從RMBS發行人結構來看，已從早期的以建行為主擴大到股份制銀行、城商行及農商行，從發行金額和數量來看，建行處於絕對領先優勢，一共發行了30隻，發行金額2,667億元，工行緊隨其後，發行了13隻，發行金額1,559億元，興業銀行為股份制銀行中發行最多的，發行了3隻，發行規模310億元，值得一提的是，還有三家農商銀行發行了RMBS，分別為廣州農村商業銀行、江蘇江南農村商業銀行和廣東順德農村商業銀行，三家農商行共發行了5隻RMBS，發行金額合計69億元。

RMBS在監管鬆綁和市場環境變化後，之所以能迅速發展，其原因在於：一是，從供給的角度來看，資產證券化可以幫助銀行風險資產實現出表，在銀行信貸規模受到控制及其他監管條件約束下，銀行為了進一步提高盈利，盤活住房抵押貸款可以騰出信貸額度發放收益更高的貸款，以提高資產周轉率和收益率；二是，從需求的角度來看， 由於當前信用事件頻發，市場整體風險偏好明顯降低，RMBS資產由於其較低的基礎資產不良率、較高的分散性，一直是市場認可程度較高的一類低風險資產，而且發行利率與AAA同期限短融中票利差在20-30bps，有一定的溢價，具有較好的性價比。

二、個人住房抵押貸款證券化的基礎資產特點

RMBS產品的基礎資產是個人住房抵押貸款，個人住房抵押貸款具有期限長、利率低、抵押充足等特徵，是較為適合進行證券化的基礎資產，具體表現在：

一是，期限長。目前我國已發行的RMBS產品入池貸款加權期限一般在10-20年，與其他貸款資產支持證券產品相比，公司信貸資產支持證券入池資產為對公貸款，期限一般在3-5年，個人汽車抵押貸款支持證券入池資產為車貸，期限一般在2-4年。相比之下，RMBS住房貸款期限較長，對應風險較大。

二是，利率低。利率方面，個人住房抵押貸款通常以貸款基準利率為基準，實際利率為貸款基準利率的一定倍數，目前個人住房抵押貸款利率一般在基準上浮20%以下，與企業貸款相比，處於較低水平。

三是，抵押充足。RMBS抵押物為個人住房，具有較高的價值和較好的變現能力。房地產首付比率受到國家政策管控，目前我國個人住房首付比例最低為20%，初始抵押率最高為80%，一般低於70%，考慮房價上漲因素後的動態抵押率則更低，使得抵押品價值對貸款餘額的覆蓋程度較高，回收率較高。

四是，早償率較高。個人住房抵押貸款借款人在正常償還本息一定時間後，可以選擇提前償還部分或全部剩餘貸款本金。由於住房抵押貸款期限長的特點，其還款現金流很大程度上受到提前還款率和提前還款分布的影響。提前還款率不僅僅取決於利率走勢，還取決於貸款成本和市場投資收益，當貸款利率高於市場利率時，市場利率較低，借款人沒有很好的投資環境，閑置資金成本變高，往往會選擇提前還款。目前發行的RMBS產品年化早償率在6-12%之間，高於其他貸款類產品。

三、個人住房抵押貸款證券化的交易結構

個人住房抵押貸款證券化的交易結構與一般資產證券化的結構相比並無特殊之處，以最新發行的「工元 2018 年第九期個人住房抵押貸款資產支持證券」為例，其結構如下：

工商銀行（作為委託人、發起機構）將相關信貸資產委託給中海信託（作為受託機構、發行人），設立特定目的信託。受託機構發行以信託財產為支持的資產支持證券，將所得認購資金扣除相關費用後的凈額支付給委託機構。受託機構向投資者發行資產支持證券，並以信託財產所產生的現金流為限支付相關稅費、報酬及本期資產支持證券的本金和收益。

儘管個人住房抵押貸款證券化產品在交易結構上並無特殊之處，但在交易條款上有著自己的特點，主要體現在：

一是，超額利差。由於個人住房抵押貸款的利率並不高，超額利差主要是通過延長利息計算期限實現的，以「工元 2018 年第九期個人住房抵押貸款資產支持證券」為例，本期證券初始起算日為2018年5月1日，預計信託設立日為2018年8月28日，期間將獲得近3個月的利息回收款，約佔資產池未償本金餘額的1.36%，該部分利息回收款能為證券本息的償付提供一定的支持。

二是，觸發機制安排。個人住房抵押貸款證券化交易結構中一般會設計觸發安排，一旦觸發事件發生，則觸發機制就會啟動，現金流分配順序將重新安排。觸發機制的安排在一定程度上緩解了事件風險的影響，並提供了一定程度的信用支持。以「工元 2018 年第九期個人住房抵押貸款資產支持證券」為例，觸發機制主要包括加速清償事件和違約事件。

三是，清倉回購安排。清倉回購安排是指當滿足一定條件時，委託人可以按照信貸資產的公允價格進行清倉回購。以「工元 2018 年第九期個人住房抵押貸款資產支持證券」為例，當信貸資產的未償本金餘額總和在回購起算日二十四時（24:00）降至初始起算日資產池餘額的10%或以下並且剩餘信貸資產的市場價值高於一定金額時，委託人可以按照信貸資產的公允價格進行清倉回購。

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