開發公司操盤手；成都樓市實戰專家；

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　　【本文約3000字，預計閱讀時間5分鐘】

　　2016年11月1日，成都市公共資源交易中心以拍賣方式出讓的六宗地塊，場面十分火爆，總成交價37.85億元，總出讓面積239.85畝。當日參與土地拍賣的房企包括融創、保利、德商、中糧、朗基、新希望、長虹、榮盛、合能、重慶首金等大開發商。

　　這次土拍出讓的六宗地塊中有四塊是超過100%溢價成交，其中成華區保和街道辦事處東桂社區4組、東虹路社區13組地塊被成都德商置業有限公司以7.18億元競得，樓面價10250元/平米，溢價率:199.36%，溢價率之高令人咂舌。

　　而今天我們分析的這個樓盤，正是2016年11月1日由成都德商置業有限公司以溢價率爲199.36%拿下的塔子山地塊，斥重金打造塔子山項目--德商迎暉天璽。

　　德商迎暉天璽項目位於塔子山公園西面，樓盤正對迎暉公園的綠地，東客站往北，五桂橋往東的交匯處。

　　樓盤往北是優品道，魯能和安置房，所處板塊屬於剛需或者低端改善，臨近攀成鋼板塊，以位於真正意義上的攀成鋼板塊的代表樓盤仁恆濱河灣爲起點，距離本項目正常駕車距離爲3.1公里，需要8分鐘到達；步行距離爲1.9公里，正常需要26分鐘到達，塔子山這個大公園是天然的屏障，因公園太大，道路太曲折，實際的交通距離已遠。

　　整個項目規劃4棟建築，1號樓爲企業家總部會所，2、3、4號樓爲住宅，面積段位190-280平米。即將預售樓棟爲2、3#樓（均爲2梯2戶，其中2#樓面積爲236平米，3#樓面積爲190平米，各位86套）。

　　開盤價格體系：22000-26000元/平米,均價23500元/平米，總價段：436-579萬元/套。交房時間：2020年6月交房。

　　項目信息：

　　地址：成都市成華區迎暉路；

　　物業類別：大平層、企業家總部會所；

　　佔地面積：17522平方米；

　　建築面積：98402.42㎡；

　　這批次住宅面積段：190-236平米；

　　車位：機動車位759個，非機動車位619個，商業車位14個；

　　容積率：4.0（住宅容積率2.78）；

　　綠化率：25%；

　　交付標準：精裝；

　　物業費：住宅：8元/㎡；辦公：15元/㎡；

　　開發商：成都德商鼎創置業有限公司；

　　物業公司：德商產投物業服務股份有限公司；

　　周邊配套

　　交通：

　　步行至2號線塔子山公園站直線距離900米；

　　距離7號線迎暉路站直線距離1044米；

　　距離4號線萬年場站直線距離1584米；

　　距離距離成都東站需5分鐘車程；

　　商業配套：

　　據置業顧問的現場介紹，整個區域定位於城市副中心中心，定位“高大上”範十足，德商迎暉天璽作爲區域內爲數不多的住宅用地性質，後續商圈成熟。目前周邊的商業成華萬達廣場施工中、龍之夢酒店建設完成、後續還有瑞安打造的成都新天地項目……

　　整個區域內目前顯的荒涼，出門基本靠駕車出行，距離地鐵較遠。商業配套長時間難見繁華景象，生活配套不夠成熟，短時間內難以呈現出成熟的居住氛圍。

　　規劃學校示意圖

　　學區：

　　暫無較好的公立中小學配套，計劃引入的加拿大渥太華學校距德商迎暉天璽項目500米左右。這個學校是幼兒園、小學、中學全齡教育資源，學校與成華區簽訂協議，屬性爲公立學校。其中幼兒園佔地面積約7.95畝，12個班；小學佔地20.3畝，30個班；中學佔地面積約52畝，42個班。至於學校何時落地，目前是未知數。

　　從項目現場可以看到，目前建築主體已完成。

　　建築外型採用全玻璃幕牆和鋁板結構，造型現代。這種設計，開發商在盡力將公園景觀最大化。

　　關心的問題：關於相鄰的五桂橋汽車站和成都成都汽車總站的搬遷問題。

　　五桂橋汽車站曾經成就了這一帶，讓這裏迅速人氣爆旺，以汽車交通爲主力的時代使這裏成爲四通八達的聚集點，現在隨着私家車和高鐵的發展，五桂橋汽車站已經進入必須“退休”的時候。

