原標題：中國奧園：狂飆的ROE

　　文/樂居財經研究院 陳晨

　　2019年，物業股價大漲，地產股價分化。中國奧園的股價從2018年底的4.84港元一路漲到2019年底的12.7港元，股價漲約169%，在一眾地產股中脫穎而出。中國奧園也因股價屢創曆史新高，被獲納入MSCI中國指數、恒生綜合大中型股指數、恒生港股通名單及恒生滬港通大灣區綜合指數成分股。資本市場關注度及影響力日增。

　　3月24日，中國奧園（03883.HK）披露2019年業績報告，向投資者遞交了一份穩健增長的成績單。

　　加入千億陣營，打造“舊改”王牌

　　2019年，中國奧園實現年度物業合同銷售1180.6億元，同比增加29%，超額完成1140億元的全年目標，躋身全國銷售三十強。2016年至2019年復合增長率達66%。

　　此外，截至2019年12月31日，中國奧園還有已簽約未確認的合同銷售約1705億元，計劃將於未來2年逐步確認。

　　充裕優質的土地儲備，是銷售業績增長的基礎。截至2019年12月31日，中國奧園擁有280個項目，分佈85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平方米，其中權益占比79%，總貨值約4585億元。

　　在突破千億大關的同時，中國奧園採用”舊城鎮、舊廠房、舊村莊“三舊改造來作為自己的手中的王牌。截至2019年底，中國奧園擁有超過30個城市更新項目，總規劃建築面積1，425萬平方米，規劃可售面積約845萬平方米，可售貨值約2，260億元，其中粵港澳大灣區占89%。

　　計入城市更新項目後，中國奧園於2019年底的總貨值約6845億元。

　　淨利潤增77.6%，ROE飆升至31.2%

　　2019年，中國奧園實現總營業額約505.31億元，同比增長63.0%；年度淨利潤為52.2億元，同比增長77.65%；歸母淨利潤約為42.01億元，同比上升74.4%；年內的核心淨利潤（年度核心淨利潤不包括投資性物業公允值收益及彙兌損益等非經常性損益項目及彼等的相關稅項影響）約為51.23億元，同比增長67%。毛利潤率為29.7%；淨利潤率為10.3%。

　　不管是營收還是淨利潤，中國奧園近十年的財務數據均出現飆漲。此外，頗受投資者關注的淨資產收益率（ROE）近年來也不斷飆漲。巴菲特曾說，“如果非要我用一個指標進行選股，我會選擇ROE（淨資產收益率），那些ROE能常年持續穩定在20%以上的公司都是好公司，投資者應當考慮買入”。

　　2015年，中國奧園的ROE指標還在10.18%；2019年，中國奧園的ROE指標就飆漲至31.23%，位於房地產上市企業前列。尤其是2019年就上升了10個百分點，跑贏行業均速。

　　連續維持高ROE和利潤增速，為中國奧園2019年股價表現跑贏大盤奠定了基礎。

　　現金短債比1.63，短期償債能力向好

　　中國奧園在快速擴張的同時，同樣注意調整債務結構使其更趨合理。

　　2019年，中國奧園通過多種融資渠道募資，除銀行及其他借款外，中國奧園還發行了五筆共計15.4億美元的優先票據，用作公司再融資以及一般公司用途。

　　截至2019年12月底，中國奧園有息負債約957.64億元，占總負債的37.9%，與去年的37.8%持平。其中，一年內到期負債約為418.73億元，長期負債約為538.9億元，長短債比為1.287。

　　截至2019年12月31日，中國奧園手持現金資源總額約為680.61億元，包括現金、銀行存款、結構性存款及受限製銀行存款。其現金短債比約為1.63，短期償債能力較好。

　　此外，截至2019年底中國奧園還有未使用授信額度約646.7億元，令公司未來融資有所保障。

　　截至2019年12月31日，中國奧園的淨負債比率為74.9%。淨負債比率按借款淨額（銀行及其他借款、優先票據及公司債券總額扣除現金及現金等價物、結構性存款以及受限製銀行存款）除以總權益計算。

　　分拆奧園健康生活，協同效益顯現

　　2019年，中國奧園“一業為主，縱向發展”的戰略進一步深化。

　　旗下奧園健康（3662.HK）不僅於2019年3月18日於香港上市。借助二者的協同效應，奧園健康2019年實現收入約9.01億元，同比增長45.6%。奧園健康旗下兩大業務，物業管理服務、商業運營服務的收入分別占總收入約71.8%、28.2%。同時，奧園健康積極將物業管理和商業運營業務延伸至大健康領域，業務模式實現突破性發展。

　　截至2019年12月31日，奧園旗下物業管理服務覆蓋中國13個省份、直轄市及自治區，為38個城市的94處物業提供服務，涉及物管業務的在管面積約為15.1百萬平方米。

　　奧園健康共向37個商場訂約提供商業運營服務，合同總建築面積約為1.8百萬平方米，其中，訂約向28個合同總建築面積約為1.5百萬平方米的商場提供開業後的商業運營及管理服務；共為中國11個城市17個正在運營的商場提供商業運營服務，在管總建築面積約為77.5萬平方米。

　　2019年，奧園健康上市發售定價3.66港元/每股，截至2020年3月26日收盤，股價漲到6.56港元/每股，股價上漲約79.23%。期間最高甚至漲到9港元/每股，可見奧園健康頗受市場認可。