降利率、開發商打折、成交回暖……深圳買房時機又到了？

開年以來深圳樓市像剛睡醒的孩子一樣瘋狂鬧騰，彷彿整個樓市真的“火了”。

從總價破億深圳灣豪宅開盤，到《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公佈，再到深圳福田區一公寓因開盤現場人數過多被叫停（有一半以上是中介和吃瓜羣衆就是了），最後是深圳利率全面下調......

“火”倒不止於，但種種跡象表明樓市正逐漸回溫，深圳新房今年也迎來首次“止跌”，但依舊“穩”字當頭。

排除外在炒作因素的影響後，購房者是不是能夠更安靜理性地去買房？

止跌！2019年深圳房價迎首次小幅上漲

3月過半，經歷過去一個多月的喧囂，樓市似乎終於暫時平靜下來。

過去一個月，有《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，有銀行利率全面下調，有廣州購房者通宵排隊買房，有深圳多個樓盤成交火熱.....南方樓事爲大家總結一下這段時間部分樓情，以供參考。

10%利率差

據第一財經報道，約從3月8日開始，包括招商銀行、農業銀行、建設銀行、工商銀行、中國銀行等在內，深圳各大銀行陸續調整個貸利率。

目前，深圳個貸首套利率基本都從上浮10%下調至上浮5%，二套利率也多數調整至上浮10%，與去年年中時首套利率上浮至15%，二套上浮20%相比，已出現10%的利差。

而半年10%的利差，讓許多去年購買了房子的業主大聲喊苦，畢竟單從利率的角度看，就多花了一輛車的錢。

深圳房價止跌

深圳新房價格一直“穩得非常精準”，保持着每月幾元到幾十元的下跌價格，已經持續兩年有餘。

不過，自2016年10月下調至今，新房住宅月度均價首次連續兩月小幅反彈，2月上漲120元/㎡，仍控制在5.4萬元/㎡區間。均價不再是一味連跌。

市場成交方面，近期連連不斷有樓盤放出成交喜報，單日成交十幾套、單日成交額破億等海報不斷傳出。

各種喜報

經過南方樓事覈實，沙井網紅項目單週售出100餘套房源完全屬實，此外，有中介發朋友圈表示最近忙到吃不上飯，還出現開單到半夜的情況。相信這些情況會在之後的數據上體現出來。

從目前數據方面看，Q房網數據研究中心監控顯示，2月深圳全市新房住宅共成交1279套，環比下跌48.82%，同比上漲61.08%。價格方面，深圳2月新房成交均價爲成交均價54232元/㎡，環比上漲0.22%，同比上漲0.08%。整體量跌價漲。

從全月成交數據上看，2月上旬，新房成交基本處於停滯狀態，但在節後第一週，成交迅速恢復常到節前日均80套左右水平。南方樓事開春踩盤時，有的樓盤確實忙到沒有銷售接待，讓客戶自己看沙盤和樣板間。

年初供應少，限價未放鬆

在南方樓事探春踩盤過程中發現，很多區域純新盤有不多，拋開豪宅片區不說，就連剛需片區都並不多。比如龍華、觀瀾、沙井、坪山等等，龍華銷售稱今年純新住宅不超過四個，觀瀾甚至只有唯一一個新盤會賣。

就價格來看，除了常規的打折活動，並沒有前段時間部分自媒體和中介炒作的“放鬆限價”。

南山福田的新盤基本在8-9萬/㎡左右的均價，如寶能城、中洲灣等；關外的剛需盤基本需要4萬起，如沙井萬科星城，民治、紅山片區價格相對更高，基本要5-7萬/㎡，如均價7.1萬/㎡起的安宏基天曜項目。

從大區價格看，深圳中原研究中心顯示，2月全市成交均價最高的區域爲福田，95207元/㎡，最低爲龍崗區，39165萬/㎡。

全市成交面積最大的區域爲寶安和龍崗，這兩個區向來是供應大區；從價格來說，相較其他區域，算是一個比較適合剛需的價格水平。

當然，這只是一個大區均價，細分到各片區，價格還是有一定差距。就如最高總價過億的深圳灣瑞府項目開盤仍舊賣掉五成，而同一行政區南內的南頭片區仍有不少單價5萬出頭的房子。

如統計數據中的寶安區還包含了龍華區的數據，寶中、龍華紅山等片區的價格相較沙井等片區還是高出不少；龍崗區也類似：阪田片區、大運片區的價格相較坪地、坪山等片區高出一些。預算相對不足的剛需或許會選擇這些價格更爲低窪的片區上車。

大灣區首份協議，深圳建“福坪區”？

風光向來都只屬於房價偏高的片區，如單價“10萬+”的深圳灣片區，時不時冒出一個深圳灣超級總部基地設計方案圖。

近期，坪山似乎也不甘寂寞，3月8日，福田區政府與坪山區政府簽署了“攜手推進粵港澳大灣區區域協同發展框架協議”。這可能是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈後整個大灣區內第一例區域協同合作協議簽訂。

