淨居寺路上的上海東韻，一期交房已經過去整整7年。現在，它的二期組團（也是最後一期）東韻雅苑終於要推新了。按照置業顧問的說法，項目計劃4月取證入市。

這是成都迄今爲止，一二期間隔時間最長的項目之一。

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據我們查證，上海東韻二期和一期（交房時間）相隔7年，最大原因可能並不是捂盤，而在於項目公司——成都新東方置業有限責任公司背後股東最近十幾年的劇烈變化。

2004年初，上海房地（集團）公司通過入主成都新東方置業有限責任公司，進入成都地產市場。

在此之前，上房集團旗下的上市企業金豐易居其實已經在成都開展房地產投資顧問、房屋經紀、房屋租賃等業務，但就在上房集團將旗下兩大業務同時佈局成都後不久，2004年7月，由於上海國有房產企業改制，上房集團旗下兩大上市公司金豐投資和中華企業都面臨國家股劃轉，上房集團的第一股東地位也因此被上海地產（集團）有限公司取代。

2005年，時任上房集團董事長徐林寶稱，

“上房集團並不會因爲內部調整而影響自身發展，成都將是上房集團重要的戰略投資城市”，

除了在神仙樹開發的上海花園，還將在成都作進一步投資，

“上房方面還計劃將在神仙樹片區投資並引進一家豪華酒店。”

徐林寶沒有食言，新東方千禧大酒店成了，但上房集團在成都的業務卻並沒有如願擴大。

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2006年，金豐易居成都公司50%股權被轉讓給成都錦鴻投資有限公司，金豐易居退出成都。地產開發方面，除了上海花園、成龍花園，上海東韻成爲上房集團在成都的最後一個開發項目。

上海東韻一期2009年開工，2011年竣工，巧合的是，上房集團和上地集團內部的資產整合也大致於這個時間段出現一個小高潮，隨後陷入沉寂，直到2013年才又開始有新動作，其中爲多數人所知的是金豐投資於2014年被綠地借殼。

上房集團和上地集團的資產整合時間之長，錯綜複雜，對上海東韻二期開發不可能沒有影響，而2017年的一紙規劃變更則表明，上海東韻二期終於塵埃落定，而成都新東方置業有限責任公司和上房集團的關係，也隨着徐林寶的退出變得稀疏。

目前，成都新東方置業有限責任公司的法人代表爲徐林寶，其早已不再擔任上房集團董事長職務。

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2017年9月30日，上海東韻二、三號及幼兒園地塊調規公告公佈，其中和購房者關係最大的調整在二號地塊，住宅由3棟調整爲4棟，建築層數由原來的40、26、30層調整爲27、33、33、26層，住宅建築面積增加77.4平方米；商業建築面積減少1.12萬平方米，臨街底商和獨棟商業層數及棟數數量變動較大。

成都新東方置地有限責任公司也在改規文件中稱，二期在2014年4月完成規劃方案調整審批，由於施工行政審批手續等問題一直沒能建設施工。

改規後的東韻雅苑所有戶型均在90平方米以上，戶型也全部是三房起，這些都和一期有了較大區別。

價格方面，2011年時，上海東韻在公開媒體釋放的信息顯示，最高曾攀上過萬元單價，購房者回憶，那時上海東韻價格大致在8500-9000左右，而據置業顧問稱，這一次它的價格或將超過2萬元。

除此之外，東韻雅苑的整體環境和一期沒有太大區別，包括一期開盤時就已說要搬遷的傳染病醫院都還在，也因此，東韻雅苑在地段方面會呈現出一些分裂狀態——有些指標好到讓人沒話說，有些部分讓人介意。

下面是我們基於實地走訪得出的踩盤報告。

東韻雅苑主體建築已修至地上十多層，預計明年上半年交房

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東韻雅苑位於錦江區匯泉南路35號，這個位置是名副其實的傳統市中心，地段價值含金量非常高。

項目雖然西近東二環，但其距離二環高架的直線距離大概有430米；南邊雖然臨城市主幹道淨居寺路，但由於項目地塊由北至南分爲住宅、幼兒園，及商業辦公三個部分，其中，商業辦公業態位於地塊南端，臨淨居寺路，因此，住宅部分幾乎不會受到來自二環高架和淨居寺路的噪音及光源影響。

