從鍵盤看久保立-三重

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

這次的起手式不一樣XDD
因為這個案名實在太有趣，我一直想到久保田利伸這位歌手。
至於，如果你不知道他是誰、也沒聽過這首歌，那沒關係，也跟本文無關XDD
純粹就是一個青春的回憶而已:)

以下本文開始。


(圖一，摘自樂居)
橘色的是久保立，目前樂居上還沒有實價登錄的資料。
甚至連大樓名稱都還沒建立。
對比使照是107.2才拿到，目前的確很有可能還沒完成總登。
雖然說是先建後售，但也可見建商有多低調。

走到捷運站大約5分鐘，350公尺。
小環境的地形地貌就是典型的三重，巷弄小、就算有騎樓也被占用...等等。
但這一帶又不像重新路的北側，有可能在夜市裡；南側的環境好太多了。

再看一下周遭的行情。
綠色的是台北橋站的共構，大約是46萬。
一路往南，會發現一件很妙的事，屋齡已經20年的<台北橋花園大廈>居然是成交均價最高的一個社區！

考慮進樓高是12~17層也沒特別高，最有可能的幾個原因如下，
1. <花園大廈>的管理真的非常好，所以單價居高不下
2. <捷運晶典>銷售期開始可能碰到103年尾段，造成初期有急售的狀況。
這可以從登錄了41筆、還比總戶數多可見一般。

不過，這一帶的屋齡的確是有不影響房屋單價的情形出現。
像環河南路旁的<萊茵賞>18y，單價也遠遠巴過了旁邊的<皇家河畔>12y。
雖然說後者只有一筆成交紀錄，但仍然值得留意屋齡的影響。

另外再提一件事。
很多人看到三重的開價，常常開到60、70、80，很是咋舌。
但可以從本文圖一跟<寶吉第品>的圖一可以發現，如果買到50萬才是真的嚇到吃手手！

當然，個案可能有樓高、景觀等問題，
但至少這邊理應是三重房價最高的區塊，都還沒出現整棟均價站上50萬的情形，
如果在其他區塊買到超過50萬，那很有可能出現了溢價、讓賣方ㄑ一ㄡˋ嗨嗨啊！
 

(圖二，摘自591)
雖然本案是自售，但還是得稱讚一下建商在攝影這部分的用心。
畢竟這張照片不是一般的手機、相機就可以拍出來的。
從很多591的外觀照上面，可以看出來取角度的重要性在哪。
為何會這麼說？

(圖三，摘自google)
由於地址是「中央南路88號」，我就抓著google那隻小人一直在中央南路上來回跑。
想說怎麼都沒有看到一點點類似的建築物或工地。
看著左上角的時間點明明是2017.7，該不會「地上22層、地下4層」只需要1年不到就竣工了吧？
那真是比寶咖咖還神奇！

後來才發現，原來「中央南路88號」只是個缺口！
真正的腹地有大隱隱於市之貌啊！


(圖四，摘自地籍圖資網站)
藍色的就是本案土地形狀。
左下角的那塊長方形就是圖三的缺口處，夠小了吧！
車道應該是從右上角的長方形進出。也好啦，達到了人車分道。

至於你可能想說，為何建商不整合好鄰地再開發？
基本上，以從業人士的觀點來看，雖然大家都說建商是奸商，但真正的始作俑者應該是地主啊！


(圖五，摘自591)
本案主打SC結構。
不過，開價最低才48萬。
坦白說，這個價格回推鋼骨的成本，似乎有點不划算。
所以，我猜應該是施工上的考量，所以採用鋼骨結構。


(圖六，摘自591)
基本上，這家建商在591上給的資訊非常多，算是銷售頭腦非常先進的建商。
現在還是有很多腦裡裝糨糊的開發商，認為資訊給愈少愈好，
這樣才能吸引很多客戶到現場去給銷售人員洗腦...

言歸正傳。

回到剛剛是鋼骨結構的話題。
鋼骨沒甚麼不好，地震時的晃動厲害了點、契稅高連帶房屋稅也高，還有個是梁柱都很大根！
因此，昨天早上在樂居學到的畫梁柱方式馬上派上用場。
淺藍色的垂直線是將柱位連線，原則上可以得到梁的位置。

由於柱位大多在建築物外側，因此，多半沒有對房間造成太大的影響。
加上挑高有3.4米，現場的壓迫感應該不會太重。
由於已經是成屋了，這點到現場去應該是一覽無遺才是。


(圖七，摘自591)
最後不免俗地檢討一下格局圖。
有人說，三房兩廳就是要兩個衛浴都有對外窗啊！
很多想法都很棒，但現實是，沒有100%完美的格局。
以單面採光來說，通常採光面會留給臥室跟陽台，輪不到衛浴。
以兩面採光來說，如果要兩個衛浴都有通風，有可能，但客餐廳可能會略有不正。
以三面採光來說，如果衛浴沒有對外窗，那還是不要買了。
這麼簡單的格局圖，建商都不願意用心在這個上面，又怎能期待其他隱微的部分會用心處理？

以A戶來看，主臥衛浴有通風，過關。
可惜的是主臥衛浴已經是做突出設計，理論上應該可以開兩面窗。
但這可能跟外環境的景觀有關係。

那另一個小小詬病處會是餐廳跟廚房以客浴相隔。
但因為也沒很遠，就算了。


(圖八，摘自591)

以B戶來看，同樣是客浴沒開窗。
不過餐廳跟廚房相連，然後走道也稍短一點。

不是說A戶不好，而是兩相比較之下，
外環境跟坐向不考慮的話，B戶是要略勝一籌的。


(圖九，摘自建管系統便民服務資訊網)
此外，這個社區還有個很特別的地方，就是戶數跟車位的比例居然小於1:1。
雖然之前有提過車位銷管的問題，但那是針對小坪數而言。
<久保立>應該全部是41坪起跳，再加上這附近的車位一位難求，不知道開發商怎麼說服建管的？
此外，從反面的角度來看，會有20戶41坪型的屋主配不到車位。
某個程度也考驗了總價一出手就有1,800萬的買方，居然會沒有車的需求。

車位和銷售的關係，也很值得在銷售後期納入觀察啊！


(圖十，摘自建商官網)
官網有點遜，但至少還看得出來不是一案建商。
如果對施工品質等有考量的話，可以去過往建案的現場瞧瞧。