福田區委常委、副區長黃偉在簽約活動上表示，福田是深圳的行政、金融、貿易、文化和對外交往的中心，坪山是未來重要的科技重鎮、產業重鎮。兩區將在重點產業、民生領域、城市管理等方面開展務實合作。

爲什麼福田會選擇坪山？一個猜想是，深圳第二個國家級高新區坐落在坪山。我們來具體看看坪山有何優勢，作爲上月房價最低的片區和最高片區能攜手共進。

51.6平方公里產業集羣

近幾年不少人在擔憂深圳產業空心化問題，深圳的部分製造業也在不斷出逃外遷，而擁有國家級高新區的坪山想必是解決這一問題的重要途徑之一。

坪山高新區是繼南山高新區後深圳第二個國家級高新區，是東部地區產業基礎最好、體量最大的產業區之一，擁有全市罕有的可供連片開發的產業用地，規劃總面積達51.6平方公里，通過二次開發可整理出17.2平方公里的發展空間。

目前，坪山擁有國家生物產業基地、國家新能源（汽車）產業基地、出口加工區等三塊國家級“金字招牌”。

世界500強企業已有11家在坪山投資，擁有上市公司及關聯企業53家，國家級高新技術企業257家，創新平臺46個，圍繞生物、新能源汽車和新一代信息技術三大千億產業儲備了200多個優質項目。片區分佈有清華紫光、中芯國際、比亞迪、賽諾菲巴斯德、萬樂藥業、雷柏、佳士等一系列高新技術行業龍頭企業。

深圳第三座大學城

在高等教育方面，坪山規劃了深圳第三座大學城——坪山大學城，也算是爲高新區提供人才支持。

其中，目前深圳技術大學和深圳第三職業技術學校已經開學；澳門科技大學中藥學院實習基地已簽訂合作協議，澳大利亞莫納什大學確定建立國際技術轉化中心；北京中醫藥大學坪山國醫堂已開業，中國醫藥大學和北京中醫藥大學正在籌劃中。

定位爲“深莞惠城市中心”

坪山地處“3+2”城市圈地理中心位置，是深圳輻射粵東、聯繫海西的戰略要衝，將被定位爲“深莞惠集合城市中心”。

隨着軌道14、16號線以及坪鹽通道、南坪三期、東部過境高速、外環高速等高快速路的陸續建成，坪山到鹽田港將縮短至10分鐘，經蓮塘口岸到香港的時間縮短至15至20分鐘，抵達市中心區的時間縮短至1個小時以內。

此外，規劃建設中的比亞迪雲軌將從鹽田串聯至龍崗，其中會將坪山高新區與坪山中心區形成串聯。

“雲軌”規劃線路圖

規劃：工業總產值達1萬億

2018年上半年，坪山區高新技術產業產值447.69億元，佔規上工業企業總產值的66.2%。

根據規劃，平山區2020年要打造三個千億級產業集羣，集聚各類人才超過35萬人，園區內國家高新技術企業達到1000家以上，萬人發明專利擁有量達到65件以上。

到2030年，集聚超過各類人才50萬人以上，擁有70萬實際管理人口，園區內國家高新技術企業達到3000家以上，萬人發明專利擁有量達到150件以上，培育壯大機器人及智能裝備、節能環保、新材料、軍民融合等四個產業，推動工業總產值達到8000億-10000億。

拒絕雙城生活，深圳還有200萬總價房源

再回到上文提及的福田+坪山聯手，坪山所具備的的條件是否意味着其將作爲福田的“產業後花園”？

目前，被稱作“福田後花園”的“宇宙中心”龍華區二手房均價約4.9萬/㎡，不過，龍華紅山-上塘等片區的新房價格基本都在6-9萬的價格，而坪山二手房均價爲3.6萬/㎡，新房還有一些單價3萬出頭的樓盤，對預算不高的剛需來說，坪山也是一個不錯的選擇。

通過坪山高鐵站乘坐城際列車到福田高鐵站只需20分鐘，平均每隔20分鐘就有一趟，相對來說還算方便。

近期奧園·翡翠東灣項目推出的新品中還有總價200萬左右的65㎡戶型產品，不想過雙城生活的深圳剛需可以考慮是否適合自己。

奧園·翡翠東灣毗鄰聚龍國際科技創新城、坪山大學城、坪山河溼地公園，項目打造30萬㎡生態社區，產品爲建面約65-126㎡二至四房雙陽臺戶型。

高端人口聚集片區

基於項目的地理位置，位於“第二個深圳科技體園”聚龍山科技創新城、深圳大學城旁，目前片區內已有清華紫光、中芯國際、比亞迪、賽諾菲巴斯德、萬樂藥業、雷柏、佳士等一系列高新技術行業龍頭企業。未來，高校及產業高端人羣聚集，根據規劃到2030年，集聚超過各類人才50萬人以上，擁有70萬實際管理人口，具備一定潛力價值。

雙商圈+大學城配套

商業方面，項目有嘉鄰中心、益田假日世界等商圈配套；教育方面，項目自帶幼兒園，附近有同心外國語學校、深圳市第九高級中學；高等教育則含深圳技術大學、北京中醫藥大學深圳校區（未落成），打造深圳第三個大學城。