今日，中心城區三宗用地登上拍賣臺，分別位於十陵版塊、武侯新城版塊與茶店子版塊，總面積約202.8畝。其中，武侯地塊與金牛地塊爲二度登場。

　　競拍結果

　　本次出讓的三宗地吸引了15家房企現身拍賣現場，第三宗金牛地塊是本場“重頭戲”。

　　一號宗地，淨用地面積67.88畝，計算容積率2.0，可開發體量約9.05萬方，爲純住宅用地，起始樓面價8942元/㎡。底價成交，競得者18號 成都市開元房地產開發有限責任公司。

　　二號宗地，淨用地面積77.42畝，計算容積率2.0，可開發體量約10.32萬方，爲純住宅用地，起始樓面價10220元/㎡。底價成交，競得者93號 成都興城人居地產投資集團有限公司。

　　三號宗地，淨用地面積57.5畝，計算容積率3.2961，可開發體量約12.64萬方，爲商業兼容住宅用地，起始樓面價8983元/㎡。198號、181號、106號、33號先展開了爭奪，樓面地價快速被叫至10200元/㎡；隨後調整增價幅度，10號、29號加入“戰局”。多輪角逐後，宗地被EMBRACE FORTUNE LIMITED（成都市時代雲泰房地產開發有限公司，據現場瞭解，該公司爲時代中國下屬公司）收入囊中，成交樓面價12300元/㎡，溢價率36.9253%。

　　宗地掃描

　　十陵版塊·人才公寓用地

　　一號宗地，龍泉驛區十陵街道青龍村6組地塊，位於東三環外側，金桂路東側，蜀王大道南段西側，與地鐵4號線十陵站直線距離約800米，交通通達性好；在宗地東側七百多米處即爲青龍湖溼地公園，生態環境資源是重要的加分項，同時與東北側的成都大學直線距離約1.5公里。宗地周邊以老舊小區居多，附近還有汽修、五金等工業區與舊貨市場等，城市整體界面與生活配套還有待改善。

　　宗地臨近青龍湖溼地公園與地鐵4號線

　　宗地情況

　　用地性質：1號地塊爲二類住宅用地；2號地塊爲服務設施用地（幼兒園）；3號地塊爲服務設施用地；

　　建築高度：1號地塊二類住宅用地建築物（含所有建、構築物及設施）最高點高程不大於航空限高絕對海拔高程835米（建築物最高點相對地面高度約311米）；2號地塊服務設施用地（幼兒園）符合國家相關規範要求；3號地塊服務設施用地建築高度不大於24米；

　　建築密度：1號地塊不大於20%；3號地塊不大於50%；

　　宗地現狀：已打圍，無未拆除的構（建）築物，無土方建渣，有廢棄的溝渠、電線杆和雜樹雜草，需競得人自行處理。

　　宗地要求

　　出讓宗地爲人才公寓項目用地，戶型配比：60㎡不低於5%，90㎡不低於35%，120㎡不低於30%，其餘30%戶型由競得人自行確定；

　　公建配套：在2號地塊配建不少於12班的幼兒園；在3號地塊地面層配建建築面積不小於980平方米的社區用房一處與建築面積不小於1500平方米的農貿市場一處；

　　競得人作爲項目代建業主須利用出讓宗地北側1宗位於龍泉驛十陵街道青龍村6、8組，用地面積41.23畝的國有建設用地出資建設公建設施項目（公園綠地）；

　　商品住宅（全裝修）建設比例100%，人才公寓和商品住房採用同一標準裝修。

　　區域市場

　　2017年6月，十陵版塊迎來了久違的土地供應，最終99.52畝的住兼商地塊被中海以75.38%的溢價率拿下，成交樓面價11400元/㎡，龍泉驛也由此成爲近郊第一個地價破萬的區域。該宗地呈現項目即當前的中海御湖世家，並已於去年11月底拿證入市，其高層產品單價約17560元/平米（精裝） ，疊拼產品約27110元/平米（清水）。

　　2018年，中海御湖世家相繼迎來兩位新鄰居：中樑以樓面價8750元/㎡摘得面積爲40畝的純住宅地塊，呈現項目爲中樑壹號院，暫無入市消息；12月底，龍湖竟得友誼路以南、臨溪路以北的143.3畝純住宅地塊，成交樓面價9300元/㎡。

　　銳理短評

　　宗地周邊交通便捷，生態資源稟賦好，地理位置優越，地塊形狀較爲規整；但人才公寓的用地性質，對開發商來說，並無多少大秀拳腳的空間。

　　武侯新城·人才公寓用地

　　二號宗地，武侯區機投橋街道半邊街村2、5組，白佛村3組地塊，臨永康路與藍光金雙楠隔街相望，距離西三路約1.6公里，與西北側的永康森林公園直線距離約1.4公里。宗地周邊有兩條地鐵線在建，且距離交匯站機投橋站約900米，交通屬性良好。需要注意的是，宗地曾於2018年4月2日因故終止拍賣。

