2019年一季度已然收官，回首此前三個月的蘇州房地產市場，政策穩定，房貸利率出現鬆動跡象，外部環境各種利好頻出。這一切作用到樓市上，則體現的是1季度的蘇州無論地市還是房市，都呈現強勢回暖的狀態。

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　　土地市場：

　　土拍如火如荼，回暖領跑全國

　　2019年第一季度，從1月4日開始，共舉辦了三場土拍，成功出讓了16宗涉宅經營地塊，其中12宗溢價成交，最高溢價率接近50%。從競拍輪次來看，動輒大幾十輪甚至一百多輪激烈競價，與去年二季度以來土拍市場的沉寂形成冰火兩重天。其中去年10月份流拍的萬業西地塊，今年更是加價9.2億被首開、龍湖聯合體競得。此外，更有首創、大華、融信、新力等房企首次在蘇州市區摘地。

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　　蘇州這一輪土拍回暖，在全國也是領先的。如果說1月4日土拍火爆之後，大家還在觀望這次的土拍是否有“偶然性”在裏面，那緊接着1月11日和春節後的2月22日土拍繼續高熱，則堅定地告訴了市場這種回暖的“必然性”，這種必然性的背後是房企2019年投資佈局重心向一二線及強三線城市的轉移，以及蘇州從宏觀城市面到市場面被房企共同看好。儘管當下蘇州依舊有許多2016-2018年成交的高地價盤銷售不盡如人意，或者遲遲不能上市銷售。

　　在供地方面，相較前兩年，蘇州主城區今年幾乎提早了2個月推地。3月22日，蘇地網掛【2019】1號文件掛牌出讓7宗地塊，其中5宗宅地總出讓面積36.2萬㎡，總起始價100.8億元，其中不乏尹山湖、獅山等板塊的優質宅地。

　　4月2日，吳江太湖新城地塊在競拍30輪之後，成爲今年蘇州土拍的首塊現房銷售地塊。很多房企儘管參加了今年以來的數場土拍，但一無所獲，不出意外的話，4月22日蘇州主城的土拍將再掀熱浪。

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　　新房市場：

　　需求回暖，點燃樓市早春熱火

　　由上面的圖表可知， 2月傳統樓市淡季加上春節長假的影響，蘇州新房市場供應推新幾乎停止。隨着傳統意義上的樓市金三銷售旺季到來，衆樓盤營銷動作漸趨活躍，大批量推新發力，同時購房者對後市預期也在土拍火熱之下由之前的下行變爲上升，這一切都帶動了3月樓市成交的好轉。

　　從3月蘇州樓市成交情況來看，各大售樓處人氣火爆，3月蘇州市區13個住宅或類住宅樓盤開盤，整體認購率達到84%，創最近半年來新高，多個樓盤出現即開即磬的局面。

　　從熱銷樓盤來看，包括兩類，一類是核心地段的高端改善樓盤類似姑蘇區的姑蘇院子、仁恆公園世紀、海胥瀾庭等，另一類是新興板塊的高性價比剛需首置首改樓盤如北新區的金地淺山風華、吳江的萬科翡翠公園與三千邑等。

　　金地淺山風華開盤現場人氣圖

　　縱觀整個2019年1季度，蘇州市區商品住宅新增供應面積爲68.6萬㎡，同比增長5.8%，但成交面積爲169.0萬㎡，同比增長高達20.4%，供不及求，市場持續去庫存。

　　2019及2018年一季度蘇州市區商品住宅供求價對比

　　從房價來看，1季度蘇州市區商品住宅成交均價20907元/㎡，同比上漲8.2%。隨着低地價樓盤售罄、更多高地價樓盤的入市，精裝盤比例也在大幅增加，推動房價出現結構性上漲，這種趨勢未來仍將延續。

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　　二手房市場：

　　成交創近三年新高，以房換房成趨勢

　　在新房新增供應不足、高價地樓盤售價高企的背景下，蘇州市區的二手住房市場從2018年以來便一直保持着活躍的成交態勢，呈現量價齊升的局面。

　　2019年第一季度蘇州市區二手住房成交套數爲18275套,同比2018年增長25%，創造了近三年同期蘇州二手房成交高峯，二手房更是新房成交的1.36倍。

　　2018年及2019年二手房及一手房成交對比

　　從成交結構來看，二手住房成交套均面積僅爲102㎡，也即意味着二手房是個剛需爲主的市場，同期新房套均面積高達127㎡，新房的改善屬性不言而喻。從成交佔比來看，蘇州已經進入存量房成交主導的市場，越來越多的客戶賣掉二手房去買品質或者功能更加優越的二手房，以房換房正成趨勢。

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　　二季度樓市展望：

　　地熱房熱延續，房價繼續結構化上漲

　　從目前來看，二季度土拍的火熱將是毫無懸念的，房企拿地再度加入對未來房價持續上漲的預期，這在吳江太湖新城土拍上已經看到了。所以二季度主城區是否還有現房銷售地塊出現，未爲可知，但有一點是確認，房企土地爭奪戰一定會延續激烈。畢竟，現階段大家還是認爲蘇州的土地能夠很大程度上帶來開發上的安全感。

　　從房市來看，年初的時候，蘇州克而瑞盤點發現2019年蘇州市區將有近100個純新盤入市，這些樓盤基本上都是2016-2018年成交的高價地。2019年一季度只有2個純新盤入市，更多高地價樓盤從4月份開始密集上市，其中4月份就有10個左右上市，且不說成交量如何，但有一點是確定無疑的，那就是新房價格將進一步結構化上漲，這也是過去兩年來蘇州二手房價格上漲的邏輯所在。

　　在地熱的背景下，新房整體成交量應該不會差。所以二季度一定是房企的營銷窗口期，當然也是購房者在房價進一步上漲之前購買高性價比房源的時機。

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　　轉自：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）