香港，再無，地產大佬
文|凱風
一個時代即將落幕。
5月28日，91歲的恆基地產董事局主席李兆基宣布退休，告別了經營43之年之久的商業帝國。
而在一年多前，時年90歲的李嘉誠已宣布正式退休，長子李澤鉅接掌了市值超萬億的長和帝國。
自此，香港四大家族第一代創始人全部謝幕。
在香港，李嘉誠的長江實業、李兆基家族的恆基地產，鄭裕彤的新世界、郭得勝家族的新鴻基地產，並稱為香港地產「四大天王」，四個家族由此獲得「四大家族」之名。
大家族中，郭得勝在1990年去世，接任的長子郭炳湘也在2018年病逝，鄭裕彤於2016年去世，如今李嘉誠、李兆基先後退休，自此，四大家族的交班全部完成。
鼎盛時期，「四大家族」連續多年霸榜亞洲富豪榜，旗下產業版圖橫跨地產、電訊、港口、百貨乃至水電燃氣等眾多領域。這「四大家族」一度富可敵國，成為香港房地產黃金時代的最深印記。
如今，斗轉星移，香港再無地產大佬。
01
悍匪與巨富
時鐘撥回到23年前。
1996年5月23日，黃昏時分，張子強埋伏於一條人煙稀少的單行道，夾停了李嘉誠長子李澤鉅的專車。隨後，張子強單槍匹馬前往李嘉誠宅邸，最後索得10.38億元的天價贖金。
如此直截了當，如此驚人的贖金，讓張子強獲得了「世紀悍匪」的稱號。
2013年，在接受南方周末採訪時，李嘉誠透露了自己當時與張子強的對話：
這次是我錯了，我們在香港知名度這麼高，但是一點防備都沒有，比如我去打球，早上五點多自己開車去新界，在路上，幾部車就可以把我圍下來，而我竟然一點防備都沒有，我要仔細檢討一下。
僅僅一年過去，張子強再次動手，這次瞄準的是四大家族裡的第三富豪。
1997年9月29日，張子強故技重施，在半道劫走香港新鴻基地產主席郭炳湘，最後虜獲6億贖金。
不到兩年時間，悍匪張子強就從兩大家族手中勒索了16億元贖金，超過了之前多年許多悍匪搶劫金店和運鈔車的財富總和。
▎1998年，張子強在內地伏法。
這筆錢聽起來貌似驚人，但於四大家族而言，不過是九牛一毛。
彼時，正是香港房地產的黃金時代，四大家族財富之盛，無人能及。
在富豪榜上，香港地產大佬可謂數十年如一日的常客。1997年，李兆基、郭炳湘家族雙雙躋身福布斯全球富豪榜前十，李嘉誠和鄭裕彤則分別位於第15名和24名，而內地排名最靠前的劉永行家族，僅僅位列第249位。
至於未來的首富馬化騰、馬雲、許家印、王健林，只是剛剛開始創業。
僅在1997年，四大家族的財富總和超過440億美元，按當時匯率，摺合人民幣超過3600億人民幣。當年全國經濟第一大省廣東一年的財政收入不過500多億人民幣，不及四大家族財富的1/7。
時隔20年後，其間歷經亞洲金融危機和全球金融危機，四大家族財富有增無減。
2018年福布斯全球富豪榜上，李嘉誠和李兆基分別以349億美元、303億美元，位列全球第23位和24位，雖然略遜於馬化騰和馬雲，但這個財富總量仍舊令人咋舌。（參閱《首富輪流做，誰能笑到最後？》）
這正是房地產的能量。
02
地產時代
香港是地產經濟的典型代表。
沒有一個行業能像房地產一樣，能在短短的幾十年時間，創造如此之多的世界巨富。也沒有一個行業能像房地產一樣，歷經幾輪金融危機的摧殘，仍舊屹立不倒。
從1950年代開始，到2019年，前後七十年時間，香港房地產長盛不衰。
雖然其間經濟危機和金融危機每隔十多年就上演一番，股市房市遭遇了一輪又一輪的崩盤，僅樓市就五上五下，但到了最後，房地產仍舊屹立不倒，地產商人仍舊笑傲於富豪榜。
香港房地產的第一波大繁榮，始於1950年代。
當時香港百廢待興，外來人口蜂擁而入，1947年香港只有180萬人，而到了1959年就已突破300萬人，人口湧入，帶來龐大的居住需求。與此同時，相對穩定的政局和經濟，吸引了來自內地和東南亞的富商們，為香港帶來了龐大的外來資金。
資金炒作加上居住需求井噴，帶動香港房地產的第一波大繁榮。
正是在這個時候，四大家族開始正式涉足房地產業。1958年，李兆基與郭得勝等8人合股組成永業公司，開始涉足地產生意。同年，李嘉誠的長江實業從塑料花產業開始向房地產轉型，而鄭裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地產開發。
