最有錢的“躺賺”房東：手握274座商業廣場，且揚言要建成1000座

文/一陽

在他16歲的時候他參軍了，32歲時選擇了自己的另一條路，開始從商。不到一年，他就把一家負債149萬美元的破產企業扭虧爲盈。後來，他依靠重建舊城和中國足球聯賽而出名。經過30年商場上的風風雨雨，他建立了274個商業中心。他的租金收入達到255億，並贏得了“中國最有錢的房東”的稱號，也許這就是所謂的“躺着就能賺錢模式”。

正如你可能已經猜到的，這位老兵就是萬達集團董事長王健林。事實上，很多人之前知道萬達是因爲上世紀90年代的中國足球聯賽。當時，大連萬達是人們最熟悉的名字之一。大連萬達足球隊已經打了六年的聯賽，贏得了四次冠軍。連續55場不敗的紀錄，讓每一位球迷都銘記着萬達這個名字。現在大家都熟悉王健林了，他除了三次贏得中國首富，他的兒子王思聰也爲他吸引了很多關注。

擁有274個商業中心，1個月的租金收入就達21億元，是一家房地產企業。在20世紀90年代，賺錢的主要方式是建造和出售房屋，王健林的第一桶錢就來自舊時棚戶區改造。

1988年王健林任大連市西崗區政府辦公室主任，他曾過着令人羨慕的鐵飯碗生活，但他卻主動接了負債149萬元、瀕臨破產的“西崗區住宅開發公司”。

但王健林並沒有打一場沒有把握的仗。事實上，他之前做過一個調查。當時，大連市政府南部有一個“棚戶區”，舊城改造是政府大力提倡的。然而，轉型的成本相對較高，沒有企業願意這樣做。根據王健林當時的計算，拆除和新建房屋的成本達到了1200元/平方米，大連當時的房價最高才1200元。但王健林，一個新興的房地產行業的初入涉及者，做出了一個大膽的決定，增加幾百元開始銷售，並最終在一個多月的時間裏售罄。

後來，王健林回憶起他當時成功的原因，他說這完全是因爲他對房地產的無知，他沒有遵守當時建造房子的規則。首先，他引進了130平方米的大型公寓。其次，他創造性地設計了落地窗的客廳。然後，他不計成本地使用鋁合金窗戶，這三件事在當時的東北房地產圈都沒有發生過。在建造這所房子之前，他們都說他不會結賬，而王健林每年靠別人說自己不會算的“賬”賺的錢超過了1000萬元，而其他人似乎無法做到這一點。

於是王健林繼續複製這一模式，在大連進行了大量的舊城改造項目。然後，像其他房地產企業一樣，他四處徵地、建房、賣房，他是中國第一個跨地區發展的房地產企業。1997年，他的企業財政收入超過100億元。用王健林的話來說，當時賺錢真的很快，但在這種高利潤下，他逐漸感受到了這種模式並不可靠。

經過反覆思考，最終決定做不動產業務，也就是現在的萬達商業地產。而在當時這一轉型是困難的，因爲中國還沒有這個概念，只能北京國際貿易中心才差不多稱得上是CBD。

自1997年以來，王健林已經爲這一轉變做了三年的準備。他和不同的商業公司談了一次又一次。因爲只有引進商業企業，才能建立商業地產，否則就會成爲無人居住的建築。最後，在2000年，第一個萬達廣場在瀋陽建成。由於缺乏運營經驗，建成後無法運營，隨後被拆除重建。這花了10億代價，最後才研究出一個可行的模式。

到2006年，隨着寧波萬達廣場的建設，現代萬達廣場模式基本形成，萬達廣場進入了“城市綜合體”時代。根據萬達集團官方網站，中國萬達廣場共有274個商業中心。2017年租金收入255億元，月平均收租金達21億元。如果我們看一下萬達集團過去幾年的租金收入數據，2013年只有86億，而在過去的五年裏，這個數字每年都在大幅增長。

此外，根據萬達的公開數據，租金徵收率已經達到99.5%以上。看來收入不僅有很大的增長潛力，而且租戶的租金支付是非常積極的，模式是非常良性的。

據贏商網統計，2017年，17家住房企業的租金總收入爲917億，而萬達就佔了租賃總收入的28%，在全球排名第一，遠遠超過九龍倉、太谷、恆基、華潤等其他商業地產巨頭。據萬達集團2018年上半年數據顯示，萬達集團營業收入已達159億元，其中租金收入是主要收入來源，2018年王健林的租金收入已超過300億元。

中國最富有的退伍軍人在成爲房東之前，王健林做了16年的普通退伍軍人。事實上，王健林的父親也是一名老兵，參加過紅軍長征，後來被派到四川省阿壩州大津縣管理林業。因此，當王健林1954年出生時，爲了紀念林業建設，他的父親給他取名爲王健林。王健林從小就是娃娃頭，他14歲時就不上學了，成了森林營地的一名工人。