在房地產行業的下行階段，龍頭房企碧桂園的發展仍充滿着巨大的想象空間。 提質減速之後，這家有着“宇宙第一房企”之稱的開發商定下了2019年的主基調-“穩”。

　　3月18日，碧桂園控股有限公司（下稱“碧桂園”）公佈了2018年業績，不出所料，數據喜人。業績報告顯示，碧桂園實現合同銷售權益額約人民幣5018.8億元，同比增長31.25%，總營業收入約爲3790.8億（人民幣，下同）元，同比增長67.1%。

　　優勢突出，受資本市場肯定

　　從業績上看，碧桂園的銷售額仍舊驚人。截至2018年12月31日，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%。

　　碧桂園此次並未公佈全口徑銷售金額，也就是流量金額，自2018年7月起,碧桂園便不再公佈全口徑銷售數據，而只公佈權益金額，而權益額並不包括房企合作開發的項目銷售額。

　　（圖爲碧桂園2018年業績發佈會現場，從左到右依次爲碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君、集團董事會主席楊國強、集團黨委書記兼集團總裁莫斌、集團常務副總裁程光煜）

　　克而瑞研究中心數據顯示,2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元,同比增長32%。數據同時顯示，萬科、恆大的流量金額分別爲6069.5億元和5513.4億元，碧桂園仍是“行業老大”。

　　銷售額很大程度上代表着企業的發展規模，但是資本市場同樣關注企業是否賺錢。數據顯示，碧桂園是銷售額高企的同時，盈利能力同樣突出。

　　碧桂園2018年的毛利潤約1024.8億元，同比增長74.3%；淨利潤約爲485.4億元，同比增長68.8%；股東應占利潤約爲346.2億元，同比增長32.8%；股東應占核心淨利潤達341.3億元，同比增長38.2%。

　　摩根大通於2月16日發佈研報稱，碧桂園已經慢慢成長爲一個贏得投資者信任的公司，相信市場會漸漸因爲其強勁的銷售和結轉利潤而對公司更加有信心。

　　基於碧桂園2019年的盈利情況，摩根大通給予碧桂園“買入”評級，目標價17.5 港幣。

　　“穩”字當頭

　　近幾年，行業發展快速，房企瘋狂爭搶市場份額，手中資金成了制勝關鍵。規模與負債是把雙刃劍，在快速發展之後，企業的資金狀況多多少少都有承壓。但是，從碧桂園的財務數據來看，其將規模和債務平衡得較好。

　　2018年，碧桂園全年房地產權益銷售現金回籠約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%。得益於銷售回款額的大幅度增加，碧桂園截至去年末的淨經營性現金流連續第三年爲正，行業罕見。

　　碧桂園較快的回款速度使得其現金較爲充足，對外部融資的依賴相對下降。

　　實際上，自2016年，金融監管趨嚴，融資渠道收窄，融資難度亦加大，開發商融資趨嚴，而房地產屬於資金密集型企業，開發商大多舉債發展。根據克而瑞地產研究的數據，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）加權平均淨借貸比率上升爲91.09%，較2016年增加了16.19個百分點，行業平均借貸比率呈上升趨勢。

　　對比之下，碧桂園淨借貸比率僅爲49.6%，同比下降7.3個百分點。碧桂園近幾年的發展速度驚人，與此同時，碧桂園已連續多年保持了淨借貸比率低於70%，碧桂園對財務安全的把控可見一斑。

　　高槓杆發展盛行之下，開發商的負債情況成爲資本市場更加看重的方面。數據顯示，碧桂園截至2018年末的有息負債總額爲3284.75億，其中需於一年以內償還的短期有息債務爲1261億，佔總有息負債之38.4%，其餘61.6%均爲一年期以上長期負債。 公司賬面上2425億的現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達1.92倍，償債壓力較輕。

　　除了完全可以把控的債務情況，碧桂園手中還有充足的現金。年報顯示，截至12月31日，公司賬面擁有現金餘額2425.4億，佔總資產比例14.9%。另有約3017億銀行授信額度尚未使用。

　　一位市場機構的分析師告知資本市場對企業的負債和現金流極其看重，這是判斷一家企業風險的重要指標，碧桂園這兩方面的數據都很不錯。

　　另外，截至2018年底， 碧桂園不含增值稅的已售未結資源爲6627億元，毫無疑問，這爲碧桂園2019年的收入提供了保障。

　　土儲充足，機器人發展可期

　　展望2019年的發展，莫斌提出，“今年房地產市場的主基調是穩，穩地價、房價和預期，由於公司有豐富的土地儲備和良好的分佈，會根據市場機會做良好的投資，現在有的儲備足以支撐全年的發展，以銷定產，會保持去化的基本穩定。”

　　（圖爲碧桂園總部大樓）

　　談及房企未來發展，土儲是重要衡量要素。截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7萬億元。其中，碧桂園重倉粵港澳大灣區，截至2018年末，碧桂園位於大灣區內的權益可售資源的建築面積超過2544萬平方米，權益可售貨值達到3721億元，儲備領先。

　　碧桂園2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例爲40:60。截至2018年12月31日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數爲2148個，分佈於31個省/自治區/直轄市的269個地級市，總計覆蓋1156個區/縣，項目遍佈中國內地所有省份。

　　良好、合理的土儲分佈呼應了碧桂園的“穩健”發展主題，此外，三四線城市的土地成本較低，一定程度上減小了風險。

　　在業績會上，楊國強拋出一個問題，“農民工的房子在哪裏？”長期的發展沉澱，碧桂園早已在廣闊的三四甚至五線城市生根發芽，過去，城鎮化的發展爲碧桂園帶來了迅速的發展。莫斌表示，碧桂園持續看好中國城鎮化的未來，將持續助力中國城鎮化的的發展。

　　一個不可否認的事實是，房地產行業的市場發展空間在收窄，越來越多的開發商通過轉型謀求更多更久的發展。於碧桂園來說，它正從一家傳統的房地產開發企業發展爲一家新型城鎮化住宅開發商。碧桂園未來的發展有三個重點方向：地產、農業、機器人。

　　可以觀察到，楊國強在業績會上對機器人業務表現出了很高的興致。他表示， “今天的中國建築工人的工資已經提高了很多，但是很少年輕人進入這個領域。我原來也做建築工人的，這三十年來，建築技術幾乎沒有什麼進步，所以建築機器人有很大機會。我們有場景，很值得去奮鬥。”

　　碧桂園將在5年內至少投資800億，將機器人更廣泛地運用到建築業、社區服務、生活起居等各類場景中。

　　（圖爲碧桂園博智林機器人實驗室）

　　2018年，碧桂園在經歷了與蘇州穿山甲機器人、順德老鄉美的合作嘗試後，正式宣佈進軍機器人領域。同年7月，博智林機器人作爲碧桂園的全資子公司成立，以機器人本體及其核心零部件、相關的機器人核心技術以及智能機器人系統的研發、製造、運營爲業務內容。

　　莫斌介紹了碧桂園機器人業務的最新進展，目前已有多種建築機器人進入調試階段，如外牆噴塗機器人、鋁膜安裝機器人、內牆板（預製）安裝機器人等。

　　縱觀碧桂園2018年的年報，這家從順德走向全球的最大開發商的競爭力在進一步加強，毫不誇張地說，這是碧桂園的最佳成績單。銷售持續向好，淨借貸比卻在不斷走低，這代表着財務安全，亦是碧桂園的發展空間。

　　未來難以預料，除了上述的優勢，碧桂園擁有着可支持3—4年發展的鉅額土儲和前景廣闊的產業發展，這已足以保障碧桂園下一階段的穩步發展。