香港房地產的第二波大繁榮，則是在1960年代末和1970年代初。
當時發達國家進行產業轉移，香港製造業順勢騰飛，在經濟中佔比一度超過1/4，加上出口轉運貿易和金融自由化帶來的機遇，香港經濟蒸蒸日上，與台灣、新加坡和韓國一併獲得「四小龍」之稱。
藉助經濟騰飛，香港房地產一路上揚，培育出一眾世界富豪。
正是在這個時代，香港房地產企業紛紛上市。1972年，同一年，李嘉誠的長江實業、李兆基與郭得勝合夥的新鴻基地產、鄭裕彤的新世界地產集體上市，「四大家族」的地位正式確立。
香港房地產的第三波大繁榮，從1980年代一直持續到1997年。
這一波香港樓市的繁榮，得益於香港金融中心地位的建立，加上長期的低利率乃至負利率，香港房價一飛衝天，到1997年香港私人住宅價格指數暴增七倍。
然而，1998年亞洲金融危機到來，香港房價一落千丈，到2003年，房價最高下跌了70%以上，堪稱腰斬式崩盤。那幾年，「燒炭自殺」成了時常見諸於媒體的熱詞。
2003年，房價跌到谷底，絕望也到了谷底。部分香港「剛需們」走上街頭，抗議房價下跌。
隨後，香港取消旨在徹底解決居住問題「八萬五建房計劃」（每年建設85000套公屋），大幅縮減供地計劃，供求失衡之下，香港樓市再回主升浪。（參閱《一降價就退房維權，誰慣壞了中國購房者？》）
隨後，香港第五波房地產大繁榮開啟，房價重啟上漲之路，一漲就是16年，至今未消。
03
抄底暴富
這五輪房地產大繁榮，為香港培育出一批世界級的超級富豪。但從頭到尾真正屹立不倒的，則是李嘉誠、李兆基、郭氏家族和鄭裕彤這四大家族。
讓這四大家族脫穎而出的，除了地產時代賦予的機遇之外，更重要是的另外兩個因素：一是「賣樓花」，二是趁亂抄底。
「賣樓花」模式，就是內地所熟悉的商品房預售制，今天可謂無人不知，但在當時可謂天才般的創舉。
在香港，港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為「樓花」，「賣樓花」由此而來。賣樓花的發明者是霍英東，而將「賣樓花」模式發揚光大的，正是這四大家族。
賣樓花的好處顯而易見，房子還沒開建，開發商就能收到一筆資金，不必等到落成之後才能回籠資金，而且依靠樓花可以空手套白狼，不斷滾動開發，資金滾滾而來。
這正是後來碧桂園等房企所依賴的高周轉模式，在60年前香港開發商就已駕輕就熟。（參閱《取消商品房預售制，讓誰害怕了？》）
隨著賣樓花到來的，則是炒樓花，這讓炒房變成了一本萬利的生意。每一次房地產狂潮中，都少不了炒樓花的身影。
不過，相比於賣樓花炒樓花製造的房地產狂潮，趁亂抄底則是四大家族真正崛起的關鍵因素。
過去幾十年，香港發展蒸蒸日上，但受到境內外政經形勢的影響，市場波動頻仍，而每一次波動，都成了四大家族抄底壯大的契機。
▎香港恒生指數走勢，歷史上的幾次股災。
1967年，香港政治和經濟危機同時出現，動蕩之下，富商紛紛移民，房市一落千丈。李嘉誠趁機低價收購地皮和舊樓，等到政局穩定之後，李嘉誠一躍而起，旗下的長江實業於1972年上市。
李兆基同樣是抄底的高手。1973年，香港股市牛市衝天，李兆基將新成立的永泰公司推向市場，隨後套現走人，獲得大筆現金。到了1975年，在石油危機影響下，香港股災爆發，地產一落千丈，手握現金的李兆基大肆抄底，並成立新公司恆基兆業，地產帝國由此崛起。
隨後在1987年、1997年和2008年，這幾次危機中，四大家族一直都是抄底的急先鋒。
不過，與這些抄底相比，四大家族完成最大的抄底，當屬進軍內地。
改革開放之初，香港資本蜂擁進入內地，利用前店後廠的模式，帶動珠三角製造業的崛起。
深耕房地產的四大開發商自然不會錯過。早在1980年代，從酒店到基建，從商業地產再到住宅地產，這些開發商在幫助內地提升基礎設施的同時，財富也獲得了前所未有的爆髮式增長。
