作者： 格隆匯1GabyY

　　豪門家族的傳承生生不息：南非奧本海默家族壟斷世界鑽石生意100多年，長期位居南非首富，創造了De Beers公司的輝煌和永世經典：“鑽石恆久遠，一顆永流傳”；

　　“洛克菲勒”家族創立了標準石油公司，大通銀行、洛克菲勒基金會、芝加哥大學、現代藝術博物館等，首屈一指的美國財富家族至今繁盛至第六代；

　　約瑟夫·摩根作爲華爾街成功的縮影，幫助美國基礎工業籌款，並在鐵路、鋼鐵、電話、電力、銀行、保險等多個領域成就卓著。

　　經過時間和歲月洗禮，豪門不只留下鉅額財富，還有歷史和精神；一個家族的興衰榮辱連同故事一併沉澱於品牌價值之中。

　　現如今，社會不缺乏新奇，相反，堅持“傳統”才格外珍貴。

　　這裏我們要談的是：奢華酒店業的締造者嘉道理（Kadoorie）家族，旗下大名鼎鼎的香港上海大酒店（The Hongkong and Shanghai Hotels, Limited）。

　　歷史文化

　　1880年，正值清代光緒年間，米高嘉道理爵士的祖父艾利嘉道理自巴格達經孟買抵達香港，加入表親的沙宣洋行任職文員，並曾在洋行於華東的不同辦事處工作。後來他的弟弟艾理士嘉道理亦來港發展，家族於1890年代開始投資香港酒店公司 – 即今天的香港上海大酒店。

　　嘉道理家族與中國淵源頗深，戰前在上海及香港兩地經營多項業務和推動慈善工作。1978年，羅蘭士嘉道理（艾利嘉道理的長子）主動提出向廣東省供電的建議，隨後開始與內地研究興建核電站的可行性。1985年初，中電旗下香港核電投資有限公司與廣東核電投資有限公司合資成立廣東核電合營有限公司，興建大亞灣核電站。羅蘭士亦於同年獲得鄧小平接見。(如下圖）

　　（圖爲1985年，羅蘭士嘉道理勳爵跟前國家領導人鄧小平會面）

　　1923年，嘉道理家族收購了當時的“上海酒店有限公司”，並連同“香港大酒店有限公司”合併，成立了“香港上海大酒店有限公司”。5年後，距九龍碼頭僅舉步之遙的半島酒店隆重開業。

　　半島酒店建成時樓高七層，爲當時香港最高的建築，也是1950年代前九龍最高的建築之一。酒店建築以巴洛克復興風格設計及建造。建築物立面有大量古典特徵作裝飾，如石雕刻、拱窗、拱心石等。

　　1928年香港半島酒店正式落成之時，他們宣稱的一個“小目標”，“建成蘇伊士運河以東最佳酒店”；現在來看，這個目標已然超越。

　　香港半島酒店於1928年12月11日開業時，引入了經典的英式下午茶， 是全港首家供應下午茶的酒店。酒店甫開業，大堂儼如東西方交匯點，洋溢一片朝氣蓬勃的景象，光芒四射。

　　此外，“The Pen” 還成爲電影拍攝和名人匯聚的著名場所。酒店盛大開幕後，名聲迅速遠播海外，迎來了荷里活的衆多巨星，包括差利·卓別靈及寶蓮·高黛、艾拉·費茲傑拉、彼得·奧圖、柯克·道格拉斯、道格拉斯·費爾班克斯、 雷克斯·哈里森、威廉·荷頓及伊利沙伯·泰萊，令香港半島酒店得以奠立其地位。

　　香港半島酒店素有“遠東貴婦”的盛名，也有簡短親切的暱稱“The Pen”。我們有時候會誇一些女士過着是“貴婦生活”，所指不僅是有錢，因爲那只是“貴”，更多是對生活品質有追求，才稱得上是“貴婦”，而大酒店就是這樣。

　　歷史的傳承需要財富來豐滿，嘉道理的精神用一個詞概括，就是：沉穩。而這一靈魂主線始終貫穿集團整個業務得運營管理戰略。

　　先從近期公佈得2018年全年業績報來看看大酒店的經營狀況。

　　財務

　　一、業績公佈

　　2019年3月14日大酒店（0045）公佈了2018年全年業績，截至2018年12月31日的全財年，集團的核心財務數據（如下圖）：

　　l 總收入爲62.14億港元

　　l 利息、稅項、折舊及攤銷前營業盈利（EBITDA）爲15.5億港元，同比增加9%

　　l 基本盈利爲7.65億港元，不計集團應占其位於上海的合資公司出售公寓的收益，基本盈利上升14%至7.4億港元

　　l 股東應占盈利爲12.43億港元，同比增加8%，

　　l 每股盈利0.78港元

　　l 2018年度派發的股息總額爲每股21港仙，末期股息爲每股16港仙

　　l 淨債務與資產總值比率爲12%

　　l 現金利息保障倍數爲12.8倍

　　l 現金及現金等價物爲10.98億港元

　　l 平均每間可出租客房收入RevPAR：香港爲4855港元，按年升4.10%；其他亞洲地區爲2126港元，按年升4.22%；美國及歐洲平均可出租客房收入爲4464港元，按年升7.36%。

