華新民等城市祖宅業主對《不動產登記暫行條例》徵求意見稿提出意見 ...

已有 322 次閱讀2014-10-7 20:50|個人分類:讀者投書|系統分類:家庭生活|房地產,房產稅,不動產分享到微信

城市祖宅業主對《不動產登記暫行條例》徵求意見稿的意見

我們是城市祖宅業主，我們的祖宅均在1966年文化大革命爆發之前已依法做過嚴格的不動產登記，涉及現在房地管理部門所稱的「文革產」「經租產」和「代管產」。其中代管產中的大部分之產權依據為民國所做過的登記和民國地契，無1949年後簽發的《房地產所有證》。但政權的更迭影響不到市民的宅地財產，民國的市區地契內容之效力始終為新政權所承認，這也可通過近年已經直接依據民國地契而返還的案例來證實。

無論是民國政府還是中華人民共和國新政府，對這些祖宅登記的都是房屋的私人所有權和土地的私人所有權。房主中凡1949年後生活在大陸並領取了新政權《房地產所有證》的（其中部分換自民國地契，部分來自1949-1966的房地市場交易），自1950年起一直都向政府交納了地產稅和房產稅。1966年「文革」爆發後，血洗老城區的紅衛兵強迫私房主把《房地產所有證》交給了房地管理部門並貼出「通令」，叫囂：「私 有土地收歸國家所有」。私有土地都是房主花錢購置的，是受一九五四年憲法保護的私有財產，也是受五十年代各地方政府房地產登記法規保護的私有財產，這「收 歸」二字表達的是非法剝奪公民私有財產之野蠻意圖。

「文革」結束後，中央政府宣布「文革」為中華民族劫難，要求尊重憲法、返還私產。針對城區私宅，國家建設總局（即今天的建設部）在其1982年3月出台的「城發房字77號」文件中表示「《房地產所有證》是房地產所有權的憑證，具有法律效力」，部分城市如天津等也於1982年10月出文件表示「產權契證被接管的須退還產權人」。

1982年12月新憲法出台，增添了其第十條：「城市的土地屬於國家所有。」但由於「屬於國家所有」在我國的定義即屬於全民所有， 所以這顯然不指實物土地財產權，而是一種虛的概念，是屬於政治和行政管轄一類的概念，卻在當今被普遍曲解。再者，退一萬步，即便假設所指為實物土地的財產 所有權，那也需要準備好足夠的資金來購買城市裡已經存在的大量私地，才能轉變其土地性質，因為法不溯及既往，不溯及已經登記生效的私地所有權。也就是說，即便在這個假設的前提下，在把「屬於國家所有」變成「歸國家所有」之間，也必須要有一個動作，並且是合法和公開的動作。這個動作顯然不能是紅衛兵口中的「收歸」即對市民私人財產的沒收，而應該是政府對相關私地的徵購。

況且，憲法本身並不具備沒收公民私有財產的功能，其立意之一反而是為保護公民私有財產。一九五四年憲法如是，一九七 五年和一九七八年憲法如是，一九八二年的新憲法也一樣，如後者第三十九條規定：中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。所說「宅」，當然既包括宅里的建築，也 包括私有宅地。如後者第十三條規定：國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。

然而，在八二年憲法公布之後，本來已經準備歸還的《房地產所有證》被重新收進了房地管理部門的檔案。並且從一九八四年開始，部分城市開始著手所謂「落實」1982年憲法第十條，卻在具體「落實」的工作中擅自對其賦予沒收公民私人財產之意，把「城市土地屬於國家所有」篡改為把「原私有土地收歸國有」（見上海、武漢等地方的房地產志），即意欲秉承紅衛兵的口號，區別只在於前者為公開的暴力行動，而後者則是默默進行的，雖說一個默默進行的「沒收」從任何角度來講都是根本不成立的：私人財產的沒收應該通過法院判決且當事人應該收到其財產被沒收的告知。

其後，1988年的憲法修正案製造了一個特殊的「土地使用權」並對其賦予財產性質，但該財產來源卻是那個屬於政治與行政管轄概念的「城市土地屬於國家所有」，而非「政府擁有的土地所有權」，因為政府並不擁有土地所有權，至少對已經有主的私地。與此同時，憲法修正案也並沒有對從未徵購過的城區祖宅業主的土地所有權做出任何說明。

從八十年代後期開始，一些地方政府給返還了房產的那部分祖宅主人頒發了一種只有房屋權的新房產證，然後又讓房主進行 了所謂「國有土地使用權」的登記。而之前卻沒有任何房主看到過私地收歸國有的公告，也沒有任何房主辦理過私地收歸國有的手續。這確實也是操作層次上無法做 到的。哪一位房主會同意自己的合法財產被無端沒收？哪一位房主會接受這樣的侮辱和剝奪？政府方面又怎麼可能宣布收歸即沒收涉及數百萬家族的私有財產？然而 這樣一個不存在的事實，卻被以上海為「例」憑空編造寫進了《關於城市宅基地所有權、使用權等問題的復函》（國土法規字1990年第13號文），成為私房主群體自私人所有權「自然享有土地使用權」的依據，似乎就此便「完成」了從所有權到「使用權」的「程序」。在這個復函中，起草者在引用八二年憲法第十條時還篡改了原文，把抽象的「屬於」篡改成了具象的「歸」，並追加了莫須有的「收歸」。

