自930新政起，本輪調控已經持續了近29個月，從目前政策釋放的信號來看，調控並沒有全面鬆綁的意思，樓市也逐步進入轉型期。對於開發商而言，“挖坑就能賺大錢”的時代已經過去了，很多大型房企已經向多元化模式轉變；而對於購房者來說，靠房產買賣獲得暴利的思想也該適時轉變了。

當前開發商和購房者的預期都發生了明顯的轉變，房地產行業也已經走到了十字路口，未來樓市的走向存在着不確定因素。無論是擔心房子不好賣的開發商，還是糾結到底要不要買房的購房者，他們關心的問題都是一致的，即未來房地產市場還有紅利嗎？

行業進入存量時代，在萬科高喊“活下去”之後，房地產行業似乎正式進入“寒冬”，各大開發商收縮2019年銷售目標和投資強度。難道房地產行業紅利真的一點都沒有了嗎？在參謀長看來，房地產行業仍有紅利存在，這個“寒冬”並沒有那麼冷！

城鎮化紅利，未來十年人口增加2億

城鎮化是人口持續向城鎮聚集的過程，是世界各國工業化進程中必須經歷的階段。目前，我國城鎮化正處於快速發展階段。當一個國家的城鎮化率達到70%時，城市化處於較高水平。

根據2017年世界各國城鎮化率我們可以看出，高城鎮化率是發達國家的特徵，一般在80%左右。而我國2017年城鎮化率爲58.5%，略高於國際平均水平，但與發達國家相比還有一定距離，這也就意味着我國城市化道路還有上還有很大的晉升空間。

此外，聯合國曾預測2030年中國城鎮化率將達到70%，中國城市人口總數將超過10億。從城鄉結構上來看，2017年中國城鎮常住人口81347萬人，這也就意味至2030年，中國城鎮人口增量超過1.9億人。對於房地產市場而言，2億左右的新增城鎮人口是一個巨大的增量市場。在參謀長看來，大量潛在的購房需求是未來房地產繼續發展的基本動力。

前段時間，貝殼研究院院長楊現領提出，城鎮化帶來的區域人口變動將是中國房地產的最後一波增量紅利。具體哪些城市能夠享受到最後一波增量紅利，還要看新增的兩億人口是如何流動的。由於各個城市不同的區位和產業基礎，區域發展不平衡是中國城鎮化的長期特徵。2000年至2010年，城市人口主要向東部城市流動。2010年至2018年，城市人口依然是向東部城市流入，但人口增量有所減少，且中西部城市有明顯的人口迴流。隨着現代化都市圈的規劃發展，預期未來的十年，城鎮人口會區域化發展，聯合國的預測數據也印證了參謀長的想法。

圖： 2018-2030年人口增量TOP20城市(數據來源：UN；貝殼研究院整理)

在2018-2030年人口增量前20的城市中，上海穩居第一，廣州、蘇州、南京、杭州等城市也有200萬以上的人口增量，城市人口的持續增加勢必會對房地產行業產生一定影響。

房地產進入質量時代 改善型需求增多

自1978年改革開放以來，房地產行業的發展可以分爲三個階段。

第一是還欠賬階段，1978年人均居住面積只有3.6平方米，建築面積不到7平方米，就是因爲欠賬太多；1998年房改後，行業發展進入第二階段某增長，在1998年-2018年，人均住房套數增長規模是最多的；當前房地產行業也正式進入第三階段——求質量階段。按照之前兩個階段發展來看，第三階段至少還有20年的進程。

首先我們要明確一點，從謀增長向求質量的轉變，也就預示着我國告別住房短缺時代。那麼如何理解求質量呢？很多購房者買下第一套房就是爲了在城市裏有個落腳點，但隨着經濟的發展，人民生活水平普遍提高，這也意味着大家的住房需求也隨之提高。大家幾乎不缺房子，但缺一套好房子，這也爲市場增加了大批的改善需求。

從表中我們可以看出，70城商品房成交量中，三房及以上戶型購買意向增加，小戶型購買意向明顯下滑，這也說明當前房地產市場改善型住宅需求較旺。

從不缺房子到不缺好房子是房地產行業發展的大勢所趨，羅馬不是一天建成的，實現這個目標也不是一蹴而就的。在“房住不炒”的理念之下，對於開發商而言，只有建好高質量的房子才能獲得市場的認可。

舊改的大蛋糕

隨着城市的快速發展，老城區改造是一個不間斷的過程。雖然說熱門城市的土地供給結構逐漸遠郊化，但地方政府對於老城區的改造也沒有放鬆。老城改造是城市未來發展的必經之路，也是房企新一輪機會。

深圳的舊改工作一直是走在全國先列，由於政策的突破，深圳已經着手進入二級市場舊改階段，但全國大部分城市的舊改工作仍處於實踐摸索期，就拿上海來說，雖然經濟已經處於全國首位，但在這座繁華的都市裏還有不少20世紀60年代的危房。

據數據顯示，“十三五”期間，上海市計劃實施各類舊住房修繕改造5000萬平方米，其中納入保障性安居工程的成套改造、屋面及相關設施改造、廚衛改造三類舊住房綜合改造1500萬平方米。

不僅僅是上海，很多城市都存在着老城區改造的問題。因此，舊改這塊大蛋糕在一定程度上爲房地產行業的發展提供空間。

結語

以目前樓市發展態勢來看，穩字當頭的大基調不會發生轉變，參謀長之前多次說過，現階段房地產行業的走向必定是和防範風險聯繫起來考慮的，因此2019年樓市出現大幅鬆綁的可能性微乎其微。有的購房者會問，很多城市都已經選擇“一城一策”調控，地方擁有自主權，大幅鬆綁還是有可能出現的。但是大家千萬不要忘記，“房住不炒”是“一城一策”實施的大前提。

從房地產行業長期發展來看，城鎮化和改善型需求將會是推動其前進的重要動力。可以預見的是，我國房地產市場紅利在未來長時間內還是存在的。