上週去惠州考察了幾個樓盤項目，一下飛機，就發現惠州機場在擴建，新的航站樓已經封頂，下半年啓用。不光是惠州機場，深圳的寶安機場、廣州的白雲機場，從2018年開始，都進行了大規模改擴建。

2018年，粵港澳大灣區五大機場（廣州白雲機場、深圳寶安機場、珠海金灣機場、香港機場、澳門機場）旅客吞吐量合計超過2億人次，貨郵吞吐量超過830萬噸，運輸規模居全球灣區機場羣之首。

三大機場同時改擴建，即表明了灣區航空運輸業突飛猛進的發展，也從側面展現了灣區的經濟活力。對於這樣一片熱土，想去置業的朋友該如何選擇呢？

01、從哪裏來，到哪裏去

早在明清之際，珠三角的廣州、深圳、香港、東莞、佛山、中山、珠海、江門就已經是一個城市了，那時這個城市叫“廣州府”。這些地方地緣相接、人緣相親、文化一脈、歷史淵源深厚。這也是珠三角整合的獨特優勢。

在當下，領導人講我們面臨着百年未有之大變局。打破內部的區域壁壘，促進生產要素自由流通，更快的發展壯大，自然成爲頭等重要的戰略考量。如果整合只是着眼於“廣州府”做文章，出臺粵港澳大灣區規劃，視野未免過於狹隘。

所以大灣區規劃綱要的出臺，一定有深層次的外延。首先，是明確珠江東西兩岸要協調發展。其次，是明確廣州的綜合定位高於深圳。非要定個高下，是因爲廣州很可能要整合灣區資源，成爲泛珠三角地區的大哥。既要帶動省內粵西、潮汕平原、北部山區的發展，還要輻射帶動西南、中南地區。

曾經兩廣、湖南、江浙三地緊密聯繫，力挽狂瀾，改寫了中國近代歷史，現在看來依然密不可分，正創造着未來。

以後的擔子更是不輕，還要着眼東南亞、南亞的次區域整合。成爲落實一帶一路戰略，海上絲綢之路的重要支撐。粵港澳大灣區地位重要，意義重大，發展前景廣闊。

擺在灣區面前的，除了內地，還有南海、還有6億多人口的東南亞市場，以及更加龐大的南亞次大陸。這是京津冀、長三角都沒有的地理紅利。未來的灣區之大，超乎想象，應該能夠承載更多人的夢想。

所以在大灣區，你可以感受到一種天然的包容性。不管你來自哪裏，是發達的京滬、還是偏遠的邊疆，甚至是歪果仁，只要有一技之長，來了灣區，都很容易成了新廣州人、新深圳人、新東莞人。這裏展現了真正的開放、包容。

02、灣區11城，你想在哪裏紮根

大灣區11城，總面積5.6萬平方公里，2018年末總人口已達到7000萬。因爲地形限制，山地多，平地少。其中最有發展潛力的就是珠江三角洲平原，面積約1萬平方公里。

1萬平方公里的珠三角平原有多大？和京滬排個序，上海（0.63萬平方公里，都是平原）＜珠江三角洲平原＜北京（1.64萬平方公里，平原0.63萬平方公里）。

平原面積+水資源，決定區域人口承載上限。北京、上海兩城市，平原面積接近，常住人口上限都設定在2300萬到2500萬之間。珠三角平原面積要大得多，水資源充足，意味着灣區未來的常住人口可以是最多的，這也是一線城市中，廣深最好落戶的一個原因。

對於頂級城市羣，幾乎都有良好的區位，較好的資源稟賦，打通了要素流動通道。剩下的就是比拼人口+資金，在市場經濟下，這幾乎決定了城市發展的上限。

如果我們把大灣區11城的平原部分（1萬平方公里的“珠三角”平原）看成一個城市呢？這個想法聽起來有點腦洞大開，可是您別忘了，500年前，他們就是一個城（“廣州府”）。灣區規劃的終極目標，還是要把大灣區整合成一個緊密協作的經濟體。

如果我們把廣深港澳珠看作“大灣區”的中心城區，佛山、東莞、中山、增城、惠陽區就是“大灣區”的近郊區，江門、肇慶、惠城區就是遠郊。和北京（1.6萬平方公里）比一比會怎樣。

圖片來源於廣州樓市

圖片來源於房天下

大灣區與北京房價對比，這幾個點要看到。

1、很明顯大灣區的房價峯值在香港。峯值房價達到了24W+，北京的高點在東西城，海淀、朝陽三環部分，房價在10萬+，從人口、產業、資源佔有看，北京未來的峯值還會提高，核心區頂豪15W+,中央別墅區均價7W+的獨棟。對於京城的真土豪，實在是小意思了，絕對的純天然無泡沫良心價。

2、峯值以外的中心城區，灣區更便宜。深圳、廣州、珠海的均價在6.4W、3.5W、2.4W。海淀、朝陽、石景山、豐臺四區的均價在5W-8W。看得出，灣區要便宜一大截。一套140平的3房，在灣區最低500萬，在北京不低於700萬。對於生活在兩地的中產來說，同樣的收入，在灣區生活更瀟灑。

