信託那些事兒-信託項目如何挑選（一）
2019年信託項目採購指南
回顧2018，金融行業踩雷不斷，投資人血本無歸，在這樣錯綜複雜的情況下，我們該如何投資？為了更好的引導採購，積極防範風險，特制定本指引，請各位看官結合自身實際情況決定投資策略。
市面上的信託產品很多，固定收益，浮動收益等等。固收類別產品大體上可以分為資金池類、政府平台類、房地產類、一般工商企業類。資金池類的產品就是後三種的混合體，比如XX富、XX盈、XX寶這類產品，大體上在4-7%的收益，作為信託公司的騰挪工具，此類產品的安全係數主要看信託公司的背景和風控能力。
對於怕風險、嫌麻煩的看官請專註固定收益產品，本文著重手把手教你如何從融資人、擔保人、項目區位、風控措施等方面避開風險。
- 總體思想
優質的融資平台公司、大型國企及排名靠前的房地產企業等還是理想的投資對手。但最好的融資方往往不缺融資渠道，能找信託借錢的大多數是中等水平，我們經常奢望買到深圳市級平台的項目，上海市中心的房地產項目，這是不現實的，但是常州、溧陽的平台，蘇州某區的地產還是值得我們期待的。
政府平台項目優選經濟發達地區，做到「有擔保有抵押」；房地產項目需要關注區位、業態、風控條件；上市公司，只與行業龍頭合作，關注第一還款來源，實物抵押，當地金融機構融資支持力度等情況，避免「網紅」項目，比如雛鷹農牧當時在業內就已經是網紅；
不採購國家限制、周期性強、競爭性強、融資過度活躍和陌生行業領域的項目。
- 政府平台信託
- 融資人、擔保人
首先盡量挑選省會城市、發達城市、國家級開發區的主要平台合作，比如某市的交投、水投、城投等，對於融資人的層級的認定，一般根據股東結構、上級機構高管行政級別等綜合判斷，可以通過企查查，啟信寶等軟體查詢。
其次、融資人和擔保人的資產不低於100億，融資渠道暢通，此項指標可以通過本年度新增機構融資來觀察，負債不超過80%，公開發債AA+最好。此類信息可通過詢問理財經理或登錄中國貨幣網查詢。
- 區域選擇
經濟發達地區是首選，江浙一帶是首選，國家級新區，各級中心城市，數據上地市級GDP超過1500億為好，此類地級市下轄的區縣級平台GDP超過300億為好。一般預算收入30億以上：
①.江蘇、浙江省部分地市級及下轄核心區縣（不含宿遷、連雲港、淮安、鹽城和鎮江地級市及下轄區縣）；
②.國家中心城市及下轄核心區縣；
③.部分國家級新區（上海浦東新區、天津濱海新區、重慶兩江新區、浙江舟山群島新區、廣州南沙新區、陝西西咸新區、青島西海岸新區、四川天府新區、南京江北新區、河北雄安新區）主要平台融資；
④.其他經審查認為符合經濟發達地區條件的區域。
慎重介入的省份區域平台包括：西藏、青海、寧夏、海南、甘肅、新疆、山西、吉林、黑龍江、遼寧、內蒙古、貴州、雲南、湖南的平台業務。債務人和保證人為上述省份省級或省會城市、副省級城市市級重要平台公司，且有主體評級AA級（含）以上的存續公開債券的除外。
目前江蘇省內連雲港、淮安、鹽城、鎮江、宿遷政府平台項目融資較多，有一定扎推融資的風險，盡量購買市級平台一年期產品。
- 期限
2021年以後會是政府平台項目的集中兌付期，會有一定的償付壓力，所以建議購買一年，不超過兩年期限的產品。
- 房地產信託
- 融資主體
百強[1]民企中精選交易對手。目前行業整體風險水平較高，最後與有實力的國企；國有控股的當地龍頭房企；境內上市的當地龍頭房企合作。融資渠道暢通、土地儲備優厚的企業不怕沒人接盤，比如我們可以參考當年的佳兆業案例。
