高能預警

　　當被定性爲西南區域樣本時，甘建投是否想過百酈錦城接下來所面臨的殘酷市場？

　　百酈錦城實景圖

　　初來駕到，喊話行業，我要修個區域地標

　　位於成都新都新舊城區交界處的百酈錦城，是來自甘肅省的最大國企之一甘建投在成都市場的首秀作品。

　　據說，這是甘建投佈局全國高端地產的重要舉措，也是借成都打開西南市場的重要試水。

　　近年來行業裏是不是不說個“高端”都不好意思見人？

　　甘建投勇氣可嘉，從當時的拿地價格就能看出甘建投進入成都市場的雄心勃勃。

　　2017年6月22日，6150元/㎡，甘建投以直逼當時區域房價的樓面地價拿下位於蓉都大道東側、南二路北側的住宅兼容商業地塊，地塊佔地67.4568畝，容積率爲不小於1且不大於3。

　　地塊區域圖

　　出手如此闊綽，源於這家企業的雄厚背景，它創建於1953年，爲甘肅省重點企業，以市政工程、基礎建設爲主業，是中國500強企業。

　　其房地產開發始於2002年，開發重心爲甘肅省範圍，多以政府項目爲主。

　　公開資料顯示，甘建投在2014年開始全國化佈局，目前佈局區域有：以天津爲中心佈局京津冀區域，以上海爲中心佈局長三角區域，以西安爲中心佈局關中區域，以成都爲中心佈局川渝區域。

　　三年多時間，四大區域佈局項目陸續上馬，但推進緩慢，至今未見顯著成效。

　　以成都百酈錦城爲例，拿地後很快確定了項目的案名-百酈錦城，向行業宣佈了甘建投在川佈局規劃，此後成都公司出現人事動盪，給項目帶來諸多不確定性。

　　奠基儀式現場

　　2018年8月16日，項目首次亮相，開放的銷售中心看似由集裝箱組建而成。

　　根據甘建投的規劃，百酈錦城建築體量爲21萬㎡，包含6棟高層住宅、1棟寫字樓+酒店、商業街等產品形態。甘建投希望項目可以成爲新都未來的地標。

　　項目效果圖

　　從項目區域圖可以看出，百酈錦城項目位於新都老舊新城交界處。交通便利，緊靠蓉都大道東側、南二路北側，商業部分和地鐵3號線團結新區站無縫對接。

　　正因交通優勢，甘建投將項目宣傳爲TOD模式社區。

　　TOD是什麼？以公共交通爲導向的發展模式，但不是地鐵上蓋，有商業，就是TOD。

　　甘建投蹭個熱點不易。

　　啥時候開盤？置業顧問小姐姐心裏也沒底啊！

　　這樣的項目定位，透露着項目對集團區域戰略佈局的重要性。

　　曾有知情人士向房觀察透露，甘建投集團對成都公司的要求是售樓部亮相後兩月內實現開盤。

　　但項目首次亮相至今，已半年有餘，還沒有開盤跡象。

　　百酈錦城項目動態

　　2019年3月5日，我們在現場看到，項目已經進入全面建設階段，其中商業街幾近封頂。

　　6棟住宅產品，一共有838戶，面積約94-139㎡，戶型爲套二到套四，清水。

　　但簡單的售樓部現場，除沙盤模型外，並沒有相關的戶型圖或者戶型模型。

　　什麼時候開盤？置業顧問給出的回答是預計今年中旬，開發商已經在走預售申請流程，銷售單價預計在9000到13000。

　　倒是商業街的商鋪，已有140套房源在今年1月30日拿到預售許可，但究竟啥時候開盤？置業顧問心裏也沒底。

　　初來乍到，成都的樣板戲不好唱

　　在享受城市發展利好的同時，這個被集團極度重視的項目，卻也面臨巨大壓力。

　　早在去年5月份，房觀察就曾分析報道了項目將可能面臨的壓力：商業壓力、區域壓力、業績壓力以及政策壓力等。

　　一年過去了，這樣的市場環境似乎沒有得到有效改善。

　　政策環境尚未鬆動，屬於自給自足、自成一派的新都板塊，市場需求有限，去化壓力也大。

　　據中成房業提供的數據顯示，截至2018年底，新都區新房住宅存量有157萬㎡，去化週期爲12個月，是近郊去化週期最長的區域。

　　數據來源：中成房業

　　截止3月3日，住宅庫存量降爲154.9㎡，成交均價爲10092元/㎡。

　　二手房價格稍微低點，貝殼數據顯示，項目對面的香城印象二手房均價爲9188元/㎡。

　　數據來源：貝殼官網

　　置業顧問給出的9000-13000元/㎡的清水價格區間，不僅顯示了銷售團隊太極功力深厚，也給來了購房者太多的想象空間。

　　買房本身就是一場華麗的冒險，要敢於想象，敢於給自己吃下開發商美好的定心丸。

　　商業去化壓力更大，中成房業數據顯示，截止2018年底，大成都商業存量高企，去化週期超7年，競爭激化。

　　新都區商業存量爲167.8萬㎡，去化週期高達7年。

　　存量去化週期7年，新增即爲存量，百酈錦城如何吸引市場？

　　據置業顧問介紹，商業街部分，開發商將自持部分，其餘商業街售出後，也會有商業運營公司進行管理。

　　如今商業街區已經和UME電影院簽約，和永輝超市也已在走合同流程。

　　寫字樓部分，3-11樓市辦公區，12-25樓是希爾頓酒店。

　　運營公司如何規劃商業街的整體業態？至今還未明確。

　　地鐵上蓋商業，主力店的入駐，商業運營公司的管理，這些附加價值，或許能給予商街投資客戶更多的信心。

　　但在完成集團向西南公司提出的目標上，百酈錦城可能就要在關鍵環節掉鏈子了。

　　2017年12月16日，甘建投在成都召開的西南區域工作會議上，要求西南公司以百酈錦城項目爲起點，爭取在兩到三年內企業產值達到20億元以上，打造甘肅建投“走出去”發展樣本。

　　如今進入成都市場快兩年了，項目還未對外推售，現實和目標大相徑庭。

　　甘建投成都首秀，能帶來怎樣的業績，我們拭目以待。

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