　　宗地距離武侯新城住宅集中開發區有一定距離

　　宗地情況

　　建築密度：不大於20%；

　　建築高度：建築物（含所有建、構築物及設施）最高點絕對高程應滿足機場航空限高相關控制要求。

　　宗地現狀：已按紅線範圍實施打圍，無未拆除構（建）築物、電線電杆、雜樹雜草、土方建渣等，周邊規劃道路部分形成。

　　宗地要求

　　出讓宗地爲人才公寓項目用地，項目戶型配比：60㎡不低於7%、90㎡不低於49%、120㎡不低於14%，其餘30%戶型由競得人自行確定；

　　成品住宅（全裝修）建設比例100%，裝修標準執行《成都市人才住房建設標準（試行）》。

　　區域市場

　　武侯新城版塊作爲近兩年成都樓市的一大流量擔當，區域情況無需贅言，目前已經聚集了金茂、保利、龍湖、金科、中國鐵建、中糧、陽光城等多位地產界“大佬”，也是成都高價地誕生的主力版塊。

　　其中，拿地較早的陽光城檀府早已收官，中國鐵建西派城也多次開盤，市場接受度良好；後來者，拿地豪氣沖天，但後期的銷售壓力也客觀存在，年初，兩位“金”姓房企項目相繼拿證，金茂府優惠後均價26000元/㎡，金科博翠府價格25270元/㎡左右，與拿地成本相比，心理落差自然是有的。其他項目目前仍按兵不動。

　　銳理短評

　　作爲武侯新城今年的第一拍，本宗地面世就帶着一絲“光環”，但從區位看，其與武侯新城集中開發區有一定的距離，而且屬於人才公寓用地，加之10220元/㎡的起始樓面價，吸引力有限。

　　金牛茶店子·商兼住地塊

　　三號宗地，金牛區營門口街道茶店子村五組、花照村四組地塊，曾於2018年3月27日因報名人數不足而流拍。該宗地位於茶店子路與子云路交匯處，與3月12日出讓宗地隔街相望，旁邊即爲首開龍湖紫宸與首開龍湖西宸天街。在本次出讓地塊周邊，近期頗受關注的是卓越入蓉後重點打造的三大項目之一——卓越·金牛國賓項目，其位於金牛山莊舊址，在貼合城市更新、品質升級的趨勢上，提出於國賓門戶重塑金牛封面。

　　與3月12日德商竟得的地塊直線距離六百餘米

　　本宗地作爲商業兼容住宅用地，產業要求與配建條件較爲複雜。

　　商業用地部分產業要求

　　競得人自持計容商業建築面積的比例不得低於50%，不得整體或分割銷售；

　　在自持商業物業內聚集不低於3萬平方米的科技服務類產業；

　　至少引入1家使用面積不低於1萬平方米的“六類500強”企業全國或區域性企業總部，或由世界500強直接投資或授權投資的科技服務業企業；

　　本協議中科技服務業指：包含人工智能、數字娛樂、電子信息、智慧交通等以知識和技術爲主要服務手段的行業研發、創意、轉化、推廣及應用；總部指：在蓉設立的跨國公司地區總部、綜合型（區域型）總部、功能型總部，符合《成都市人民政府關於加快總部經濟發展做強國家中心城市核心功能支撐的意見》（成府函[2018]13號）相關標準並經市總部辦認定的項目。

　　公建配套要求

　　須在建設用地內臨規劃道路的地面一層建築內配建套內建築面積不小於80平方米的公廁一處，以及建面不小於300平方米的開閉所一處；

　　在滿足項目應配機動車位的前提下還須配建地下公共機動車停車位一處，提供不少於529個地下機動車公共停車位；

　　利用宗地南側1宗位於金牛區營門口鄉花照村四組，用地面積4418.23平米的國有建設用地，按要求代建公建配套設施項目[幼兒園用地]；

　　競得人須出資建設宗地北側1、2號地塊之間“T”形的兩條規劃市政道路，並與項目同步建設，建成後無償移交。

　　銳理短評

　　有利的方面是，宗地地理位置優越，且形狀方正有利於後期排兵佈陣；旁邊有成都龍湖首個投入運營的TOD綜合體西宸天街項目，加上地鐵的加持，可以形成帶動作用。

　　不利的方面是，宗地的產業要求與配建等複雜嚴苛，難度較大；同時，旁邊的龍湖西宸天街與上週出讓的鄰近地塊（商業佔比上限49%）又會給宗地的商業物業帶來競爭壓力。

　　編輯 | 小白龍

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