開發公司操盤手；成都樓市實戰專家；

　　20年重倉投資成都及房價跳漲城市50餘套；

　　教你複製50萬變5000萬的房產投資實戰經驗；

　　【本文約3200字，預計閱讀時間5分鐘】

　　嚴苛的“515”調控政策，給成都二手房當頭一棒，成交量下跌，價格降溫，尤其是“老破小”表現十分脆弱，不僅價格下降，而且難以出手，曾經一房難求，現在一房難賣。如此大風大浪，很多人都懵了，否極泰來，市場又在悄悄發生變化。

　　來看看部分優質二手房的現階段價格：

　　中海城南一號（一期）

　　（價格堅挺）

　　目前鏈家掛牌均價爲34038元/平米，2018年12月7日同小區成交一套，成交單價28187元/平米、2018年12月27日同小區成交一套，成交單價29588元/平米、2019年1月6日同小區成交一套，成交單價34537元/平米；

　　保利百合花園

　　（驚慌降的低價二手房，已經無影無蹤）

　　目前鏈家掛牌均價30032元/平米，2019年1月6日同小區成交一套，成交單價爲29435元/平米、2019年1月9日同小區成交一套，成交單價29555元/平米、2019年1月9日同小區成交一套，成交單價30253元/平米；

　　譽峯一期

　　（價格居高不下）

　　目前鏈家掛牌均價爲33232元/平米，2018年3月7日同小區成交一套，成交單價31803元/平米、2018年4月20日同小區成交一套，成交單價31949元/平米、2018年5月16日同小區成交一套，成交單價34784元/平米、2018年8月8日同小區成交一套，成交單價35057元/平米；

　　譽峯二期

　　（價格暗漲）

　　目前鏈家掛牌均價爲35194元/平米，2018年4月12日同小區成交一套，成交單價32300元/平米、2018年7月13日同小區成交一套，成交單價33663元/平米、2018年9月7日同小區成交一套，成交單價34669元/平米、2018年11月1日同小區成交一套，成交單價35300元/平米、2018年12月20日同小區成交一套，成交單價36573元/平米；

　　該樓盤因自身品質，二手房價格十分堅挺，並呈穩定上漲趨勢，2018年12月得成交單價高出”515“調控之前得價格。這也是爲什麼貳爺一直堅決主張，要入手優質板塊品質樓盤得最重要因素。我們入手房產，一定不能只顧眼前，更要眼光長遠看待，要考慮到市場不好得時候，所擁有房產如何立於不敗之地。

　　都城雅頌居

　　（價格回溫）

　　目前鏈家掛牌均價爲21375元/平米，2019年1月同小區一共成交六套，分別爲：2019年1月2日同小區成交一套，成交單價22543元/平米、2019年1月4日同小區成交一套，成交單價24973元/平米、1月7日同小區成交一套，成交單價22232元/平米、1月17日同小區成交一套，成交單價20561元/平米、1月20日同小區成交一套，成交單價22059元/平米、簽約時間最近爲1月24日同小區成交一套，成交單價23920元/平米；

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　　這些優質二手房源是二手房回溫的排頭兵，有優質的產品作爲後盾，業主更有足夠的獲利空間，所以對於小風小浪、小打小鬧，堅定不動心！這些優質二手房會“怎麼跌下去，還怎麼漲上來”。

　　調控的目的是防止房價大起大落，端平這碗水需要足夠功力。“515”調控非常嚴苛，市場需要時間來自行修復，修復期市場開始低迷，購房資格需要重新集結，社保需要時間達標，資金需要時間累積，信心需要重塑……在量價逐漸穩定之後，行政干預會減弱，市場會自行進入一個恢復期，修復期是很好的購房時間節點。

　　（上圖）2003-2017成都二手房價格走勢圖來看，大趨勢是漲。這期間也有陰跌和滯漲，但是大趨勢不改，並且從2014年至今更是形成了“小跌大漲“的走勢。

　　成都已經過長達5年的修復期，積澱深厚。成都通過經濟大發展，樓市獲利人員衆多，腰包鼓鼓的更能平常心對待大風大浪，而不追漲殺跌。短期之內就想把城市房價一拳打趴下，這是不現實的。

　　樓市百折不撓，上升的勁頭十足，沒有被調控打趴下，說明市場成熟、價格合理、積澱深厚。反之，一打就趴下的市場，是有泡沫的。

　　所以，成都除了“豬堅強”還是“樓堅強”。

　　一系列的政策工具，保障樓市。

　　2019房地產大政策層面最重要的一個字“穩“，三個字”穩預期“，大家心裏都要有底，當市場快速上漲之時，“遏制”是關鍵詞，當房價下行之時“穩”字當頭，這就是政策底，也可稱爲兜底。

　　央行發佈了2018年社會融資規模存量統計數據報告及2018年社會融資規模增量統計數據報告。其中：2019年1月份，社會融資規模增量爲4.64萬億元，比上年同期多1.56萬億元。創單月歷史新高；人民幣貸款增加3.23萬億元，同比多增3284億元，創單月歷史新高。目前來看這兩個歷史新高會對房地產產生這些影響。各地貸款利率呈下行的態勢，成都興業銀行2017年抵押貸款利率6.8%，2018年上半年高達7-8%，下半年7.5%左右，在2018最後幾個月下降趨勢更加明顯，2019年會進一步降低。

