先說一個市場熱議的焦點話題，共有產權房落戶難的問題。

據說，首批購置北京共有產權房的客戶，至今沒有拿到正式發票，導致業主無法落戶，孩子上學難成了共有產權房購房者的心病。

經探究得知，問題源於昌平區三個共有產權住房項目（翡萃家園、中駿四季家園、綠海家園）均是由兩限房轉化而來。它們也是北京第一批共有產權住房，其中翡萃家園已正式交房5個月有餘。

目前業主仍未拿到購房正式發票，無法辦理京籍戶口市內遷移手續。合同單位——昌平保障房建設投資管理有限公司，以沒有開具此類轉化房源發票的先例爲由，至今未向購房人開具發票。

在此，提醒曾購買兩限房轉爲共有產權房的朋友，如果家中有孩子着急要落戶入學的，要早做其他準備。

共有產權房的銷售，自去年入市以來，由於戶型設計不夠合理，產權比例偏低導致性價比不高等因素，選房屢遭波折。甚至部分最初聚焦市場眼球的熱點項目，同樣面臨高比例棄選的尷尬局面。

歷經一個多月的等待後，且備受市場關注的朝陽區兩個共有產權房項目申購家庭終於等到了選房的日子（今天開始）。

此次選房會迎來什麼樣的結果？

一、城志暢悅園

北京關注度最高的共有產權房項目，首先是以學區著名的海淀區，其次則是朝陽區。

朝陽年前同時申購的兩個項目中，錦安家園戶型設計更合理，呼聲更高，但申購結果卻出乎意料。

城志暢悅園可以說是申購中的一匹黑馬，總套數 656 套，最終有3.5 萬餘戶家庭確認申購，申購比高達 53：1，這成績遠超於前期備受追捧的錦安家園16:1的申購比。

這就意味着城志暢悅園京籍約 46 戶搶一套，非京籍約 45 戶搶一套。

該項目申購火爆的原因，主要因其售價較低。且當時朝陽兩個項目同時開放申購，客戶可同時選擇，最終確定一個，大家普遍希望多一個選擇。

那麼，城志暢悅園最終是否會隨着客戶的進一步深入瞭解，在選房過程中面臨挑戰？棄選率如何？讓我們拭目以待！

但就目前瞭解到相關信息，該項目四個問題比較突出：

1、城志暢悅園項目南側300米處有正在運行中的火車軌道，且位於飛機航道下方。據附近居民反饋，噪音對居住確實有一定的影響；

2、雖然城志暢悅園是朝陽區售價最低的共有產權房，但是產權比例也最低，按產權比例換算城志暢悅園單價爲5.3萬元/m?。與周邊遠洋一方低密度洋房5.5萬元/m?的二手房價格對比，價格並不佔優勢。

3、最關鍵是7 個戶型，個個長寬比都接近 3：1。從戶型圖來看，戶型不是正南正北，稍偏西。進深較長，所有的戶型衛生間均是暗衛，後期居住業主需要具備一定的適應性；

4、選房比例上看，城志暢悅園申購比高達 53：1，中籤難度也偏大。此次選房的1-4號樓中，1、2號樓相對位置好一些，3號樓存在遮擋問題，4號樓朝向差一些，想選到自己合適的戶型也並非易事。

此外，據悉1-3 號樓的裝修標準客廳和房間用的是地板，廚房和衛生間用的是瓷磚；4 號樓則全部使用瓷磚。兩種方案均是按照1000元/m?的標準執行。

根據住建委和北京市規劃國土委聯合發佈的公文上提到：" 共有產權住房實施全裝修成品交房，依合同約定自交房之日起五年內不得對內部裝飾裝修進行拆除。"大家如果是進入選房階段，這些細節需要綜合考慮。

城志暢悅園選房公告

城志暢悅園共有產權住房項目將於3月20日至23日，在北京電影學院影視文化產業創新園進行申購家庭集中選房活動。

城志暢悅園位於朝陽區管莊鄉塔營村。東至塔營中路，西至塔營西路，南至小寺村南街，北至塔營街。

項目共5棟樓，本次開通網上申購登記的爲4棟樓（1-4號樓），地上建築面積57533.82m?，總套數656套。

其中，一居室21套（建築面積約64 m?）、兩居室635套（建築面積約89 m?）。全裝修交房，銷售均價29000元/ m?，個人產權份額佔比爲55%。

本次選房將按照非京籍家庭優先、非京籍家庭普通、京籍家庭的組別次序進行選房，且依照各組別已經搖出的選房順序號分別安排選房。

面向非京籍家庭：優先組及普通組銷售的房源爲184套(約佔項目總房源28%)，其中一居室6套，二居室178套。

面向京籍家庭：銷售的房源爲472套(約佔項目總房源72%)，其中一居室15套，二居室457套。

附戶型圖：

其中，一居室共21套，均在 1 層。前面已經對整體戶型做了簡單分析，長條型佈局，客廳採光相對較差，房間面寬緊湊。朝向也非正南正北，該項目戶型舒適度相對欠缺。

二、錦安家園

朝陽區另一個即將選房的共有產權房項目錦安家園，這個小區戶型設計相對比城志暢悅園還算合理。但也存在以下三方面的問題：

1、小區內部4#樓與6#樓北側，10#樓與16#之間東側分別有小型垃圾中轉站，周邊住戶未來可能受到氣味影響；

2、錦安家園西南方向1.5 公里處坐落着北京市東郊殯儀館，部分客戶對此也非常介意；

3、錦安家園雖產權佔比高於城志暢悅園，換算成全佔比的話單價爲5.7萬元/m?。與周邊朝陽新城4.7萬元/m?的二手房價格對比，價格不佔優勢。

綜上，預計錦安家園選房應該很難獲得太好的初選結果。

錦安家園選房公告

錦安家園共有產權住房項目將於3月24日至4月5日，在北京電影學院影視文化產業創新園進行申購家庭集中選房活動。

錦安家園位於東壩鄉駒子房，東至規劃石各莊路，西至規劃駒子房路，南至規劃東壩南四街，北至規劃焦莊路。

該項目規劃16棟樓，總建築面積312098.44 m?，其中共有產權住房地上建築面積192588.89 m?，總套數2196套。

其中一居室33套（建築面積約68 m?）、兩居室866套（建築面積約80 m?）、三居室1297套（建築面積約89 m?）。全裝修交房，銷售均價37000元/m?，個人產權份額佔比爲65%。

本次選房將按照非京籍家庭優先、非京籍家庭普通、京籍家庭的組別次序進行選房，且依照各組別已經搖出的選房順序號分別安排選房。

面向非京籍家庭：優先組及普通組銷售的房源爲593套(約佔項目總房源27%)，其中一居室9套，二居室234套，三居室350套。

面向京籍家庭：銷售的房源爲1603套(約佔項目總房源73%)，其中一居室24套，二居室632套，三居室947套。

附戶型圖：

該項目除E1、E3戶型外，其他南北朝向的戶型餐廳利用率偏低，整體戶型設計在共有產權房中還算是相對好一些的。

此外，分佈在2號樓、5號樓、7號樓東側、8號樓西側、10號樓西側、11號樓東側、12號樓東側偏中間、16號樓中間戶型位置相對較好。

購房者可以根據個人的需求來進行選擇。對於資金緊張，能夠接受共有產權房不完全產權特性和項目自身存在的部分缺陷，也不失爲是一種不錯的選擇。

如果對生活品質有更高的追求，還可以再等等看朝陽區今年還有四個共有產權房項目年內入市。