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　　業績差強人意，債務壓力未減，富力仍然負重緩行。

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　　淨利大幅下滑

　　3月20日，富力地產發佈了2018年年報，收入增長尚可，淨利卻不如人意。

　　過去一年，富力協議銷售額1311億元，同比增長60%，堪堪完成1300億的年度目標。同時，其淨利潤大幅下滑59%至87.28億元，淨負債率高達184%，從這兩個指標看出，富力去年的債務問題頗爲嚴峻。

　　對此，富力對淨利下滑原因解釋稱，主要是因爲規模擴大後費用開支大幅增加以及債務激增後融資成本上升導致。

　　業內人士則分析稱，利潤下滑原因主要在於議價收購收益由17年的131.07億元驟降至18年的3.97億元，這131.07億元即2017年收購萬達77家酒店的權益增值，若扣除這部分影響，2018年淨利潤基本與上一年度持平。

　　去年富力的現金流狀況分外緊張，其融資成本從2017年的16.73億元猛增至52.12億元。而伴隨着融資成本的提升，富力也相應放緩了土地收購的動作。

　　2018年，富力僅收購了371億元的土地儲備，建築面積爲1405萬平方米，平均價格爲每平方米2600元，這一收購金額相較於2017年的584億元大幅減小57%。

　　而在這些鉅額債務的構成裏，離不開富力在酒店業務上的泥潭。

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　　酒店六連虧

　　2018年，富力在酒店業務上的虧損達到了4.59億元，對比其在物業發展上的89.89億盈利、物業投資上的10.74億盈利，這個虧損數字無疑非常突出。

　　而梳理富力的歷年年報，富力的酒店其實已經虧損6年了。從2013年起，富力酒店歷年虧損分別是2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元，直至今年虧損幅度猛增的4.59億元。

　　虧損飆升其實與富力17年吞下的77間萬達酒店有關。

　　2017年7月19日，富力董事長李思廉中途進入萬達索菲特酒店，打斷了萬達與融創原定的世紀交易。在原定會議時間延後了兩個小時之後，李思廉奇蹟般地加入了萬達與融創的交易之中：富力當場宣佈以199億元，拿下了萬達77家酒店的全部股權。

　　而且這個價格在當時被普遍認爲，是富力撿了大便宜。在富力半路殺出前，融創擬以335.95億元代價收購萬達76家酒店，而富力的收購價近乎打了六折。李思廉在交易現場，也直言，“這次一口氣拿到77個酒店，我們是贏家。”

　　然而拿着今年這份財報時，不知道李思廉還是否有心情說這句話。

　　富力收購的萬達酒店包中，71間酒店已經計入當年度財務報表，連同公司現有的18間酒店，富力共有89間正在運營中的酒店。而再算上37間在建及規劃中的酒店，合計擁有有126間酒店的富力，已經成爲全球最大豪華酒店資產持有人。

　　在經歷一個完整財年的消化後，酒店業務的營業額由2017年23.8億元增加至2018年的70.3億元。然而酒店業務仍然錄得4.59億元的虧損。

　　富力也無意掩蓋酒店上的敗績，在業績會現場，董事長李思廉承認，“酒店的賬本身很難賺錢”。

　　巨大的酒店資產包沒能給富力帶來業績上的提升，但卻加重其負債壓力。2018年富力有息負債爲1632.98億元，其中一年內到期負債爲523.5億。但同期公司持有現金347.1億元（含受限制現金），資金缺口不可謂不大。

　　這些債務其實也讓富力叫苦不迭。

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　　債務壓力

　　自去年起，媒體便已大量報道富力的債務問題，富力自己在年報裏也承認，“在解決債務到期問題時面臨了比往年更大的壓力。”

　　最直接的指標即是，富力52.12億元的融資成本，同比大幅上漲211.25%。

　　富力有息負債的規模仍然在不斷加大。年報顯示，2018年富力發行境內公司債券合計143億元、超短期融資券合計82億元、資產證券化產品合計14億，票面利率介於5.3%至7.7%之間；同時發行17.5億美元優先票據，票面利率介於5%至8.875%之間。

　　而剛進入2019年，富力就又發佈了新的發債公告，1月4日，實際發行總額爲70.2億元，票面利率7%。

　　有業內人士評價稱，借新還舊簡單粗暴，在整體融資收緊的大環境下，能發得出來，也算富力有本事。但借新還舊堪比走鋼索，攀升的資金成本、巨大的償還壓力，稍有不慎，就有可能落入違約境地。

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　　評級下調

　　2018年4季度，中國房地產市場一夜入冬，各機構紛紛下調對富力的評級。

　　1月4日，全球三大評級機構之一惠譽將富力地產擬發行的美元優先票據預期評級爲“BB-(EXP)”。

　　1月31日，惠譽繼續發文稱，2018年6月末，富力的槓桿率（按淨負債與調整後庫存的比率衡量）約爲60%，已接近惠譽設定的槓桿率閾值——如達到該閾值，惠譽將考慮下調該公司評級。

　　3月，全球最大金融機構之一美銀美林發表研究報告稱，調降富力評級至“跑輸大市”，認爲現在是時候再次關注富力可能作出配售的不明朗因素。

　　面對評級下滑和行業狀況惡化，富力董事長李思廉頻頻發言，爲地產行業打氣，3月20日他在業績發佈會上表示，“萬科說活不下去是開玩笑，是提醒我們要活下去。”

　　他還表示：“房地產稅推出至少還要五年，以及海南全島限購今年100%會有放鬆消息。”

　　2019年的中國樓市的走勢，如果能複製2009年，迅速回暖，富力的債務都不成爲問題，但在中國地產市場泡沫之嚴重，價格之高，已經遠遠超出中產階級的承受範圍，如果樓市不能回暖呢？

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　　來源：文章綜合自第一財經、時代財經等