去年，網上有一篇僞造筆者的文章，說筆者“基本判定，從現在起到明年4月份，半年的時間內，不管是否放水，是否改變調控政策，房價將延續明顯的跌勢，跌幅在20%到30%，價格回到2016年底的水平基本已成定局。”

　　有人把這篇“我的”文章轉給筆者，語言風格，敘事模式還真像我，也算下足了功夫，但是，這還真不是我寫得文章，“2019年房價”下跌30%也不可能是我的觀點。我不明白爲什麼有人下那麼大的功夫假借我的名義僞造這麼一篇文章。

　　更匪夷所思地是，這篇文章和觀點到處都在轉，一些很權威的媒體甚至多次引用這篇文章的觀點。

　　雖然我在很多場合進行闢謠，無論是文章，還是觀點都不是我的，但謠言的生命力仍然很頑強，最近很多人在談及房地產走勢時，仍然在引用這個所謂的我的判斷。

　　今天算筆者正式在這裏闢個謠：這是個100%如假包換的謠言，有人預判房價會跌30%，但請相信，我的智商還沒退化到這個程度。

　　關於2019年房地產的走勢，我去年年底以來的基本觀點是 “穩中迎變”。所謂穩：

　　一是指政策求穩，鑑於2019年中國經濟面臨的下行壓力，穩定房地產市場，避免市場大起大落是政策不二的選擇。這從去年的中央經濟工作會議以及政府工作報告中都可以清楚的看到。

　　比如，政府工作報告談及今年的房地產政策是這樣的：“更好解決羣衆住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　這意味着，像2018年那樣嚴厲調控的週期基本告一段落，房地產市場的穩定發展是當下首要的選項。

　　二是高層釋放穩市場的信號。“兩會”剛結束，國務院副總理韓正調研住建部，明確提出要緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實城市主體責任，落實好省級政府監控和指導責任，堅決防範化解房地產市場風險。

　　三是市場本身的發展態勢穩定，不會出現大起大落。衆所周知，今年春節後，一些熱點城市，特別是一線城市的房地產市場出現了回暖，媒體將其稱之爲“小陽春”。

　　比如，上海易居房地產研究院發佈數據顯示，3月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長84%，同比增長10%。其中，4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長108%，同比增長36%。

　　北京住建委數據顯示，三月二手房網籤住宅達16051套，這是2018年5月後以來的最高值。 綜合各方面的數據，今年以來截至3月29日，一線城市累計成交按年增加30.1%，二手房地產成交則增加31.8%。

　　今年以來，一線城市累計成交面積按年增加41.8%，累計成交總價按年增加8.1%。在市場回暖的同時，有人擔心“小陽春”演變成新一輪的暴漲。

　　對於“小陽春”，筆者的觀點是，不會重演10年前的大牛市走勢，因爲無論是政策導向，市場基本面，還是房價本身，都不支持又一輪的大漲。今年政策雖然沒有強調調控，但“房住不炒”的基本原則沒有改變，防止房地產市場出現大起大落的目標沒有改變。

　　熱點城市的回暖，一方面是貨幣政策適當寬鬆的情況下，購買力的正常釋放，另一方面，從市場本身而言，我們暫時還看不到再次大漲的推動因素。

　　所謂“迎變”，是市場已經在心理層面都做好了房地產進入下半場的準備，無論是開發商，還是購房者，對於下一個週期中國房地產市場的價格邏輯不同於過去20年都有清醒的認識並且已經在行動上體現。

　　比如，一線和熱點城市，市場的分化體現在好房子和差房子的分化。開發商已經做好了從規模到品質競爭模式的轉換，在房價已經處在高位的情況下，熱點城市開發商未來的希望是通過提升房子的品質獲取競爭力，通過拓展房地產的價值鏈重塑盈利模式，房價普漲的時代已經結束。

　　對於二三線城市，未來市場分化會非常嚴重，在未來城市羣的建設中獲得中心城市位置的一些城市，隨着人口流入的加速，以及產業等方面的崛起，城市將會獲得比較高的“市盈率”，相應的，房地產也仍然具有很大的機會，但一些被邊緣化的城市，房地產市場將會極其尷尬。

　　至於四線以下的城市，絕大多數的城市，房地產的機會不會太多。筆者會在以後的文章中具體分析城市房地產的走勢。