3月11日晚，在經過幾天的輿論發酵後，北京首都開發股份有限公司（600376.SH，以下簡稱“首開股份”）正式公告宣佈，北京市國資委決定對北京首都開發控股集團有限公司（以下簡稱“首開集團”）與北京房地集團有限公司（以下簡稱“房地集團”）實施合併重組，將房地集團的國有資產無償劃轉給首開集團，並由首開集團對其行使出資人職責。

首開集團公開表示，此次重組是加快國有經濟佈局優化、結構調整、戰略性重組，有利於通過資源整合，打造全市統一的非經營性資產集中管理處置運營平臺。

國有資產重組合並

此次首開集團與房地集團的重組合並，被業內視爲北京市深化國資國企改革的一次重要動作。

公開資料顯示，首開集團成立於2005年12月，是由原城開集團、天鴻集團合併重組而成的北京市市管大型房地產公司，資產總額2000多億元，年開復工面積上千萬平方米，物業管理在管面積4500萬平方米。

首開集團董事長潘利羣曾在此前接受媒體採訪時透露，首開集團總資產大概80%在上市公司首開股份上。1月9日，首開股份公告稱，2018年全年公司共實現簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；簽約金額1007.27億元，同比上升45.58%。

房地集團於2005年4月由北京市人民政府出資成立，註冊資金爲8億元，其在房地產領域的經營範圍爲施工總承包、房地產開發經營銷售、物業管理、從事房地產經紀業務等，在北京開發了國美第一城、明峻嘉園等項目。除此之外，在物業管理方面，管理總面積已達1720.7萬平方米。2007年被確定爲北京市國資委系統非經營性資產管理平臺。截至目前，房地集團共完成18家控股公司、102個移交單位共計350萬平方米非經營性資產的接收以及159部電梯、225臺水泵的接管任務。

首開集團表示，雙方的合併有利於進一步推動市屬房地產企業轉型升級，積極參與老城區改造，傳承歷史文脈，重塑街區生態，助力首都城市有機更新。

一位曾給首開集團做過諮詢工作的業內人士表示，“此次整合後的重點應該包括如何更好地進行經營戰略上的整合、組織制度流程的整合、財務上的整合等，最大難點應該還是人力資源整合，如何快速形成企業文化上的融合。”

與首開集團有過合作的房地產企業人士評價稱，重組的兩家公司規模不是一個量級上的，兩三年內能完成整合就不錯了。首開集團是商品房、土地一級開發、保障房都有業務，房地集團是以施工、保障房和公房修繕、古建等爲主。

此次首開集團與房地集團的重組合並，被業內視爲北京市深化國資國企改革的一次重要動作。據瞭解，深化國資國企改革是北京市2019年《政府工作報告》重點內容之一。近期，除了首開集團和房地集團的合併外，3月7日下午，北京市國資委召開了北京國有資本經營管理中心（以下簡稱“國管中心”）與中關村股權交易服務集團有限公司（以下簡稱“股交集團”）重組宣佈會議。會議上明確國管中心與股交集團實施合併重組，股交集團爲國管中心的二級公司，國管中心“十三五”期間發展定位爲全國綜合性國有資本投資運營平臺。

“京城一哥”地位受衝擊

首開股份去年雖有千億元銷售額，但主要是通過擴大合作範圍，適當降低權益比例來實現的。

作爲老牌國有房企，首開集團曾有“京城地產一哥”之稱，但近幾年其在北京的市場份額日漸受到衝擊。

2018年底，首開集團旗下上市公司首開股份實現簽約金額1007.27億元，終於跨入千億級別。但根據克而瑞數據，集團主要佈局的北京地區，已有中海、萬科、北京城建、金茂、華潤置地、泰禾等房企排在首開股份之前。去年前5月，首開股份的簽約銷售金額234.83億元，同比降低29.71%，而在下半年，首開股份卻扭轉局面，完成了當年初衝擊千億元銷售額的承諾。