　　最新成都樓市情況解析

　　01

　　F4板塊成爲企穩“急先鋒”，其它板塊緊隨其後。

　　【要談企穩，必看成交量】。成交量是止跌企穩的晴雨表，如下圖，大成都的二手房從5月1日至今的成交走勢。

　　數據來源：房管部門 貳爺房產投資整理

　　從2018年5月1日-12月31日的二手房走勢來看，二手房日均成交量（不含週末節假日），從515調控前達到日均近700套的峯值，一月之間跌至月均不足400套，成交量下跌40%，成交量驟降；

　　6月-8月成交量低位運行，處於萎靡不振的狀態，爲接下來繼續走弱埋下伏筆；

　　9月和10月二手房成交量進一步下跌，但是幅度明顯收窄，得到控制，說明盲目拋售二手房的人減少、恐慌的心理逐步得以遏制；

　　10月-11月日均銷量增加約50套，而12月比較11月更上一層樓，日均銷量再漲約20套。元旦、春節受到節假日影響，銷量還會有小幅波動。從調控前後的成交量變化，可以看出市場的信心在修復、業主的心態逐步變好，恐慌情緒逐步散去；

　　進一步來看成交量趨勢。

　　由上圖可以看出，515之後二手房交易萎靡，呈現量價齊跌，持續下滑時間長達7個月，到了近期逐步銷量略有回升，這種回升依然不代表成交量上漲，只代表企穩的前期信號，成交量有支撐，目前成交量是可以交代得過去的。

　　從上圖的紅色趨勢線來看，分周的二手房成交量已經走出一個緩緩的U型，而U的右側還薄弱，需要更強力、更長時間的銷量夯實，反轉信號沒有，但是企穩信號是清晰可見。

　　上圖爲主城區的二手房銷量，主城區止跌信號更加明顯，分周來看，偶爾出現較大量的成交數據，其它成交也是比較穩定的，趨勢線的緩U形狀比大成都更具確定性。

　　數據需要環環相扣，主城區數據如果能契合鏈家數據，更能分辨逐步企穩的真實性。如下圖：

　　成都主城區二手房成交量與鏈家成交數據對比

　　從上圖可以得以確認主城區成交量走勢，6月份之後，幾乎是同樣的趨勢，其中同樣明顯趨勢是2018年10月、11月、12月成交量都是穩步上漲，清晰表明主城區的信心走強。

　　從板塊來看，強勢板塊往往是房價上漲時的“急先鋒”，下跌時抗跌、跌幅相對小，也會率先企穩。

　　02

　　回溫

　　遠郊區縣二手房從5月1日到12月31日成交數量的走勢，可以看出，目前沒有企穩，遠郊區縣二手房企穩還需要一個過程，成交量擡頭之勢極度虛弱。

　　F4的部分強勢板塊將率先企穩，金融城板塊、大源板塊、攀成鋼板塊、甚至二手房還不足夠優質的新川板塊都將率先企穩，其他二手房也將在2019年年中時候逐步企穩，接下來隨着成交量進一步上漲，接下來便是年中之後的回溫。

　　回溫必談需求，需求端會有怎樣的變化？

　　03

　　房票大量釋放，購房需求回溫

　　根據成都市統計局官網公佈最新數據，2018年成都市常住人口爲1633萬人，較上年增長約29萬人。成都市戶籍人口在2018年仍保持上升趨勢，達到1476.05萬人。

　　僅2018年一季度，通過“人才新政”落戶成都的青年人才就已超過5萬人，並且仍以每天800餘人的增量保持着強勁的勢頭。每一年人才落戶高達20萬人，人才落戶從2017年7月開始執行，到2017.11.28 滿四個月 實現落戶 9.5萬人，如果這些人同步購買社保，那麼在2019年7月人才落戶新政滿兩年，保守估計落戶人口達到35-40萬人，這就是實實在在的35-40萬張新房票，如果按照20%的購房需求，僅僅本科以上學歷的“新成都人”就有7-8萬套房的需求。

　　巨大的需求促使二手房在2019年中大規模企穩，而優質板塊在年中將成交量有良好表現，成交量回溫是必然。

　　04

　　優質二手房，怎麼跌下去，還怎麼漲上來。

　　2019年年底一定會發生二手房小反撲，優質房產受到追捧，老破小被鄙視，所以接下來還會面臨着二手房次新房和老破小的分化，老破小將繼續走向頹勢的小斜坡。優質二手房，怎麼跌下去，還怎麼漲上來。

　　貳爺觀點

　　1、 2018年年底，就多次提出放心大膽“淘二手房”，各種原因冒出來的低價好房源都是你的機會，比如心裏脆弱拋售的、跑路的、破產的......低價好房源，可以舒舒服服接管過來，正所謂“機會是跌出來的”。

　　2、具備優質學區、立體交通體系、成熟的商業配套、優雅的公園配套等綜合資源的樓盤，這樣的次新房將率先反撲。

　　3、優質二手房“怎麼跌下去，還怎麼漲上來”。

　　請注意