　　l 投入新項目總額爲12.08億港元（如下圖）

　　根據業績報我們可以看到，大酒店保持多年來一貫沉穩風格，其收入、基本盈利、和歸母淨利潤都錄得7%-9%的增長，堅持低槓桿運作，基本面好且財務結構健康穩健。再看分部業務。

　　二、分部業務

　　進入2019年是香港上海大酒店的第153個年頭，迄今，集團在香港、上海、北京、東京、紐約、芝加哥、洛杉磯、巴黎、曼谷 和馬尼拉等核心城市擁有並經營10間半島酒店；

　　並且經營管理商用物業和會所服務分部業務。多年來，大酒店一隻堅持只佈局核心大都市，並且持續做出重大投資到提升這些物業的質素和狀態，以龐大的翻新工作來保證做世界一流的服務體驗。（如下圖）

　　大酒店主營業務包括酒店、商用物業和會所服務。（如下圖）下面我們從大酒店公佈的2018年全年業績報來看看。

　　截止至2018財年，酒店、商用物業和會所業務收入分別上漲7%、3%和9%。（如下圖）

　　酒店分部收入增長，主要是因爲王府半島酒店於2017年8月完成大規模翻新後的所有客房已全面投入服務，以及香港半島酒店、芝加哥半島酒店和曼谷半島酒店表現出衆。

　　商用物業分部表現好，山頂凌霄閣及聖約翰大廈租金收入增加，同時21 avenueKléber自2017年9月起錄得全年租金收入貢獻。儘管2017年業績包括1-5 Grosvenor Place（於2017年5月被拆以發展作倫敦半島酒店）4個月的租金收入，但仍錄得3%收入增長。

　　會所與服務分部方面增加，收入增長主要是因爲山頂纜車錄得票款收入增加及半島商品的月餅及其一系列新產品銷售收入增加。

　　其實對於這種百年長青的老牌企業，年度財報都已經是基本胸有成竹，不需過多解讀，而我們更應該關注的是在時間長河中，它憑藉的是什麼屹立不倒。我們就從近20年曆史數據一窺究竟。

　　三、歷史財務數據，穩定增長是主旋律

　　1、近20年維持複合增長5%以上

　　2001年至2018年，集團營業收入由25.84億增長至62.14億港元，16年間，複合增長率CAGR保持爲約5%左右；這種發展速度雖不是當下瘋狂圈地併購佔領市場的新興公司所追崇的，但是贏在了穩且活得久。(如下圖）就像我們投資一件藝術珍品，增添自己品味的同時，還偷偷保持着長遠的升值空間。

　　2、持有家族資產，時間流逝中沉澱價值

　　隱藏的巨大資產價值

　　我們發現，大酒店的總資產中，資產總值逐年累積增長，（如下圖）2001年至2018年的近20年間，集團總資產逐年增加，從173.38億增長到2018年的489.9億港元；

　　根據公告披露，集團維持自持酒店物業和商業產業的運營模式，所以總資產中，80%以上來自於固定資產。這些固定資產歸納爲：

　　1）酒店物業：包括10間半島酒店，其中4間爲大酒店擁有100%權益佔比；另外王府半島和馬尼拉半島分別佔比爲76.6%、77.4%，；曼谷和上海半島同爲佔比50%，以及巴黎和比華利山半島同爲佔比20%權益；2）商用物業：除了The Landmark權益佔比爲70%，其它5大項目完全100%屬於大酒店持有；3）其它物業還包括：鶉園高爾夫球會、泰國鄉村俱樂部高爾夫球場和正在發展中的倫敦半島酒店；、仰光半島和伊斯坦堡半島酒店。

　　這裏又展現了“傳統派”投資大師深謀睿智的地方：投資土地物業並長期持有，時間流逝，但價值增長，這一邏輯在如今寸土寸金的香港得到驗證。

　　由此，半島酒店的資產價值和商業價值隨即凸顯。來看看香港近幾十年來物業價格的走勢情況：

　　尖沙咀物業價值持續攀升：根據第三方Wind數據，香港尖沙咀區域私人寫字樓平均售價，從1986年不到3000港元每平米，到近年攀升至均價24萬每平米，上漲近8倍。而且尖沙咀物業價值增長趨勢依然強勁。