《中國經營報》記者瞭解到，首開股份去年雖有千億元銷售額，但主要是通過擴大合作範圍，適當降低權益比例來實現的。從拿地情況來看，近兩年首開股份較多項目以合作拿地形式開展，以大本營北京地區爲例，2017年，首開股份所取得的16宗地中，14宗爲聯合拿地。2018年，所拿的6宗宅地中有5宗爲聯合拿地。根據克而瑞的數據顯示，2018年，首開股份實現權益銷售額約731億元。財報顯示，2018年上半年，首開股份的毛利潤率和淨利潤率分別爲22%和9%，較2017年末有較大幅度的下滑。

此外，由於首開股份主要佈局在北京地區，受近兩年房地產調控政策影響，銷售業績增長較爲乏力，2017年首開股份銷售業績增速相比於2016年下31.7%。今年1~2月份，公司共實現簽約面積18.8萬平方米，同比降低21.59%；簽約金額44.47億元，同比降低26.01%。

截至2018年末，首開股份累計新增借款餘額爲203.92億元，占上年末淨資產比例的43.68%。去年底時，首開集團曾一個月內出讓旗下四家公司股權。今年3月初，首開股份公告稱，擬發行規模不超過50億元的永續中票，用於補充公司營運資金、償還金融機構借款及其他中國銀行間市場交易商協會認可的用途。此外，公司還擬在北京金融資產交易所申請發行兩期債權融資計劃（非公開定向債務融資），融資規模總計不超過27億元，期限均爲2年，募集資金擬用於償還公司債務、項目開發建設及適用的法律法規允許的其他用途。

從項目來看，近幾年來首開集團在各地的拿地成本較高，產品趨向別墅、豪宅等“高端項目”，同時還肩負着北京市城市改造和保障房建設的重任。但一位業內人士表示，“發展慢的原因有很多，包括經營戰略、激勵機制等，不能一概而論爲受政治任務影響。”

戰略轉型“城市復興”

近年，首開集團提出的“城市復興官”這一定位，已經置入到公司業務發展中。

關於此次首開集團與房地集團的重組合並，據媒體報道，未來兩家集團會根據不同業務,在一級開發棚改、二級開發房地產、物業等方面逐步完善合併進程。事實上，房地集團在此類項目上有着較爲豐富的經驗和優勢，成功實施了朝陽區豆各莊一號院農租房騰退項目施工、朝陽區豆各莊二號院危舊房改造項目正在加緊辦理立項，申請納入棚戶區改造計劃；順義牛欄山棚改項目20天完成868戶居民簽約，實現簽約期內國有住宅簽約率100%，完成居民的搬遷及集體土地徵地補償協議簽訂，僅用8天完成房屋拆除。而首開集團一直承擔着北京市城市改造和保障房建設的重任，在京內有不少棚改項目。

2018年，首開集團又一次提出了“城市復興官”的戰略轉型。首開集團方面告訴記者，近年，首開集團提出的“城市復興官”這一定位，已經置入到公司業務發展中。圍繞城市復興的定位來審視行業和企業的未來，也是對房地產市場從增量時代轉向存量時代的主動調整，包括參與舊城保護復興、推進老舊小區改造更新、房地產金融、培育社區養老服務業態、打造創客空間、涉足住宅租賃市場等都是城市復興的具體舉措。

首開股份近期公告顯示，公司全資子公司北京首開盈信投資管理有限公司（以下簡稱“首開盈信”）擬出資不超過4億元，投資蕪湖美和城市更新投資中心（有限合夥），成爲蕪湖美和城市更新投資中心（有限合夥）的有限合夥人。該項目普通合夥人爲天津暢和股權投資基金管理有限公司，合夥企業擬收購北京北三環區域商業物業，通過更新改造等方式進行升級後，繼續持有並運營，未來通過物業整售或者資產證券化退出的方式獲取投資收益。

同時，面對一、二線城市寫字樓需求強勁的市場情況，首開股份董事會祕書王怡表示，“首開股份自2015年末，成立了首開盈信公司爲投資平臺，先後與高和資本、遠洋資本合作投資房地產金融項目。項目主要關注一線城市的辦公、商業及公寓等項目的股權投資及相關投資，依靠改造與資管能力構築的壁壘，收購低估值的盒子商業和酒店物業。通過重新定位和改造升級，讓物業重新煥發價值，帶來租金增長，估值提升。截至目前，首開股份以首開盈信爲平臺，投資房地產金融項目認繳近10億元，實際出資金額6億元。”