摘要：利潤、股價和市值過去一年表現都不好；銷售放緩，行業排名持續下滑

撰文|杆姐&編輯|欣欣然

都是大房企，但日子過得各有不同。

日前，恆大發布正面盈利預告。2018財年，恆大淨利潤及核心業務淨利潤較去年同期大幅上升，其中，核心業務淨利潤預期較去年增長超過90%。

有媒體就測算，如果按照恆大2017年核心業務淨利潤370.5億元計算，2018年恆大核心業務淨利潤將可能超過700億元。

同樣，發佈盈利警告的還有綠城中國。2018年，預計股東應占利潤較2017減少約50%–60%。

原因是，因出售附屬公司而產生的淨收益減少；年內計提的物業減值虧損撥備有所增加；人民幣貶值對若干外幣借款計提未實現匯兌淨虧損。

1、不僅是利潤下滑，股價和市值過去一年表現也不好

如果觀察綠城中國過去一年的股價，會很有意思。如下圖，從2018年初高位之後，整體趨勢是一路下探。

其中，有意思的是，2018年初，大概也是這個時候，股價12、13塊左右，算高點。當時的背景是，綠城2017年錄得了不錯的業績。同時，當時很多公司的股價都還不錯。2018年的大熊市也還沒完全拉開序幕。

是的，2017年，時隔三年，繼2014年綠城中國淨利攀升20億元后，2017年再度回升到20億元以上，達到21.9元。

接着2018年6月，因爲一季度表現也不錯等因素，股價繼續緩慢站上年度高峯。但接着開始了滑坡。

因爲2018年2季度表現也還不錯等。1-2季度，當時綠城歸屬母公司淨利潤已經達到23.35億元，超過2017全年。

如果看淨利增速，當時同比增長了90%。

於是如槓桿遊戲上圖，9月前後，綠城中國股價再次反彈。雖然只有8塊多，但起碼比今天要強。

當時誰會想到，綠城2018年股東應占利潤較2017年，會減少約50%-60%。

9月之後，綠城中國的股價進入低位震盪，直到如今。

按照最新，2019年3月6日的市值，綠城中國竟然只有141億。而在港上市的房企，2018年2季度時，平均有180億。新鴻基、萬科、恆大、中海外發展、碧桂園等的市值都在兩三千億元。

說綠城病了，可能是合適的。

當然，很多問題是積累已久。綠城中國的大股東中交，一度喊話，要做中央企業房企第二，主要就要靠綠城。

但目前來看，好像沒靠住。

另外，槓桿遊戲注意到，近1、2個月，無論香港恆指還是香港地產股的表現，普遍都比綠城中國要好。

市場自有自己的看法。

2、銷售放緩，行業排名持續下滑，差距越拉越大

很多杆友可能只記得，綠城中國一度是我國銷售額前十的房企。

但可能不記得，2016年，綠城中國的流量銷售額排名我國所有房企第9。可以說非常了得。

即便是2017年略有下滑，也位列第10位。

但2018年，綠城中國的銷售額只能排17名。這個下滑，幅度可以說不小。

而且，2018年，綠城中國只實現了1564億元的銷售額，2017年就有1400多億元。增速之低，令人震驚。

而前十，甚至排名前幾十的房企，2018年的銷售表現整體都還是不錯的。2018年，房地產行業的一個特徵就是，行業集中度進一步提高。

但是，綠城中國作爲大亨，卻沒有享受到。

另外槓桿遊戲不得不說的是，2018年初，綠城中國提出的最高銷售目標是1800億元。差距好像也不小。

最低銷售目標是1600億元，也沒有實現。

而2019年以來，根據綠城中國發布的披露，1月，即便是算上代建項目，總合同銷售面積也只有約37萬平方米，同比下降超過25%。同期，總合同銷售金額約67億元，同比下降也是20%多。

當然，2019年1月，很多房企的銷售表現都不太好。和行業大環境有關，和我國春節也有關係。

但回溯2018年綠城中國的表現，和前幾年和同業比，差距越來越大。

2016年，我國銷售超過千億元的房企只有12家左右。綠城中國有1100億元，上2000億元的只有5家房企。最高的恆大也只有3700億元。

到了2017年，銷售過千億的房企增加到17家，頭三名碧桂園、恆大、萬科都超過5000億元的銷售額。

融創、保利、綠地要麼超過，要麼接近3000億元。實際上，2017年，儘管銷售排名還不錯，但綠城和前面幾位的差距已經開始拉大。

到了2018年，銷售千億元以上的房企已經高達31家左右，八九百億元的房企還有好幾家。前十名的房企銷售金額都站上了2000億元。

但這個時候，綠城中國銷售依舊只有1500多億元。正是因爲別人高速增長，綠城的低增速才顯得“落伍”。

和很多房企不同，綠城中國代建項目較多。

在2018年總合同銷售面積800來萬平米，總合同銷售金額約1564億元中，綠城集團取得合同銷售面積400萬平米，合同銷售金額約1012億元，其中歸屬於其的權益金額約爲557億元。

而綠城集團代建項目，取得的合同銷售面積414萬平米，合同銷售金額約552億元。

換句話說，如果換成實際權益銷售面積和銷售金額，綠城的表現……不說了。

3、債務大幅攀升，存貨並不算多

根據目前的公開數據，截至2018年二季度，綠城資產負債率79.7%。維持了2017年80%左右負債率的情況。如下圖。

同期，綠城中國的收入債務比率，從57%上升至近72%，淨資產負債率爲55.1%，環比去年年底有所提升。

同時，截至2018年6月，綠城中國2051億元的負債中，淨增加的超過450億。一年內到期債務佔債務總額比達33.7%，一年以上到兩年佔比爲21.5%，兩年以上佔比爲44.8%。

2015年，綠城總負債爲1000億元出頭。3年基本翻倍。

還值得一說的是，槓桿遊戲注意到，截至2018年二季度，綠城中國經營活動淨現金流爲-77.81億元，經營現金流和營業收入之比，大降35.95%。

而2018年2季度末，綠城中國的存貨只有接近1400億元。換句話說，可以賣的並不算多。

這樣的背景下，綠城要提振銷售，降低債務率，難度其實都不小。

同時整個2018年，綠城拿地金額300多億元，拿地面積也只有300多萬平米，行業排名23位。

這個拿地情況中規中矩，但這也註定了綠城要有大的經營增長，幾乎不可能。

還好，近期綠城中國的融資成本都不算高，基本都在5%出頭。這應該可以確保這家公司穩健。但也僅僅是穩健。

問題是，如何讓利潤回升，如何讓市場和投資者繼續對綠城抱有信心？

本文股價、市值截至時間爲2019年3月6日

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