安居客上面房價有多少水分？
人有多大膽，地有多大產，跟你說個我的前幾天發生的事情。
在安居客上看二手房，那個地段均價2萬左右，有一套29樓的，同一家中介公司，不同區域的銷售放在安居客上的價格相差有6000多，兩個都諮詢了，一個寫的是2萬多點每方，一個寫的是1.4萬左右，我把他們同時約出來看房，並且他們都說價格屬實，一先一後，後面到的是價格較低的那個，他聽說我在裡面看了同一個房源直接不願意進去了，出來我再三逼問，他跟我承認那個價格有問題，是為了吸引客戶看房鎖定客戶的。所以如果你看到安居客上有低價方源不要高興，十有八九是假的，我已經驗證過很多次了。後來跟他們中介聊了這個事情，他們說他們也沒辦法，為了能鎖定客戶總是要用點手段的，反正買房的人就那麼多，不是跟你買就是跟他買，先鎖定了再說。
說說我賣過的一套房子吧。
因為自己是房主，了解全部情況，所以看出了一點門道。
委託了一個中介，沒有第二家。
委託以後自然要去網上看看情況。檢查一下他們有沒有給我發出去了。
結果很驚訝。
幾個中介都來盜圖。
留了不同的價格和電話。
以至於我委託的那個中介標價還稍高。
罪惡之一，搶客戶
假中介盜圖，發布虛假價格。目的就是為了吸引客戶聯繫他。
至於這套房，他當然沒有辦法帶人去看，就謊稱已出售。
再帶買家去看他有的房源。
罪惡之二，擾亂買家心裡價格，導致真實交易談判難度增加。
虛假標價的結果就是買家雖然在我委託的中介看過房，確認為不值這個價，再去聯繫其他中介，以便試探更低價格。
罪惡之三，房子成交後，虛假廣告還能存活幾年之久。
完成交易後一年，因為關注樓價變化，我又看看那個小區的在售房。竟然還看到我的房子。
買家辛辛苦苦看了很多網上的房子，估計很多都是不存在的了。
我首先拋結論：安居客上二手房小區均價偏高，大概高於真實價格5%-10%；低價房源價格偏低，大概低於真實價格的10%-15%。
安居客二手小區的均價偏高，大概高於真實價格5%-10%
上面兩圖是我隨便挑選的兩個小區，然後分別對比安居k、搜F、貝殼三大網站的的小區二手房的均價。我們可以明顯看出安居客掛牌均價明顯是高於其他兩個網站的，就這兩個小區而言，安居客對比同類型的網站，價格上漲了4.62%-7.88%。
為了避免樣本差異導致結論錯誤，我又隨機挑選了安居客100個小區的價格進行對比，發現安居客的小區均價大概高於同類型網站掛牌價格5%-10%之間。
事實勝於雄辯，安居客的價格是明顯經過修正的，並不是根據網站房源掛牌均價得出，也不是根據實際房源成交得出的。
安居客低價房源價格偏低，大概低於真實價格的10%-15%。
首先我們要先清楚安居客的運行模式。安居客的運作模式等同房產行業淘寶，他只是一個中介交易信息平台，商家就是遍布城市各個角落的中介門店，商品就是中介門店的房產信息，安居客的任務就是嚴苛審核商家的資格、房源信息的真假，可是房地產行業的特殊性，導致安居客無法進行監管，因此導致安居客假房源以低價的方式層出不窮。下面我來詳細講解具體有那些假房源。
1、過期房源。
此類房源信息正確，價格真實，但可能已經是成交半年以上的房源，安居客只能審核房源真假，無法有效驗證房源出售情況，因此導致此類房源以低價形式在網站頻繁出現。
2、房源信息正確，價格作假。
此類房源的照片，信息等全部真實，但價格作假。例如一套房源真實價格130萬，中介可以以同一房產信息發布三個價格，110萬、120萬、130萬。從而吸引潛在客戶。畢竟房主可以以不同價格對中介門店進行委託，安居客也無法一一核實每套房源的真實價格。
不過目前安居客對價格非常低的假房源監管十分嚴苛，並且有嚴厲的懲罰機制。因此安居客雖然有假房源，但價格偏差度不大，與真實房源成交價格相比，大概相差10%-15%。
以上兩張圖就是我隨便抽取兩個小區均價和低價房源的對比，兩個小區低價房源的價格相比小區均價低了18%-23%，考慮到安居客小區均價高於真實價格5%-10%，因此保守估計低價房源的價格低於真實成交價格的10%-15%。
調高小區均價吸引中介門店入駐、低價房源有利吸引潛在客戶
調高小區均價是安居客官方行為。首先安居客的小區均價計算方式不透明，無論報出怎樣的價格，外人都無法質疑數據的準確性、權威性；其次通過調高小區均價，可以吸引中介門店、賣家到安居客掛牌；最後買家如果發現看中房源遠遠低於小區成交均價，也促進買家成交。
低價房源完全是中介門店行為。中介門店希望通過低價房源吸引潛在客戶，從而達到吸引客戶的目的，不過由於安居客的嚴苛監管，中介門店的假房源價格大概低於真實價格10%-15%。
