萬科項目的戶型一直因爲使用率低、戶型結構千篇一律等問題飽受爭議，而這期樓評老牛將爲大家來分析一下萬科濱海大都會戶型的一些利與弊。

項目共由一棟洋房、一棟公寓、一棟寫字樓、五十套別墅和一所幼兒園組成。洋房共分爲兩個單元，28層高，兩梯三戶。戶型涵蓋爲建面約127m?和143m?的四房，預計於2020年10月底裝修交樓。

洋房共162套，戶型面積包括127m?和143m?的四房，主要還是針對改善型客戶羣體需求，據銷售透露洋房將會在近期開盤，162套一併推出。

建面約127m? 四房兩廳兩衛

東南朝向，通風采光較好，看別墅景觀，視野開闊不受遮擋，雖爲四面採光，但並不是通透戶型。戶型方正，動靜分區，但在過道上浪費了一定的空間。客廳開間4m，客廳和餐廳各自獨立採光通風，但是容易相互干擾。公衛乾溼分離，並預留了家政間，可擺放洗衣機或雜物櫃。四個臥室均爲大采光面，空間分佈合理，主臥套間設計，舒適度較高。

建面約143m? 四房兩廳兩衛

通透戶型，東南朝向，通風采光較好，陽臺和主臥看別墅景觀，但部分視線受127m?戶型遮擋影響。動靜不分區，生活區與休息區易互相影響。大橫廳設計，兩廳合共開間達7.2m，雙出陽臺，但兩廳容易相互干擾。公衛預留了家政間，可擺放洗衣機或雜物櫃。四個臥室均爲大采光面，但三個次臥都是西北朝向，無景觀視野，且易受西曬影響。主臥大套間設計，空間寬闊，舒適性較高。

其中1棟二單元的西北面爲地下車庫出入口和垃圾轉運站，東南面爲小區人性主入口，垃圾轉運站是否會有異味，目前還不能下定論，但是臨近車輛和人行出入口，肯定會有一定的噪音影響。所以在備案定價中，1棟二單元的價格會較低於一單元。

萬科濱海大都會本次推出的所有戶型使用率都超過了0.8，對於28層高的中高層而言算是比較高的使用率了。兩個戶型在結構和佈局上中規中矩，雖沒有太大的亮點，但也較之前一些萬科“固定”戶型有了一些變化。

項目面臨最大的問題是密度較大，無論是小區內部佈局還是與周邊建築的距離，密度變大後隨之而來的問題就是，通風采光變差，視野受遮擋，私密性降低，特別是對於別墅產品的影響異常之大。根據項目規劃平面圖顯示，1棟二單元與別墅區樓間距不足15m，1棟一單元與5棟公寓樓間距爲26.45m。這樣的產品是否真的價值3萬/m?，這就需要各位有置業需求的朋友自己去判斷了。