這是“環環有房”的第189篇原創。

　　關於杭州灣城市舟山的樓市，去年前半年，環環曾經撰文《漲幅爲浙江第一，舟山樓市的火爆還能持續多久？》，探討過舟山樓市。前幾天，去普陀山路過寧波時，又對寧波樓市產生了濃厚的興趣。

　　對寧波樓市的興趣，來自於一位出租車司機的觸發。無意的閒聊中，這位司機師傅的城市自豪感着實讓我吃了一驚。

　　在等紅綠燈的時候，他端起杯子喝了口水，“我們寧波是一線城市，物價和消費絕對不比北京便宜。”聽完，我陷入深深地思考中：在“新一線”城市寧波，什麼時候，物價和消費高也已經成爲幸福指數的重要目標了？況且，那位司機師傅透露，寧波的平均工資水平不過五千來。

　　環環特意去查了寧波樓市這些年的表現。

　　根據胡潤研究院發佈的2018年上半年全球房價指數，漲幅居前的50個城市中有11箇中國城市，寧波赫然在列。

　　如果從一個更廣闊的時間維度來看，在2010年到2018年這八年間，寧波樓市的成交面積和成交金額價逐年上升，在2016年正式進入千億時代，即使在2017年此輪調控全面啓動之後，仍然維持了上漲的趨勢。

　　在2018年，寧波核心區成交均價突破30000元/平方米。寧波市六區漲幅21%，寧波市五區漲幅22%，寧波縣市的漲幅爲9%，姜山、五鄉地區的漲幅達到50%-60%。江北核心區、北侖小港、鄞州下應、北侖核心區等板塊的新房售價漲幅也達到了30%以上。

　　在2018年7月，寧波樓市逐漸進入了下行預期，成交量大幅下降，購房者觀望情緒濃厚，在傳統意義上的“金九銀十”時節，成交情況更趨冷淡，市場低迷。但轉過年來，寧波樓市可謂一日入春。根據米宅公佈的2月份31城房價數據，寧波房價21737元/平米，漲幅1.55%，爲全國第一。根據寧波當地透明售房網數據統計，寧波市六區在3月25日至31日這一週，總共成交了1377套新商品房，環比上漲24%。

　　在上圖中，我們可以看到，江東核心區的房價已經超過四萬。

　　好吧，環環承認，文章的題目確實有點標題黨了，但卻不是師出無名。在網上看到，寧波一衣帶水的兄弟城市舟山，出了一篇《寧波房價四萬+時代，舟山價格窪地形成》的文章，雖然逃不掉營銷和蹭熱點的嫌疑，但也從側目說明了寧波房價之高和上漲的態勢。

　　在有人的地方就會有鄙視鏈，這一點在城市的比較中也不能倖免。如果說舟山想蹭寧波的熱點，那和杭州比，寧波自然又差一個層級。環環在當地的一些城市論壇中看到在討論寧波房價爲什麼趕不上杭州時，有這樣的論調：

　　“因爲比杭州差一個浙大加阿里。”

　　“不像杭州有大量的亞運會和10條地鐵工程，天量拆遷，寧波樓價沒有持續上漲動力。”

　　“你去百度或者智聯招聘，分別搜一下兩個城市的招聘數量，就知道差距了，杭州按人口比例是上海的水平，寧波職位數量居然趕不上長沙。”

　　在網友樸素的認知中，寧波缺乏人文氣質、大企業的拉動、人口基數小、基建動作小，這些因素致使寧波的房價無法同杭州相比。但是，寧波的房價還是絕對地向着4萬+的態勢奔去。所以，環環想和大家探討的是，哪些因素在支撐寧波房價的上漲？

　　第一，在2018年的經濟寒冬中，寧波成爲經濟增速最快的城市。

　　2018年，可謂中國近30年來最寒冷的一年，GDP增速的不斷下滑及其背後所隱藏着的複雜的國際經濟金融形勢，使得中國經濟所面臨的困難甚至遠在1998年亞洲金融危機和2008年全球經濟危機之上。

　　就是在這樣的大環境之下，寧波以15.48%的名義增速成爲去年經濟增速最快的城市，GDP突破1萬億，達到11370億元，不出意外會超過無錫和長沙，全國排名上升到第13位。這已經是寧波連續三年實現排名上升。

　　寧波作爲世界第三大港口城市，長三角五大都市圈中心城市之一，長三角南翼經濟中心，寧波港被國際港航界權威雜誌——英國《集裝箱國際》評爲“世界五佳港口”。按照寧波與上海和杭州的距離，其所具備的人文素質創業環境，以及其世界級超級港口的位置，經濟前景可期。