東韻雅苑業態分佈示意圖

項目往北走400多米，便是成都炙手可熱的豪宅板塊攀成鋼，這個板塊在成都樓市的地位如何，相信不用我們再費筆墨去詳細介紹，大家只需要記住一點：無論是新、二手房價格，還是樓盤品質，這個區域都位列成都第一梯隊，連帶周邊的樓盤也因爲蹭到了“攀成鋼”的熱度而價值蹭蹭往上漲。

傍上“攀成鋼”這條大粗腿的東韻雅苑當然也不例外，400多米的距離，決定了後者很大程度上將成爲前者板塊紅利外溢的首波接收者，通俗點講，就是攀成鋼所有關於規劃配套的“光”，東韻雅苑基本都能沾到。

在二環高架上看到的東韻雅苑，周邊有很多老舊小區

從東韻雅苑向東直行約500米，便是沙河，從樓棟高處遠望，部分戶型能夠看到沙河。

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項目周邊1公里範圍內分佈着錦華萬達、伊藤洋華堂、鎦金歲月商業廣場、蘇寧電器等不同規模的商業配套，業主的吃喝玩樂購都能得到滿足，此外，項目自身還規劃有建面約10萬方的商業辦公配套，目前尚未動工。

從更加日常的商業配套來看，東韻雅苑由於項目周邊有很多老舊小區，社區底商比較多。

與項目隔街相望的是龍舟路小學，周圍還有金蘋果幼兒園、成都七中育才學校、田家炳中學等。

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由於項目周邊分佈着太多交通動線，導致這一區域幾乎每天都會上演不同程度的塞車，上下班高峯尤甚，這在很大程度上使得片區出行便捷度大打折扣。

其次，項目所在片區是城市較早開發的區域之一，如今老舊小區雲集，片區的城市界面看上去不如新區美觀整潔，東韻雅苑北端被一大片老舊小區環抱，就外部環境來講，項目的居住舒適度會有一定折耗。

另外，與東韻雅苑一牆之隔便是成都市傳染病醫院（成都市第十人民醫院），雖然醫院並不對周邊居民的實際生活造成不良影響，但與一些購房者交流，他們中有相當一部分人還是比較介意這家醫院的存在。

雖然置業顧問表示，這家醫院以後會搬遷，但實際7年前就說要搬遷的醫院目前仍然在使用中。

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據置業顧問介紹，東韻雅苑佔地不到40畝，容積率4.7，其中住宅部分約19畝，共4棟樓，呈半圍合式佈局（1、2號樓33層，3號樓26層，4號樓27層），此次將推出2、3、4號樓，共328套精裝房源，兩梯四戶，戶型面積有99、118、124、139平米四種。

從空間結構上看，這四種戶型都更偏重功能性，如99和118平米戶型做了套三，124和139平米做了套四。

大部分戶型都比較方正，浪費少，動靜分區較爲合理，景觀面皆可看中庭，但每個戶型或多或少又存在着一些瑕疵。

比如139平米戶型，進門左手邊是廚房，右手邊是臥室，廚房與臥室相對，動靜分區不足；6米長的觀景陽臺，有將近4米都位於主臥，僅有2米出頭可供客廳使用，主臥的私密性得不到保障。

戶型空間相對利用高效、動線分佈合理的99平米戶型和124平米戶型，則爲東西朝向，大部分戶型存在西曬問題。

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精裝方面，3米的室內層高，裝完後約2.8米，有地暖和中央空調，但沒有新風系統，用材上有很多成都高端樓盤常用的大牌，如杜拉維特衛生潔具、西蒙燈、漢斯格雅潔具五金龍頭、百諾肯淨水器、德貝櫥櫃等。

一聽到這些品牌就知道精裝不會太便宜，據置業顧問透露，東韻雅苑的精裝標準約4000元/平米，但由於項目目前並沒有樣板間，因此我們無法看到裝修效果。

值得注意的是，雖然項目價格尚未最終確定，但據置業顧問透露，預計單價會突破2萬，這一水平基本與上海東韻一期目前的二手房價格相當，比周邊老舊小區如牛沙馨苑1萬5上下的單價還是要高出不少。