作者｜局姐

來源｜地產知識局（ID:dichanzhishiju）

年報季已經過去了小半，房企業績發佈開始“扎堆”。

從公佈的數據來看，雖然市場轉涼多時，2018是公認的艱難一年，但大多數的房企這一年的業績還是基本達標了。

新城控股、旭輝集團、陽光城這些公認的“黑馬”，業績增長還相當不錯。

但是，凡是過去，皆爲序章。

從房企們在業績發佈現場的表述之中，局姐很明顯地感覺到，以往高歌猛進“秀增長”的氣氛已經開始收斂，取而代之的，是掩不住的審慎，甚至保守。

2019年，樓市的下半場到底要怎麼走，每個公司有着自己的思考和打算。

今天，在年報的數字之外，局姐就帶你深究一下，在業績發佈會現場的隻言片語之中，房企們不經意透露出的，樓市下半場關鍵詞。

01

佈局：“扎堆”重倉大灣區

聽了這麼多場業績發佈會，貌似只有“宇宙第一房企”碧桂園的楊老闆是堅持看好三四五線的。

“你說三四五線的銷售下降，你看一二線的銷售量是上漲的嗎？你的數據是怎麼來的？”

發佈會現場直接懟記者，楊老闆的雞凍之情溢於言表。

爲什麼看好三四五線？心平氣和一點之後，楊老闆給出了他的理由：

“現在農民工的工資已經升上來了，過去只有2000來塊錢，他沒辦法買房子；現在升上來了，但在房價1萬多塊錢以上的城市買房子也比較難。所以…他們應該是回去將父母、孩子移到縣城和鎮裏住。因爲五六千塊錢的房價他們都消費得起。”

局姐留意了一下，2018年碧桂園獲取的土地中，一二線與三四線的地塊按面積劃分的比例爲21:79。

好吧，言行一致。

除了楊老闆之外，開發商都或多或少，將土儲的視角收縮回一二線和核心城市羣，而佈局重點依然是上一條推文裏說的那四個地點：

京津冀、長三角、粵港澳，以及海南。

如果真的要按照各家業績發佈會上的熱度排序的話，局姐的感覺是：

粵港澳大灣區＞長三角（上海）＞海南＞京津冀（北京）。

一向惜字如金的中海地產，在業績發佈會上，專門花了五分鐘的時間來介紹在大灣區的規劃，稱香港、深圳、廣州都將是中海未來持續發力、重點佈局的地方。

奧園、越秀地產、時代地產坐擁近水樓臺的便利，都將大灣區列爲重中之重，就連總部在上海的新城地產，也表示正在增加對大灣區的投資力度。

此外，發佈會上，中海表示，大灣區之外，北京、上海在未來也始終是中國經濟最有活力的地區；雅居樂說要“堅持城市羣發展的策略”，首先聚焦在長三角和珠三角。

大家都爭一二線城市，但地塊真不是那麼好拿的，所以，城市更新這塊“硬骨頭”雖然難啃，但已然成了業績會上的高頻詞。

而全域限購的海南，雖然市場還在冰點，但開發商的熱情一點都不減。

雅居樂堅持認爲，海南未來一點問題都沒有：

“人口才900多萬，但要發展自由貿易港，需要大批量的人才，未來人口的紅利，以及政策和市場的紅利都非常好。”

中西部地區似乎也有一些機會：雅居樂看好中原地區以及陝西區域的發展潛力，時代地產準備佈局成都、武漢…

總的來說，房企看好的區域還蠻扎堆的。而房企重點發展的地區，基本就是房價會有所擡升的地區。你懂的。

02

市場：慢下來，穩一點，更安全

看好的區域扎堆之外，在對於未來市場的判斷上，房企的觀點也很扎堆——

慢下來，穩一點。

首先，2019年的銷售目標普遍變得保守了。

2018年，衆多房企都聲稱劍指千億，調高發展預期，而今年，步調放緩纔是主流。

一向穩健的中海地產在業績發佈會上說：

“規模對我們來說不是特別追求的目標。”

2018年，中海合約銷售同比增長30%，2019年的合同銷售目標增幅只有16%。

同樣情況的還有越秀地產——2018年的合同銷售金額同比上升41.4%，但 2019年的合同銷售目標定得非常保守，僅爲18%。

而首創置業、九龍倉集團今年的銷售目標甚至低過去年。

全行業爲何普遍放緩腳步？除了因爲去年年中發生某些大事，讓高週轉模式成了“過街老鼠”之外，更多透露出的，是房企對於今年市場的預期，依然不夠樂觀。

其次，在財務上，“安全”已經成了房企的主攻方向。

2018年，房企融資艱難，碧桂園、陽光城、奧園地產…從年報來看，一水兒開發商的融資成本都在水漲船高。

於是，大部分房企都在努力試圖釋放這樣的信號：我們的錢夠花，我們能方便地借到錢，或者，我們有能力控制借錢的成本。

客觀來說，去年年底開始，融資的閘門確實在鬆動。飢渴已久的房企“久旱逢甘霖”——11月地產行業的融資上千億，12月融資計劃超過1600億，到了今年1月，房企公佈的融資計劃達到了2100億元，刷新了2017年以來的記錄。