　　商業物業租金總額保持增長：尖沙咀商業物業租金總額從2003年12月地點位置到近年增長近4倍（如下圖）。以著名的尖沙咀購物中心海港城爲例：2018年全年銷售額370億，出租率超過98%，僅租金收入近76億，平均每日銷售額達1億港元。

　　香港半島位置特殊，緊鄰尖沙咀碼頭，與彼時的九廣鐵路車站相對，屬於最核心地段的最優質景觀區域，且交通便利，人流興旺，卻依然長年維持沉穩優雅的“慢節奏”發展。

　　其實不只是香港半島，在全球覆蓋的10餘座半島酒店中，也都是選取的世界級一級城市的最繁華大都市：紐約、巴黎、東京、上海、北京、曼谷，而且每處只建立一家頂級的豪華酒店。其持有的固定資產價值加起來不容小覷。

　　品牌經營

　　一、“重資產”經營，專注奢華的品質

　　有一種沉穩是面對世間紛飛，我依然雲淡風輕，堅持本心。

　　近年，“輕資產”化是房地產和酒店行業的主旋律，轉型風盛行，就連萬豪、希爾頓等歐美大型連鎖酒店的主流經營方式都在改變，主營模式變爲依託房地產持有人的委託，只參與酒店運營。但大酒店卻不同，香港上海大酒店依然非常重視建築物的所有權。

　　通過定期翻新建築物，維持資產價值，同時建立半島酒店商場和高檔公寓，擴大盈利機會。 在香港上海大酒店的10個物業中，芝加哥，紐約，東京和香港的半島酒店物業皆爲100％擁有；而北京、和馬尼拉等地物業的所有權比例至少爲70％。香港上海大酒店的行政總裁郭敬文表示，在取得建築物所有權後，持續性的投資能夠維持質量和品牌。

　　另外，有三項受投資人關注的發展中項目：倫敦半島酒店、伊斯坦堡半島酒店、仰光半島酒店，（詳情如下）預計未來新項目的落成，不僅擴大區域版圖，還將爲集團收入提供增長動力。

　　二、高端業務打造奢華品牌

　　1）擁有全世界最大的勞斯萊斯車隊：香港半島酒店在1970年首次向勞斯萊斯購買七部「銀影」，之後再於2006年購入14部加長版「幻影」，成爲勞斯萊斯當時接獲的最大單一訂單。

　　2）奢華的私人直升飛機接送服務：酒店天台設雙停機坪，直升機隨時候命，可接送客人來往香港各地。降落後，豪華遊艇將在那裏等候，經過露天海灘長廊廳正，隨後，遊艇駛回位於尖沙咀的天星碼頭，私人司機將駕駛專屬的勞斯萊斯接送客人回到半島酒店。

　　3）英式傳統的尊對服務：半島門童， icon of “The Pen”，這是半島纔有的一道獨特風景線，八十多年沒更換的經典全白制服加白帽，帽子下永遠微笑的面孔，標準的開門姿勢，標準的微笑，門童們站在酒店大門旁，爲進出的客人拉門。業內人稱爲PAGE，寓意 Open the first page of guest experience。

　　4）半島貴族下午：多少人甘願排隊等候，就是爲了親身體驗這貴婦般的儀式感，巴洛克的建築，Gainsborough的純銀餐具，經典的三層架。餐前先喝一杯香檳，並選用來自不同國家的高級茶葉來搭配銀盤上的各款糕點。

　　總體來說，嘉道理家族的經營主線，將資產、精神和英式貴族文化延續傳承。與其它急切於擴張版圖和規模的酒店品牌希爾頓、凱悅等不同，大酒店更加註重保持和加強品牌厚度，堅持純粹而簡單的擴展觀；經營特點注重區位戰略，佈局以核心大都市爲主；加上自持酒店物業、商業和會所等保值的隱形資產，對於偏好穩定性高的投資者來說，的確是一個很好的標的公司。

　　結語

　　嘉道理家族打造的奢華半島酒店在行業內的地位無可取代，其品牌和貴族尊享的業務系統是衆多富貴名人的首選，這保證了大酒店穩定高端的客戶羣。同時，根據酒店披露，近年集團亦研發 “未來的酒店客房”的概 念、加入研究機器人和數據分析來提升酒店的賓客服務。如此，一座富麗豪華的古建築散發着古典優雅風格的同時，又增添了一分現代氣息，怎不叫人更加嚮往。

　　人們迷戀大酒店的“老派”，膜拜於那種追求極致的精緻和奢華，這種忠於品牌和歷史的傳承精神面前，一切關於金錢的質疑都變得不重要，酒店業是一盤生意，可也不僅僅是一盤生意，懂的人自然會跟隨。

　　“心之所向，身之所往，魂之所在。”