借512地震時看到的一個房貸問題,糾正一個許多人都有的認識誤區

侯眼金睛 2018-05-12 19:45:38

尤記得512地震那一年,在網上看到有人問到,地震把許多人的房屋都震沒了,那活著的人就不用再還銀行按揭貸款了吧。

其實這個問題的性質與另一個問題是非常類似的,那就是有許多人常掛在嘴邊的:房價降了也不怕,大不了斷供,讓銀行把房子收回去就完了。

真的是這樣嗎?

地震後的房貸問題說白了正是後一個問題在極端狀況下的表現。雖然不清楚當年國家是如何對待512震後這個問題的,銀行有沒有將那些涉及到的房貸作為呆壞賬,做減計處理,但只要不是發生大面積地震垮塌這種不可抗力的情況,顯而易見的是,國家和銀行都不可能為房價下降而出現的斷供問題給個人做兜底。

要知道,貸款購房者與銀行簽訂的主合同是貸款合同,內容是你向銀行借款若干,要依照合同約定按時還款;另一份叫按揭合同(或抵押合同)的只是依附於主合同而存在的,是為主合同所做出的擔保措施,擔保物是房子,但有一個前提是擔保物的評估價值要足夠,一旦發生評估價值低於主合同剩餘貸款本金的情況,是需要向銀行補充擔保物的。說得直白點,你欠銀行的是錢,而不是房子,銀行圖的也是錢,而不圖你的房子。

用例子來完整說明一下:你買了套總價100萬的房子,首付30萬,銀行貸款70萬,等額本息還款。按照當時的市場評估值,銀行同意以房屋評估值的70%發放貸款70萬。過了四五年,你都按時還貸,貸款本金已經還了10萬,利息支出大約20萬,剩餘本金還有60萬,這時市場發生了變化。

變化一:房價上漲一倍,房屋評估值能達到200萬了,這時你選擇賣掉的話,償還了剩餘貸款本金後,到手140萬,減去30萬首付和已經支出的30萬本息,共60萬,實際凈賺80萬。如果做個年化收益轉化,到手140/本金60/5年=46.7%。

變化二:房價上漲50%,房屋評估值達到150萬,這時賣掉的話,償還剩餘本金後,到手90萬,減去首付和已支出本息60萬,實際凈賺30萬。年化收益,90/60/5=30%。

變化三:房價上漲20%,房屋評估值達到120萬,這時賣掉的話,償還後剩餘本金後,到手60萬,減去首付和已支出本息,實際變成了不賠不賺。

變化四:房價維持不變,這時急等錢用而賣掉的話,償還剩餘本金後,到手40萬,減去首付和已支出的本息,實際虧損20萬。

變化五:房價下跌10%,房屋評估值從100萬跌到90萬了,銀行認可的評估值70%為63萬,尚可償還剩餘本金,但假如急等錢賣出的話,償還剩餘本金後,到手30萬,減去首付和已支出本息,實際虧損30萬。

變化六:房價下跌20%,評估值跌到80萬,銀行認可的評估值70%為56萬,少於剩餘本金的60萬,這時有可能會要求補充擔保物或提前償還部分本金。割肉賣掉的話,實際虧損40萬。

變化七:房價下跌30%,而且趨勢不止,評估值跌到70萬,銀行認可的評估值70%為49萬,割肉賣掉的話,實際虧損50萬。

變化八:房價下跌40%,而且趨勢不止,評估值跌到60萬,割肉賣掉的話,只剛剛夠償還銀行剩餘本金,到手一分錢都沒有了,實際虧損60萬。

如果選擇斷供的話,銀行會起訴斷供者,向法院申請查封並拍賣房子,也就是許多人以為的房子不要了給銀行這種情況的現實表現。賣價足夠60萬的話,可以與銀行兩清。但若在下跌趨勢中,賣價都達不到60萬,比如50萬,那麼仍然欠銀行10萬,不還的話,就是央行個人徵信上記一筆,變成了老賴。

所以說,所謂房價跌了就把房子甩給銀行只是一種想當然,銀行並不是這麼認為的,不相信的話,可以搜一下淘寶法拍房,還可以留意一些購買法拍房的人所遇到的糾紛事件。


這種不可抗力因素的話,建議給銀行協商。

銀行會根據你的實際情況允許你延遲還款,但是不可能完全免除你的貸款的。

所以還是不要抱太大希望,也不要抱僥倖心理。銀行畢竟不是慈善機構。

你的損失不是銀行給你造成的,銀行給你的貸款確是銀行實實在在的出的錢。

所以銀行能允許你延遲還款其實就已經是對你的人情了。

還是需要自己想辦法還貸款最重要。


我個人認為自然災害導致的損失,可以根據具體情況免還,減還,緩還。不會有人願意為了逃避還貸而祈禱發生自然災害吧?!


可能延期,向上級部門申請轉為無息貨款。


如果是銀行貸款 可以向銀行提出申請9延期還款


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