房企具體分類：分類I 分類II 2018年度
A類
百強民企-三期連續位列前三十強
世茂房地產、新城控股、龍湖地產、富力地產、雅居樂、龍光集團、金地集團、陽光城、旭輝集團、榮盛發展、正榮集團、中南置地
銷售百強名單內的國企；
省/直轄市/計劃單列市級別國有控股的當地龍頭房企；
境內上市國有控股的當地龍頭房企；
業務部門所在城市（二線及以上）區域內，且主要在當地開展業務的國有控股房企。
B類
百強民企-三期連續位列前100強
1059億＞2018年度銷售規模＞500億：
金科集團、中梁控股、藍光發展、融信集團、融僑集團、奧園集團、金輝集團、佳兆業、美的置業、時代中國、合景泰富、禹洲集團、正商地產
500億＞2018年度銷售規模＞205億：
俊發地產、路勁基建、卓越集團、敏捷地產、海倫堡、建業地產、隆基泰和、東原地產、紅星地產、中駿集團、寶龍地產、濱江集團、復地集團、當代置業、中天城投、鑫苑中國、德信地產、和昌集團、新希望地產、仁恆置地
C類
C類—百強民企
祥生、新力、華鴻嘉信、福晟、實地、協信、華宇、弘陽、鴻坤、康橋、領地集團、綠都地產、石榴集團、大發地產、佳源集團、大唐集團、三盛集團、花樣年、彰泰集團、星河地產
C類-關注房企
融創、萬達、華夏幸福、泰禾集團、碧桂園、恆大
C類-其他房企
上述名單外的房企
- 區域選擇
項目的所在地塊代表了該項目的銷售去化率前景，非常值得我們關注，這與GDP和凈增人口密切相關。
①重點優選一線城市（北京、上海、廣州、深圳）及經濟發展較好、城市發展空間較大的二線城市（天津、南京、杭州、武漢、蘇州、成都、鄭州、西安）。
②其他二線城市。
③三線城市
④四線城市及其他去化速度較慢的城市及區位。
城市劃分
一線
北京、上海、深圳、廣州
二線
強二線：天津、南京、杭州、武漢、蘇州、成都。
其他二線：廈門、寧波、合肥、福州、佛山、東莞、鄭州、長沙、無錫、青島、濟南、西安、重慶、南寧、南昌、昆明、海口、三亞、珠海、中山、石家莊、雄安新區。
三線
省會或計劃單列三線城市：哈爾濱、長春、瀋陽、大連、太原、貴陽、蘭州。
其他三線：常州、揚州、徐州、南通、鎮江、泰州、鹽城；溫州、紹興、嘉興、金華、台州；泉州；四線
東、南部沿海區域
廣東省、江蘇省、浙江省、山東省、福建省、海南省的其他各地級城市（含省直管縣市）
中部區域
河南省：洛陽、許昌、開封、新鄉
河北省：唐山、廊坊、保定、滄州湖北省：宜昌、襄陽湖南省：株洲、湘潭、岳陽、常德、衡陽、郴州安徽：蕪湖、滁州西部區域
陝西省：咸陽
貴州省：遵義雲南省：大理、麗江、西雙版納
廣西自治區：柳州、桂林、北海內蒙古自治區：呼和浩特寧夏自治區：銀川青海省：西寧新疆自治區：烏魯木齊- 一般公商企業信託
- 融資主體
盡量選擇行業龍頭、主業穩定、股價穩定的上市公司；
迴避頻繁兼并收購，搞資本運作，市場融資過度活躍，主業不清晰、不突出，實際控制人有掏空上市公司，有套現傾向、輿情較差的融資主體。
- 風控措施
提供實物抵押或者股票質押，抵質押率不超過50-70%，這意味著10塊的股票，5塊錢賣出即可保證本金安全；大股東總體質押率不得超過50%，這樣可以防範大股東掏空上市公司，伺機跑路。
內容預告：
下一回我們會討論固收項目的具體風控措施中的貓膩，還有如何挑選浮動收益產品等更多內容，敬請期待！~
- 克爾瑞銷售百強名單，優先選用權益銷售排名。 ↑
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