　　第二，“麪粉”的價格和供應情況，催動“麪包”的價格相應上漲。

　　房價和土地一直是正相關的關係，所以土地市場被稱爲房產市場變化的風向標與晴雨表。縱覽寧波土地市場，從2010年到2018年，雖然成交面積有反覆，但成交均價呈現上升態勢，在2016年幾乎翻倍，到2018年更是突破萬元大關。

　　就在3月14日，奧克斯置業有限公司還以熔斷價20750元/建築平米（8.14億元）加1600平米配套用房面積競得鄞州區出讓的一宗宅地，這塊地的起始樓面價爲15050元/建築平米。

　　根據中指的數據，2018年寧波土地出讓金約爲647.5億元，同比增長24%。

　　另一方面，比較2010年到2018年寧波的土地成交面積和住宅成交面積。可以看出，“2013年以前，土地的供應是大於樓市成交的，這直接導致了2014年前後樓市庫存高企，去庫存成了當務之急。2014年以後，市場迎來一波購房大熱，土地開始供不應求。從2014年-2018年，除了16年供需兩旺，其他區域住宅成交面積大於土地成交面積，特別是某幾年存在嚴重的供不應求，供不應求，自然房價上漲壓力大，這幾年寧波房價出現了報復性上漲！”（此段分析來源於寧波地產新觀察）

　　按照目前寧波樓市的土地供應狀況、樓面價和開發週期來看，未來的房價將會怎樣，其實是件不言而喻的事情。

　　第三，棚改仍是房地產市場的一個重要推手。

　　2014年，寧波出臺了《關於推進以成片危舊住宅區爲重點的城市棚戶區改造工作實施意見》，明確了於2014～2017年計劃實施城市棚戶區改造10萬戶、1000萬平方米，其中爭取完成成片危舊住宅區改造300萬平方米。

　　截至2017年8月底，全市已累計完成危舊房改造（徵收簽約）353萬平方米，改造了4.8萬餘戶危舊房。全市自2015年以來已累計開工安置房（含貨幣化安置）9.9萬戶（套）。

　　雖然去年10月8日，國務院常務會議就2019年度棚改任務表示，“因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策”。根據會議精神，部分區域將盡快取消貨幣化安置的條件。儘管棚改政策總體有調整，但是寧波的三年棚改計劃已經在去年上半年出臺，“2018至2020年，全市將完成新一輪棚改350萬平方米，其中2018年棚改實施面積150萬平方米”。就寧波來看，棚改仍將是房地產市場的主要增長動力之一。

　　第四，寧波的一系列政策，以及對外來人口不斷提升的吸附能力，導致剛需性購房有望提升。

　　根據寧波市統計局公佈的寧波戶籍人口數據看，2008年至2017年這10年，全市戶籍人口總數增加了28.84萬人，即年均增加不到3萬人。而在2018年，寧波常住人口是820.2萬人，較2017年的800.5萬人，淨增19.7萬人，在全國人口增加最快的十個城市中，排名第十，其前的九個城市爲深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙。

　　另外，根據“獵聘網”發佈的數據顯示，2018年寧波人才淨流入率達9.17%，躍居全國城市第2位，機械製造行業人才淨流入率居首位。這說明，流入寧波的人才比重在不斷上升，已經不再是以外來務工人口爲主。

　　在這輪如火如荼的城市間“搶人大戰“中，寧波也採取了一系列政策，從2018年出臺的“3315系列引才計劃”到寧波個體工商戶和自由職業者可以繳存、提取住房公積金的一系列助力樓市的政策，都在說明寧波對人才的重視。

　　這些“新寧波人”的到來，也就意味着剛需性購房主體的增加，無疑會是寧波房地產市場的又一波助力。

　　第五，價值窪地對於周邊城市的吸引力。

　　同周邊城市相比，寧波房價仍然對炒房客構成了很大的吸引力，他們從杭州、上海等城市趕來。

　　第六，寧波目前的房貸利率處於較低水平。

　　寧波目前四大行首套房貸利率較基準上浮10-15%，二套房基本爲15-20%，寧波銀行的首套房貸利率低至基準利率1.05倍，也就是等於上浮了5%。這個水平，相當於2018年1月時房貸利率。

　　最後，再贅述一下。目前寧波的核心區已經到達一個相對高位，而且城區畢竟容量有限，按照一線城市的發展軌跡，以及寧波周邊交通設施的日趨完善，周邊地區的房子其實還有很大的輪動上漲空間。