今年房企的融資難度和成本下降，這個是可以預見的。

此外，要想財務安全，除了借錢的能力，能夠快速賣掉房子，拿到回款，及時償還債務的能力，同樣重要。

業績發佈會上，各家房企爭先恐後地公佈回款率——中海達到90.5%，碧桂園權益銷售回款91%，富力地產接近90%，新城控股宣稱，操盤項目的回款率已經達到了92%。

從這幾個方面來看，2019年，房企對於市場沒有過高的期待，大概率會保持平價走量的銷售方式。

不過，因爲房企的資金壓力將會有所緩解，雖然看上去新盤的價格不會有大幅上漲，但2018年年底那波暗搓搓的特價和打折潮，就不那麼容易在2019年出現了。

全年的市場熱度，很可能像中海預測的那樣，前低後高。

03

未來：還沒找到比地產開發更賺錢的

從另一個角度看，不以“快週轉”模式，追求銷售目標本身，或許是因爲，許多房企還在探索更多元的收入增長極。

從已經發布業績的公司來看，住宅開發以外的，多元化的探索，並未止步。

其中，自持型物業是各家都盯緊了的一塊大蛋糕。

中海表示，住宅業務是中海的“當下”， 會用90%的資源用於住宅開發，而商業被稱爲中海的“明天”，中長期內，持有型物業、創新業務將成爲新的利潤增長點。

高增長典範旭輝，也有自己的自持物業小算盤：在一線城市主要做辦公，商業則集中在一二線城市，未來整個商業的比重都將增加：

“最近我們也在討論，可能10年後你再看旭輝，可能就跟香港新鴻基一樣，有一半是開發業務，有一半是收租的業務。”

吞掉萬達酒店業務之後的富力地產，雖然去年仍處於虧損之中，卻依然在計劃擴大公司的酒店規模。

“目前富力有十幾間酒店在建，兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。”

業績會上，李思廉透露，針對酒店有很多計劃，包括通過酒店資產包在市場融資，REITs等。

總而言之，自持物業的賺錢邏輯，一方面是租金回報，另一方面是物業本身的升值收益。即使運營能力靠譜，這兩個賺錢路線也都比較慢，對現金流的要求不低。到最後，考驗的還是各家房企的融資能力。

還有一些創新業務的方向，相當有科技感。

機器人業務恐怕是碧桂園的楊老闆在業績會上最願意談論的話題之一，除了“國家號召”，“社會責任”之類的表態，楊老闆也不諱言從中賺錢的期待：

“機器人的研發費用不是很高，公司自己也有應用場景，量產之後，就會有收益了。”

帶着新世界地產拓展了好些新業務的的少東家鄭志剛，在業績會上透露了更加獨特的方向——構建自己專屬的“商業生態圈”。

除了醫療養老、教育等跨界，甚至涉足IT科創——新世界有自己的科創企業孵化平臺Eureka Nova，還和騰訊合作了約200個科創企業的孵化項目，甚至打算開創香港首個置業區塊鏈跨界平臺，爲當地新樓買家、銀行及相關機構提供一站式的支援系統。

藍圖美好，但這些新業務的賺錢能力，大都沒有經過市場的檢驗。

講真，過去的一年，地產行業從高歌猛進退守到以“活下去”爲終極目標，包括萬科在內的行業龍頭也開始迷茫，尤其是在多元化和創新業務的進退上。

鬱亮曾經直言，目前還沒找到比房地產開發更賺錢的業務。過去的一年，他帶領萬科收斂聚焦，社區食堂之類的新業務，悉數退出。

萬科那句話，在這個年報季，被中海地產重新闡述得更加精準：

“中國房地產行業，最賺錢的還是住宅產業，週轉快，利潤率相對比較高一點。”

但是，隨着人口紅利的逐步消失，增量市場逐漸減少，留在這個遊戲中的玩家都心知肚明，遲早有一天，必須走出住宅開發這個高利潤率的舒適區。

或許只有到房企真正尋找到可以和住宅開發抗衡的，新的利潤增長點的時候，社會投資渠道才能真正做到多元，而房價的漲跌纔會真正遠離社會熱點。

嗯，局姐還蠻期待那一天的到來。

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