然而一個如此重要和明顯的法律事實最終還是繞不過去的。1994年，第八屆全國人大常委會第八次會議在討論「城市房地產管理法」草案時，否定了該草案把城市祖宅宅基地的來源定為政府行政「劃撥」取得，也不同意從祖宅主人手中買下老宅院的新主人向政府繳納土地出讓金。（《中華人民共和國房地產管理法釋義》1994年11月，人民法院出版社），實際上默認了祖傳私人土地仍為所有權。隨後1995年國土部出台的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第27條和第28條規定了在「出讓取得」和「劃撥取得」之外，還有另一種土地來源，即祖傳的宅地。雖然其在這裡被稱為「國有土地使用權」，實際也是默認了其為私人所有權，但又不肯直呼。另外，在2002年以來比如發給北京祖宅產權人的「國有土地使用權證」上，土地性質和期限一欄始終空格沒有填寫，北京市國土局為此十年前就向國土部詢問如何填寫，而至今沒有答覆。

上述種種，是為說明城市私宅土地的所有權性質有效至今。當年的不動產登記現在不需要重新確權，政府應做的是要把在 「文革」的恐怖和屈辱中收走的《房地產所有證》原件歸還給房主，或依據所做過的土地所有權登記向繼承人頒發新的土地所有權證書。如所涉及的私宅還存在，就 應把現存的私宅完整地清退給主人，如已被強拆而土地現狀為廢墟或空地，拆除方應有責任為宅主恢復家園原狀，如相關土地已變成高樓大廈而宅主至今還沒有得到 賠償，就應按照原始宗地圖的土地面積，以今天的土地市場價值做出賠償，賠償人應該是在該土地上獲取了利益的各方，而在賠償之前，新樓宇已經做過的不動產登 記上要增添備註，表示其還不具備合法性。最後，如果該宅土地坐落在仍存在的老街巷裡並且已經由房主家族自己轉讓他人，那麼新主人也應該得到一份新製作的土 地所有權證書或《房地產所有證》，而非《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》。在目前準備制定的不動產登記條例里，應該專門為城市祖傳宅地列出一章，這 一章涉及的土地是所有權而非使用權。

與此同時，應廢除所有與憲法和《民法通則》等相抵觸的相關部門文件和地方規定。如原建設部關於經租房已經收歸國家所有的文件，和其關於代管產只能賠錢不能還原房的文件等。公民的合法私有財產只能由法律來處分，而不是由「政策」即政治策略來處分。且公民的財產權利在法律面前人人平等，不能有任何歧視。以身份或業主的利用價值來確定其私宅是否歸還，這種做法是荒誕不經和違反人類文明的，是當今地球上的奇聞和醜聞。胡文虎、王光英等家族的私有財產可以尊重，廣東、福建的華僑經租產和代管產可以清退，其它公民不行。什麼道理？

與此同時，在現存的老城區里，應廢除各地房管部門給自己簽發的所有所謂「直管公房」的房屋所有權證。政府房管部門的職能是登記和管理房產，而非自身擁有房產，更不用說還把自己親自登記過的市民私有房地產竊為己有，也稱其為「公房」。近年又進一步把此「身」的部分包裝成「房屋土地經營管理中心」，乾脆直接以竊取的私宅贏利。這裡涉及到還沒有清退的經租房、代管房，也涉及到在已經返還的私宅（以「文革產」為主）院中空地上建蓋的違章建築。

與此同時，也應廢除大量所謂「自管公房」、「單位產「的房屋所有權證和土地使用權證，只要所涉宅院為尚未清退的市民私產。相關單位這些年來只是佔用，但非產權人，所謂「單位產」的稱呼本身就是荒唐的，其同樣涉及到以上經租產、代管產和空地上的違章建築問題。

總之，由於這份「不動產登記條例徵求意見稿」完全無視1966年文革以前已經做過的不動產登記，隻字不提近年房地產開發對已登記的不動產所發生的侵權（即一地兩證甚至三證），所以我們認為應該整體推翻，而不是對其中的某些條款提出意見。

再者，不動產三個字本身就意味著完整的且沒有期限的所有權，無論是針對土地還是房屋。不動產的核心在於土地，真正「不動」的是土地。因此我們認為，即使是九十年代以後產生的商品房，將來也應該換髮成《房地產所有證》，況且《物權法》第149條已經用含糊不清的表述從簡單邏輯上認可了該所有權，況且部分土地出讓合同的內容里也透漏了國家和政府對土地的許可權是「擁有法律授予的司法管轄權和行政管轄權」。但對於新商品房的土地所有權，目前還需要先修改1982年憲法和廢除1988年憲法修正案。對於城市祖宅的土地，則無須修改憲法，現在就可以做到：國土資源部應該儘快為城市祖傳宅地印製土地所有權證，以便繼承人可以繼承其父輩已經登記生效的土地所有權。

2014年9月12日

城市祖宅權利人：華新民（北京）、林力（上海）等

（註：此意見已經於2014年9月15日遞給了國務院法制辦公室）

[來信照登] 五柳村2014年10月8日收到

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