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安居客，因為是公共平台，所以上面真假信息都有…
很多小中介，都在上面發虛假房源，我之前看房就遇到了。
中港掛的某小區，面積123平，房東急換房，價格193萬，比同小區同等房屋便宜二三十萬…約了看那套，去了看不到，中介一直再編看其他同小區的210-220萬的房子，我多次強烈要求就只看這套，然後中介就開始忽悠了，房東有二抵，現在欠銀行200多萬，你買了也過不了戶…建議看其它的…
同樣照片，過了幾天，又被大唐掛出來了，190萬，說鑰匙在，隨時可看房…約好時間去了，沒進到門，中介說鑰匙拿錯了，要不先看其它的…我堅持看這套，他又說建議別看這套，便宜代表有問題，問他什麼問題，支支吾吾半天，最後給我說樓上那家裡有瘋子，天天半夜在那鬧騰，打羅跳舞的，樓下根本睡不著覺…
唉，總結，中介就是掛個低價虛假房源出來，吸引眼球，把客戶騙過去，忽悠你買其他的房子。
在上海做了兩年二手房中介，先來說一下我的看法，類似安居客、房天下這類平台，99%的房源其實都不是完全真實的（價格比實際低、用假照片等等）。
之所以會這樣是因為這些房子其實都是中介們發的信息，就說我之前工作的時候吧，基本上都是有兩個安居客的賬號，一個專門發布買賣房源信息，一個專門發布租賃房源信息。
買賣房源賬號三個月要2100塊錢，可以發布80套房源，租賃房源賬號便宜一點三個月不到1000塊錢，可以發布40套房源。每一個中介不管是哪個公司的，手裡都會有最少一個賬號，安居客、房天下主要也就是靠賣這些賬號賺錢的。
而且我們中介發布房源之後還會購買置頂、推薦之類的服務，就拿上海舉例，每個中介發布80套房源，全上海的中介最少5萬人，你自己算一算平台上面的房源數量，所以就算有房東直接在這些平台上面發布了房源的信息，其實消費者也根本看不見。
中介一般發布房源的套路有兩個，一個是用真實的照片（小區、面積都真實），但是價格降低很多（也可以價格真實，但是面積多寫個10平米左右）。
還有就是用別的房源圖片，一般都是用那些裝修非常好的房子的圖片（常見的就是客廳非常的明亮，陽台很大，無遮擋），然後房型圖也是虛假的，但是小區位置，面積，價格是真實房源的。
目的就是為了吸引客戶，只要你諮詢了，那就肯定和你說信息全部都是真實的，而且也可以帶你看房子，一般都是中介有鑰匙的房子，帶你看了之後，你很滿意覺得價格很便宜，那中介就會有很多理由告訴你這套房子最好不要買，要麼是房東漲價了，要麼是房子有高額抵押之類的風險。如果是那些假照片的房子那麼就會在你到小區門口的時候告訴你那套房子因為某些原因突然看不到了，帶你去看看附近其他房子。
我就是中介的，我說說我的看法。我在58安居客上都發過買賣租賃房子，同樣的房子，我都是按照業主的報價來發的網路，然後呢？並沒有什麼用，都是沖著低價格，和假圖片來的，別人假圖片和假價格就是比你真價格的客戶多。有客戶問我了，別人掛價350你掛價400，帶看後我一說價格，他說我之前看有人發350，你去幫我談談，我就想我怎麼幫你談？你這幅度太大預期也太低，買賣房子也不是蘿蔔白菜，整個小區基本掛價400，急賣的也就380-390的區間，你讓房虧本賣給你？那也不現實。還有就是很多嫌棄中介的，網上嫌棄我們中介的，我也不知道你們被小中介坑了呢，還是目前沒買房的，一套幾百萬的房子，你有錢無所謂，大部分普通人，一套房子就是你一家人的積蓄，不通過第三方見證介紹，你直接跟熟人或者房東簽合同，後期有多少道流程我就不說了，首先你先給錢還是房東先過戶呢？如果沒有第三方，交易完成房子查封，你怎麼搞？交易過程中，你先給錢，房東拿錢跑路，你怎麼搞？
我也是一個房地產的從業人員，說說我自己的理解和感受吧。
剛入行的時候，是一個非常實在本分的人，房源發布價格都是實打實的，偶爾還會略高一點，給自己讓價的原因，因為覺得買賣本來就是這樣做嘛，誰買東西不講價呢。要知道，中介行業里，一套房不可能是你獨家的，還有很多同行之間也都在發這套房源信息。那時候因為我發布的房源價格都比其他人"偏高"(實際就是真實的價格)，所以根本就沒有上客，久久有一個客戶主動諮詢，問了價格後說，往往都是這麼說，為什麼同一套房別人報價80萬，你卻報價90萬，開會說你小夥子不實在，想賣他高價。就這樣電話一掛，就不會再跟你有聯繫了，因為信任根本還沒有建立就已經破滅了。