　　如果五桂橋汽車站搬走，會大大改善這裏的居住環境，附近經常擁堵、噪音、空氣等污染，步行出行不方便。早在2014年成都汽車總站、五桂橋汽車站計劃將搬遷或合併至成都東站汽車站，但至今毫無改變！但由於五桂橋汽車站屬於錦江區，東站屬於成華區，加上五桂橋汽車站持股人的原因，搬遷一推再推，至今毫無動靜。

　　五桂橋汽車站用地性質已調整爲二類住宅用地。由於地塊所有者對規劃容積率感到不滿意，認爲該容積率偏低，希望與周邊其它商住用地一樣調整爲4.0及以上，因此遲遲沒有搬遷。而規劃部門方案難以調整，因此五桂橋汽車站搬遷暫時拖延，另外城北客運中心關閉，車次搬到成都東站汽車站，而五桂橋汽車站現在搬還會導致東站汽車客運站的超負荷。

　　整個小區佔地26畝，由3+1棟（3棟住宅+1棟商業）建築組成，整體基層擡高而成。在景觀方面：整個項目採用高達80%的水景設計，在每個樓棟之間，由風雨連廊銜接。室外（小區裏）幾乎無老人小孩活動空間及區域，主要配套在室內，小區內部採用大面積水景，而水景既聚財，也對活動空間某種意義上也是一種限制。

　　天璽意境圖

　　迎暉天璽項目引進北京長安俱樂部，打造長安天璽會高端圈層。天璽這種引入了高端會所進小區的模式，有利就有弊！長安俱樂部在中國有着極大的影響，它代表着名流、名媛的高端品位，彰顯上流身份。高端會所、商業引入住宅小區這種模式能否真的提升住宅品質，小區內談生意，名流、名媛時時出現在居家小區，真的好嗎？

　　1#樓大戶型超1000平米，其後續應當是高端住宅或者高端商業項目入駐，那麼這會給這個樓盤帶來什麼樣的影響呢？當然拔高樓盤自身高度，體現自身的“高大上”是毫無疑問的，同時住在小區裏面的成功人士，在商業樓裏談談生意，抽抽雪茄，搞搞娛樂活動也是很愜意很方便的事情，可從另一個角度，如果家裏看到會所場景，未必愉悅。大多數人都希望休閒和居家徹底分開。後續俱樂部對外營業，對於居住而言，這樣的引入並不溫馨。

　　在售戶型

　　（上圖）建面190㎡，四室兩廳三衛

　　（上圖）建面236㎡，四室兩廳四衛

　　整個戶型設計方面，房間的整體通透性不夠好。亮點在與客廳外接大陽臺，能足夠保證室內光線充足，讓每一個房間都有最大的觀景效果。另一點是闊氣的公共活動空間，在戶型設計方面，其他並無特別的亮點。

　　這個項目是精裝交付，裝修標準價格6499元/平米，對於裝修材質也有較高的要求，採用大品牌材質，配備全套家電，牆面採用了牆紙加牆裙的組合，地板採用了拼花設計等，整個裝修品質較高。

　　算一筆賬，裝修每平米6499元，最小戶型190平米，裝修金額高達120萬，雖然是高配，不得不說折舊這筆賬很驚人，如果裝修按10年折舊，每年都是12萬裝修折舊費。

　　置業建議：

　　如果你是一位真正意義上的富二代，年輕風流積極向上開放，那麼這個樓盤適合你的居住；

　　如果你是一個事業上升期的成功人士，有較多的生意談判和應酬在這裏是比較適合的；

　　如果居家、注重居家的私密性，低調，那麼你更適合另尋更純粹的住宅；

　　該樓盤所在的區位，3-5年並不能形成一個獨立的高端板塊，樓盤自身定義的高端屬性很難打造呈現。雖和攀成鋼只有一河之隔，一公園之隔，區區幾百米，但是所帶來的問題是實際交通的不便捷。而從板塊來看，取決於你把它當成“攀成鋼”，還是作爲“類攀成鋼”。

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