藉助香港對於房地產的剛性擔保，一次次危機，一次次抄底，四大開發商的財富與日俱增，成為名副其實的「四大家族」。
04
高房價之困
2013年，一篇名為《李家的城》的小學生作文不脛而走，成為香港四大家族權勢之盛的註腳。
在四大家族財富與日俱增的同時，香港房價早已冠絕於世界，連續九年位居全球房價最難負擔城市之首，一個普通家庭在香港不吃不喝要30年時間，方能供得上一套房。
每一個初到香港的人，都會學到兩個詞：寸土寸金，千尺豪宅。所謂千尺，折算過來，其實還不到100平方米。
2019年的最新數據顯示，以70-100平方的房屋為例，港島每平方房價高達20萬港幣，九龍為19萬港幣，而與深圳一河之隔的新界也高達13.4萬港幣。至於大面積的「千尺豪宅」，港島的均價更是高達23.9萬港幣。
如此之高的房價，顯然不是普通家庭所能負擔。
香港的高房價，與國際資本的湧入息息相關，但最根本的還在於土地供給制度。
土地供給長期不足，並非因為香港缺乏足夠多的土地。
香港規劃署資料顯示，1111平方公里的總土地面積中，已建設發展的用地為270平方公里，佔比 24.4%，其中僅有6.9%用於建設房屋；剩餘75.6% 的土地，為非建設或未建設地區，如郊野公園、濕地、魚塘等。
住宅用地如此之少，放在世界上任何地方都讓人震驚。人多而供地少，房價自然居高不下。而在房地產依賴之下，任何試圖大幅增加供給的行為都會遭到抵制。
不用說半路夭折的「八萬五計劃」，就在去年年底，劉德華就因支持香港填海而遭到人身攻擊。
事情緣由是，2018年10月，香港推出「明日大嶼願景」，擬用20年-30年的時間，建造總面積達17平方公里的多個人工島，解決100萬人左右的居住問題。（參閱《這個城市強硬表態：不要幻想救市》）
這一舉措遭到工商界以及大多數有房一族的反對，更成為香港高房價的最大註腳。
05
落幕時刻
時轉勢移。
從2013年開始，李嘉誠陸續拋售內地和香港的物業項目，累計套現超過1700億元。
與此同時，李嘉誠大肆抄底歐洲，加倉能源、基建等基礎設施項目，甚至買下了半個英國。如今，李嘉誠旗下的長和系，控制著英國天然氣近三成市場、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場。（參閱《李嘉誠的警告，你真的看懂了？》）
這背後的原因眾所紛紜，但有一點共識是，這個世界的玩法已經發生翻天覆地的變化，地產造富、大玩政商關係、利用危機抄底暴富的時代已經過去。
當地產大佬們或離世或退隱，香港的二代三代們未必還能玩得轉這場遊戲，更不用說與內地瘋狂擴張的地產商同台競技。
事實上，福布斯全球富豪榜已經展現了這種趨勢。
在2018年福布斯全球富豪榜上，華人首富次富都不再是李嘉誠和李兆基，而變成了馬化騰和馬雲；鄭氏家族和郭氏家族也不再是最耀眼的存在，許家印王健林楊國強們早已取而代之。
面對高房價，香港已經開始反思樓市存在的種種問題。香港為遏制高房價，先後增加印花稅、開徵新房空置稅、推出五折購房計劃，隨後還推出了引發熱議的大嶼填海計劃。
值得一提的是，去年港島樓市波動下跌，港府更是破天荒喊出了「不要妄想救市」，這在過去相當罕見。
更關鍵的是，在前不久發布的粵港澳大灣區規劃里，對香港的定位超乎預期：
鞏固和提升國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐地位，強化全球離岸人民幣業務樞紐地位、國際資產管理中心及風險管理中心功能……大力發展創新及科技事業，培育新興產業，建設亞太區國際法律及爭議解決服務中心，打造更具競爭力的國際大都會。（參閱《粵港澳大灣區投資指南》）
這一規劃，不僅肯定了香港作為金融、航運、貿易和航空中心的關鍵地位，而且還給出了「大力發展創新及科技事業」的再工業化的願景。這些願景里，絲毫沒有房地產的位置；想要真正發展科技，更不能讓房地產成為束縛。
顯然，香港，再無地產大佬，未來也不再需要地產大佬。
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