Club Med年入百億不如賣公寓

　　中國富豪郭廣昌熱衷於將全球時尚奢侈品和高端生活方式搬到中國，但他賺錢的方式卻依然非常傳統。

　　復星旅遊文化（1992.HK）於去年底在香港上市，股票代碼1992正是郭廣昌創辦復星集團的時間。郭廣昌控制的這家新上市公司集中了他收購或持股的多個國際品牌：包括源自法國的度假村品牌Club Med（地中海俱樂部）、加拿大的太陽馬戲團、英國度假服務品牌Thomas Cook等，這些投資花費了郭廣昌超過百億的資金。此外，復星旅遊文化還斥資百億在三亞建造了亞特蘭蒂斯奢華酒店項目。

　　然而，這家砸進超過200億人民幣的上市公司，IPO時遭受了市場的質疑，香港散戶只認購了三成，發行市值僅190億港元，其上市後跌幅最高近20%，即使日前發佈了扭虧爲贏的年報，股價仍徘徊在15.6港元發行價附近。

　　市場對復星旅遊文化不太“感冒”的原因在於其盈利能力。復星旅遊文化上市前的幾乎全部收入來自於Club Med度假村，這家度假村由郭廣昌於2015年花約10億歐元收購，財報上年年虧損；三亞亞特蘭蒂斯則在上市不久前開業，這種投資巨大的綜合體往往需要很長時間才能看到盈利曙光。

　　然而，復星旅遊文化施展了神奇魔力，在上市後的第一份財報中就宣佈扭虧爲盈。

　　復星旅遊文化最新披露的2018年報顯示，去年總收入163億元，同比增長38%；淨利潤由2017年虧損2.95億變爲盈利3.89億元。

　　這是怎麼做到的？

　　地產魔法

　　最近曝出食品安全事故的Club Med度假村仍是復星旅遊文化最主要的收入來源。2018年全年收入近100億，與往年相比略微增長，但佔比已從幾乎100%下降到60%。

　　除Club Med度假村外，復星旅遊文化的地產物業銷售收入爲34億，佔比從零躍升至21%；三亞亞特蘭蒂斯在開業的第一年貢獻了7.5億收入。另有20多億收入則爲客人在Club Med度假村、三亞亞特蘭蒂斯觀看演出等所謂的度假場景服務。

　　復星旅遊文化沒有披露每項業務的淨利潤，但考慮到Club Med度假村幾乎不賺錢，這也意味着其去年的主要利潤都來自於旅遊地產銷售。財報顯示，Club Med度假村的經營利潤爲4.46億，同比下滑了23%；地產物業銷售卻貢獻了17.8億的經營利潤，佔到全部經營利潤的91%。

　　34億收入、17.8億經營利潤從何而來？三亞亞特蘭蒂斯的配套物業，即地產項目。

　　三亞亞特蘭蒂斯配套物業名爲“棠岸”。棠岸項目位於三亞海棠灣，包括197間別墅和807套度假公寓，均價在每平米三萬元以上。復星旅遊文化去年幾乎已將其售磬：共賣出了183間別墅、783套公寓。去年，復星旅遊文化交付了764套公寓，其中的147套由旗下的愛必儂負責管理。

　　復星旅遊文化並不願外界將自己歸爲“地產公司”，而是強調自己爲旅遊度假消費的“生態系統”。

　　復星旅遊文化董事長錢建農此前曾表示，該公司雖然做了部分地產，但與地產毫無關係。理由之一是其地產物業作爲項目的旅遊配套，很多是交給旗下愛必儂去管理，面向家庭旅客。但財報顯示，只有不到20%的公寓是由客戶購買後交給愛必儂管理。

　　復星旅遊文化描述了一副理想藍圖：顧客入住其度假村或奢華酒店後，在其“生態系統”內消費更多的服務和產品。爲此，該公司可以提供旅遊管理品牌愛必儂（Albion），旅遊文化演藝公司泛秀以及國際親子玩學俱樂部Miniversity等一系列服務，甚至還入主了一家生產銷售鳳梨酥的臺灣公司“維格”。

　　財報顯示，上述基於度假場景的服務在去年還不足總收入的15%，且仍在投入虧損階段。

　　作爲度假村或酒店配套的物業，究竟是目的還是手段很難在短期內分清。前者以旅遊度假之名行地產之實，後者強調開發配套物業早日回籠資金，平衡大型綜合體開發成本。

　　麗江項目接盤明天系

　　事實上，復星集團近年來已淡化其地產業務。復星集團在成立早期即涉足地產業務，成立了復地集團——復地集團一度躋身一線房企之列，並於2004年在香港上市，但此後發展不順，2011年退市。退市之後的復地集團表現更爲平平，徘徊在房企中游——2017年底，以復地已開發項目爲核心的復星地產資產被裝入了復星控制的A股上市公司豫園商城。

　　復星近年來新收購或拍賣土地多以旅遊文化概念，用於建造大型度假村、文化小鎮項目，這些項目將複製三亞模式：既包括度假村、遊樂場所也包括可售物業。

　　復星旅遊文化將在2019年開工建設兩個大型項目：麗江“Foliday地中海國際度假區”、江蘇太倉“Foliday阿爾卑斯度假小鎮”。麗江、太倉項目分別佔地70萬、48萬平方米，建築面積將遠大於三亞亞特蘭蒂斯項目。復星旅遊文化IPO募集的32億港元將主要投向這兩個項目。

　　太倉地塊由復星集團在2017年拍賣取得；麗江地塊則最早是明天系的資產，後由復星接盤。

　　麗江項目位於玉龍雪山腳下，最早由明天繫上市公司ST明科（600091，包頭明天科技）於2007年拍得土地使用權，然而明天系遲遲未能開發這塊土地。

　　2015年前後，復星集團拓展文旅版圖，雲南成爲其謀篇佈局的重地，達成多個意向項目。ST明科也在2014年10月宣佈將把麗江土地的項目公司麗江德潤賣給復星，但這筆交易隨後取消，2015年ST明科將麗江德潤以5.55億元賣給了一家神祕公司“海納宏源”，直到2017年“海納宏源”以4.8億將麗江德潤又轉手給復星。

　　復星旅文2018年財報披露，麗江項目定位爲針對中高端客戶的國際旅遊目的地，已經於2019年2月開始動工建設，預期於2021年初分階段完工，並於其後三年內全面竣工