區域造房子，就必須符合一定的購買邏輯。

而開發商對於木瀆的認可，大多源於兩點：一是木瀆作爲鎮，常駐人口保守估計30萬,區域內的需求量足夠；二便是受到獅山的擠壓，由於獅山板塊的價格高，加上此前的新房存量較少，許多獅山板塊的客戶都被擠壓向了木瀆，這也是木瀆近兩年來二手房成交情況不錯的一大原因。

木瀆區域內的項目

由於開發商的青睞，木瀆憑藉着高價地的連續現身，這幾年一下子走到了臺前，成爲了“衆矢之的。但卻也面臨着不少問題。

我們來看一下木瀆現在以及未來兩年的售價。正如前文寫到木瀆的新房現狀，目前木瀆區域內，以金楓路板塊爲主，價格基本上達到了25000元/㎡。而從待上市的這幾宗地塊的平均售價，未來的售價將達到3W+，這樣的售價真的好賣嗎？

核心區域限價，反向吸血

開發商之所以願意擲千金進木瀆的一大原因，便是木瀆的地理位置靠近核心區域獅山。但從目前獅山的情況來看，今年以及未來一兩年內上市的地塊位置優異，其價格都不算高，尤其是18年下半年拍出的幾宗地塊，都爲底價成交，未來的售價很有可能被限。據說小道稱，近期公佈案名的蘇高新融創樾瀾庭，洋房可能被牢牢限在4W以內。在這樣的情況下，“獅山對於木瀆的擠壓“的邏輯似乎有些底氣不足了。

自身樓面價高

從16年開始，木瀆便出人意料的成爲了最具“地王”氣質的區域。從2W5到2W9，木瀆的地價一次比一次突破人們的想象。

而在潮水退去之後，這樣的高價氣魄，卻成爲了木瀆樓市的最大敵人。就拿最近的土拍舉例，佳兆業1W8的地塊，價格相比16年下降了許多，處於合理的範圍之內，但仍然高於18年拍出的蘇高新獅山地塊（翡翠瀾庭）。對於這樣的尷尬處境，只能說，這不是木瀆的錯。

鄉鎮屬性作祟，身份感丟失

這一點說重不重，說輕不輕，但確確實實的影響着購房者的心態。雖然木瀆素有“秀絕冠江南”的美稱，但在不熟悉他的人心裏，木瀆依然是鄉鎮。

就拿公司的同事來說，他的房子買在了金楓路板塊，配套交通都十分優異。然而令他最氣的是，小區一路之隔的待拆廠房都屬於新區，他的房子卻屬於木瀆。同樣的配套，相隔不遠的位置，一路之隔，單單因爲區域屬性的不同，價格便差上了10000元/㎡，這樣的事情在木瀆與新區的對比中體現的極爲明顯。

10000元的差距，到底是差在哪裏？有人說是學區，這一點的確是因素之一，但不足以支撐如此大的價差。這麼大的價差裏包含着無形的身份感，對於中國人來說，房子很重要，面子更重要，這是整個社會層面的心態。大家都在進步，但相比傳統對我們的影響，這樣的進步道阻且長。

最後，說一下，木瀆、吳中主城、尹山湖是目前吳中區樓市的第一梯隊，但誰能勝出，市場會給出最終的答案。

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