3、大灣區的近郊更宜居。北京近郊區，大興、通州、順義房山均價在2.7W-4.7W，實際上通勤便利的新房，價格多在3.5W-5.5W。灣區的東莞、佛山均價在1.5W-1.8W，接近港深的佛山順德，東莞塘廈、鳳崗，均價在1.8W-2.5W左右。同樣供一套90平米的近郊房，灣區月供只要大幾千元，北京月供在1.3萬到2萬，灣區同樣輕鬆的多。

4、灣區遠郊節點更紮實。中山、惠陽區、江門在地理位置上甚至比北京的遠郊懷柔、密雲更接近中心城區。我們降一級直接對比環京燕郊，目前燕郊1.8W+。惠州惠陽區，均價不到1.3W。高鐵26分鐘到深圳，票價20元，房價低5千+。無疑這裏的價格更紮實。

這樣比較下來，整體的感覺是，雖然大灣區的峯值比北京高的多，但是灣區是一個多核結構，房價體系反而更合理。高中低收入人羣，都有更多機會實現居住夢想。

同樣的收入，在珠三角可以住更大的房子，有更多的錢消費，普通人能有更多的獲得感。同樣的，維持相似的生活水平，企業支付的薪水可以少得多。給到同樣的薪水，員工的幹勁會大得多。從這個角度看，也許更容易理解爲什麼在ICT領域裏，開始不起眼的小公司，在珠三角會迅速做大做強，不在珠三角佈局的企業，競爭力就是上不去。

03、在大灣區找到心儀城市

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灣區11個城市的分佈很有意思，串聯起來，形成了兩個馬蹄形，像套着的U型大磁鐵。最南端的兩個極點分別是，珠江東岸的“香港+深圳”，珠江西岸的“澳門+珠海”。馬蹄形的結合部恰好是“廣州+佛山”。

沿着灣區的兩大磁極和結合部，分佈着灣區未來的多數熱點。不同於北京的首都地位，上海的經濟地位，大灣區的定位就是科技創新驅動城市發展。落地的是“廣州-深圳-香港-澳門”科創廊道，表現形式是產業新城+科創園區。這兩大塊基本重合，是紮根灣區的最優選擇。

大灣區的新城+科創園區

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港澳以外地區，科創中心房價潛力大於金融中心。圍繞科創中心買房，要特別關注，經濟開發區、高新技術開發區、自主創新示範區、自貿區（一般的由開發區/高新區+金融中心+交通樞紐組成）。主要看產業落地，通勤便利、產城融合階段去選擇。重點區域是：

深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、深圳高新區、深圳阪雪崗、深圳空港、廣州大學城、廣州琶洲、廣州科學城、東莞濱海灣、東莞松山湖。

深圳前海、廣州科學城、琶洲、珠海橫琴、東莞松山湖都是區域價值高地，價格現在不低，未來還有新高，資金充足可以大膽買入。廣州南沙、深圳太空港、東莞長安濱海灣新區、珠海唐家灣、中山濱海新城，普遍需要時間去打磨，2個5年計劃是基本的。廣州中新知識城、深圳生物谷距離中心城區稍遠，產業正在聚集當中，地緣客戶可以考慮。

04、灣區置業的幾點建議

1、廣州的綜合定位高於深圳，深港是大灣區的經濟核心，廣州是未來泛珠三角地區的帶頭大哥。廣州當下的發展方向是先向南，向東，熱點板塊是珠江新城、琶洲、金融城、科學城，潛力板塊是南沙、中新科學城。未來還是要向西，加快廣佛一體化。

近10多年，深圳發展重心從羅湖、福田轉向南沙，未來大概率還是要掉頭向東，擴展發展空間，深汕特別合作區就是先手，所以惠陽、大亞灣值得關注。

2、佛山、東莞、惠州是廣深的近郊區。這些區城市都有相當體量，除了傳統市中心，接近廣深的區域會是新熱點，比如千燈湖、鳳崗、塘廈、惠陽等。中山、珠海在跨海通道完成後，成爲深港澳的近郊區，離深港澳越近，土地價值越高，這些城市房價比北京近郊區和環京紮實。

4、十年內，立足於珠三角（1萬平方公里的平原地區選籌），置業買房的重點是科技創新走廊。港澳同胞在灣區買房便利化後，會給廣深珠帶來利好。廣州的公共資源更豐富，深圳的經濟密度更高，創業機會更多。剛需可以在東莞、佛山、惠州入手，重點看軌道交通。

4、江門、肇慶是未來大灣區西進廣西的橋頭堡，引爆點會是高鐵，經濟示範區等。

6、東南亞置業，有一定的可行性。泰國、越南、老撾、柬埔寨機遇與風險並存。可能會完成暴擊（例如美國阿富汗戰爭中，喀布爾的房價高過同期京滬房價，當地富人要花錢買安全）。也可能在瞬間爆倉。投資需謹慎，國內沒有幾套房的，就先不要考慮了。

大劉在《流浪星球》裏有句話說的特別好。“小的生態系統，不管多麼精確，是經不起時間風浪的”。所以，努力選好國內一兩個城市，好好守候吧。

大灣區的水很大，有些聰明人已經蹚進去了。未來，會有更多人進場。