印象最深刻的是，入行的第二個月，有一套89平米的兩房，我們公司的其他同事也都發這套房源，那時候業主的售價是65萬，我就以65萬的價格發布，其它同事都是發60萬，59萬，61萬價格發布，甚至還有人發50萬。因為這套房位置地段好，小區環境也好，所以一發布，就有很多客戶主動諮詢。而以底價格發布的人，客戶諮詢量明顯就比我高很多，能達到兩倍以上，而且很快就能轉化成帶看。最後這套房是低價格發布的同事65萬元成交了。所以真實並不是什麼好事，你真實價格發布，但是別人不真實，你的價格就會是高價，客戶肯定不會找你看房，客戶不找你，那麼連帶看都沒有的你哪來的成交。所以你們也不要說中介都是騙子，就問你自己去，如果你看到一套房子(真實價格是100萬)，有三個中介都在發現這套房源信息，第一個發的是100萬，第二個發的是90萬，第三個發的是80萬，你不會跟我說，我就去找100萬的地方人去看房，你肯定回去找80萬這個諮詢。所以慢慢的就形成了惡性循環，惡性的競爭，亂象越來越嚴重。
安居客是一個職業做房產的網站，可信度還是可以的。國內的大型二手房網站沒幾家，安居客，58同城（正在轉型），搜房或者叫房天下（主做新房），鏈家網的真實度最高，但很多城市沒有。
有的水分是不可避免的，各大網站也在積極調整，打擊假房源，但因為行業競爭的關係，同一套房子，不同的價格，你肯定找便宜的那家，所以總是有中介試圖挑戰安居客的底線，私自降價。只要有行業競爭，這個就不能避免。除非鏈家網一樣，線下和線上一體，並且有專人監督假房源，這樣可能會好一點。
各行各業都存在從業規範的問題，不光是房產網站或者房產銷售。想要避免上當，最好的辦法是，不要貪便宜，如果你覺得市場價一萬，你找房子的時候就看11000的，絕對是真實的，市場價10000，總是想買9000以下的，那你上當是正常的。就算1.1w的均價也不要慌，大多數網上的房子都只是報價，多少都會有浮動。
最後說一個多年從事房產銷售的事實，大多數的買房人都會低估一點房價，大多數的業主都會高估一點房價，這點絕對不亂說。因為業主賣房子諮詢鄰居或者朋友，不管自己房子好不好，永遠只記得價格最高的。而買房人跟朋友了解行情的時候，永遠只記得價格最低的。買房子是個成長的過程，祝你好運。
水，還是不水，水分有多少。
只告訴你幾個指標，想必你自己心裡也就有數了。
第一，你在上面登記個房源，相信會有無數個中介給你打電話，讓你把房子登記在他們網上。
第二，你會發現同一個小區，同一個房源，同房子照片，很多人在網上掛著，而且價格一個比一個低
第三，房源的發布人多是為房產中介
以上三點，請對號入座
作為一個從事房產幾年的我來給大家講一下，說說我自己的理解和感受吧。
剛入行的時候，是一個非常實在本分的人，房源發布價格都是實打實的，偶爾還會略高一點，給自己讓價的原因，因為覺得買賣本來就是這樣做嘛，誰買東西不講價呢。要知道，中介行業里，一套房不可能是你獨家的，還有很多同行之間也都在發這套房源信息。那時候因為我發布的房源價格都比其他人"偏高"(實際就是真實的價格)，所以根本就沒有上客，久久有一個客戶主動諮詢，問了價格後說，往往都是這麼說，為什麼同一套房別人報價80萬，你卻報價90萬，開會說你小夥子不實在，想賣他高價。就這樣電話一掛，就不會再跟你有聯繫了，因為信任根本還沒有建立就已經破滅了。
印象最深刻的是，入行的第二個月，有一套89平米的兩房，我們公司的其他同事也都發這套房源，那時候業主的售價是65萬，我就以65萬的價格發布，其它同事都是發60萬，59萬，61萬價格發布，甚至還有人發50萬。因為這套房位置地段好，小區環境也好，所以一發布，就有很多客戶主動諮詢。而以底價格發布的人，客戶諮詢量明顯就比我高很多，能達到兩倍以上，而且很快就能轉化成帶看。最後這套房是低價格發布的同事65萬元成交了。所以真實並不是什麼好事，你真實價格發布，但是別人不真實，你的價格就會是高價，客戶肯定不會找你看房，客戶不找你，那麼連帶看都沒有的你哪來的成交。所以你們也不要說中介都是騙子，就問你自己去，如果你看到一套房子(真實價格是100萬)，有三個中介都在發現這套房源信息，第一個發的是100萬，第二個發的是90萬，第三個發的是80萬，你不會跟我說，我就去找100萬的地方人去看房，你肯定回去找80萬這個諮詢。所以慢慢的就形成了惡性循環，惡性的競爭，亂象越來越嚴重。
歡迎評論，點贊，後期持續給大家帶來房產方面的資訊。
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