天使之城-曼谷曼谷（Bangkok）是泰國首都和最大城市，也是中南半島最大城市，東南亞第二大城市。曼谷位於湄南河東岸，南臨泰國灣，根據2010年人口普查，大曼谷總人口1197.1萬人，其中城市註冊人口達到980萬，人口密度為5801/km2。

逾半數曼谷人有某種程度上的華人血統，每年都有大量移民及外國人湧入曼谷。

曼谷是繁華的國際大都市，經濟占泰國總量的44%，是東南亞的重要經濟支柱。泰國有582家上市公司，總市值約為4900億美元（2017年8月31日），在東南亞僅次於新加坡，排名第二。曼谷是國際活動中心之一，每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。曼谷的軌道交通曼谷的軌道交通現有2條輕軌（Bangkok Mass Transit System，簡稱BTS）＋2條地鐵Mass Rapit Transit Authority of Thailand，簡稱MRT）＋1條機場鐵路線。

▎ 輕軌 ( BTS )BTS分為青綠色的素坤逸線（Sukhumvit Line）和藍綠色的是隆線（Silom Line），兩條BTS的相交站是暹羅站（Siam）。▎ 曼谷地鐵曼谷地鐵 (MRT) 2條，分別為藍色線和紫色線，可在素坤逸站和是隆站換乘 BTS 輕軌。▎機場鐵路線機場鐵路線服務位於曼谷機場（素萬那普國際機場）地下一層，到達市中心Phaya Thai。曼谷的區域劃分

決定房地產價值最重要的三個因素是：地段、地段、地段。

上圖是曼谷市中心（Downtown）的幾大傳統住宅地段：

1. Central Lumpini 中央倫披尼
2. Pathumwan 巴吞旺
3. Sukhumvit 素坤逸成熟區（CBD發展區）
4. Outer Sukhumvit 素坤逸外圍
5. Late Sukhumvit 素坤逸發展區

6. Silom / Sathorn 是隆/沙吞（老牌CBD）
7. Rama III 拉瑪三
8. Riverside 湄南河畔
9. Rama IX 拉瑪 9（曼谷新CBD）
10. Bang Sue 邦瑟 （東南亞最大的交通樞紐）
11. Thonburi 吞武里

1：Central Lumpini中央倫披尼Central Lumpini毫無疑問是曼谷最頂級的稀缺地段，是曼谷最老牌的市中心。

1902年，泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區進行了規劃。他興建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家體育俱樂部），並下令開通了Rajadamri大道，連接了曼谷的兩個區域。Rajadamri意為「皇家旨意」。1920年，拉瑪六世興建了Lumpini Park。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園就好比美國紐約的中央公園，Rajadamri大道就好比北京的長安街，已經超越了地段本身的價值，象徵著「皇室、尊貴、地位」。CentralLumpini的土地供應量極度稀缺，絕大多數地塊均歸皇室所有，目前幾乎已無任何尚未開發的土地。Central Lumpini非常豪華——眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數個高檔購中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅，區域內的物業幾乎皆為奢華檔次（Luxury Segment）。Central Lumpini的公寓均價也一直以來都是最昂貴的，越靠近Lumpini Park，均價就越高。2：Pathumwan巴吞旺地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。

Pathumwan巴吞旺於1914年規劃，現主要為曼谷市中心購物商圈。北面以勝利紀念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。全球第六大購物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負盛名的Siam Square、頂級購物中心Siam Paragon、潮牌雲集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、淘寶街MBK均座落於此。此外，泰國最高學府Chulalongkorn University（朱拉隆功大學）、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會等機構均佔據了Pathumwan位於市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落於此。由於地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai較片區內其它區域來說算是住宅相對來說集中的區域。3：Sukhumvit素坤逸沿輕軌線而迅速發展的片區，主要指由輕軌站Ploenchit至On Nut站沿線的區域。

Sukhumvit是曼谷市中心極為重要的一個繁華片區。非常受外國租客青睞，也是非常適合做出租投資的片區。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住於此，毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。通常，越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓的均價越高。輕軌站Ploen chit緊鄰Central Lumpini，土地昂貴且稀有，已無大面積未開發土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗鄰貴婦百貨Central Embassy以及高檔寫字樓，公寓價格很高。輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區之一。這裡很受歐美遊客的喜歡，生活很方便，同時此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰國人不太喜歡在這裡安家。雖然這個區域的公寓不太容易轉售，但卻因歐美住客的龐大數量而容易出租。輕軌站Asoke是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站。自從數年前建成了深受年輕人喜歡的Terminal 21購物中心，Asoke的人流量和人氣便成倍增長。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿線上的第二大紅燈區Soi Cowboy，同樣不被泰國人待見。自從商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之後，Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲。Prong Phong長久以來都是日本人聚居地，區域內彙集了大量日本餐廳和高端公寓。同時，Prong Phong區域內居住了很多名人顯貴，如泰國前總理阿披實的宅邸便座落於此。Thong Lo是近年來備受開發商追捧的區域。尤其是Prong Phong區域內的黃金地段越來越少，土地供應還未枯竭的Thong Lo便愈發搶手。很多明星名人居住於此，區域內的生活配套非常成熟。輕軌站Ekkamai旁於幾年前開了一個日系中端商場——Gateway，匯聚了很多日本料理和日系商店。這個區域幾年前與城中心相比仍顯得較冷清，但是現在已經成為了成熟的居住區，目前也有較多的新開盤公寓。On Nut是曼谷市中心與城郊的邊界，除地鐵站附近區域配套稍好外，整個區域目前還有待開發。

4：Outer Sukhumvit素坤逸外圍隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

Outer Sukhumvit主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小範圍片區。雖然Petchaburi路和這個路段的Rama IV距曼谷市中心並不遙遠，距人來人往的Sukhumvit路僅片刻之遙，但泰國人卻並不認為這兩個區域算是曼谷的「好地段」（Prime Location）。主要原因是生活配套不完善，而且由於附近沒有大型超市，買東西也不是很方便，居住的社區氛圍也不夠濃郁，此外Petchaburi路沿線沒有輕軌和地鐵線覆蓋，所以出租也就相對比較困難。不過，隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。

5：Late Sukhumvit 素坤逸發展區BTS Sukhumvit線向南延伸的周邊區域

BTS Sukhumvit線向南不斷延伸，住宅和商業也不斷向南拓展。這裡已經屬於曼谷的郊區，但是由於臨近地鐵線，未來的發展潛力也不可小覷。雖然周邊配套還不是很完善，但是由於總價較低，還是有不少人在此區域居住。6：Silom/Sathorn是隆/沙吞曼谷的CBD

Silom/Sathorn是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意義上的Central Business District（CBD，中央商務區），被稱為「泰國的華爾街」，始建於1851年。這裡是很多泰國大型企業的聚集地，包括正大集團、曼谷銀行等。Silom/Sathorn後來興建了很多高層公寓，生活非常方便，深受外國租客的青睞，居住於此的社會精英也越來越多。但是其「商務中心」的地位仍然不可撼動，住宅則是其次，這點與Sukhumvit正好相反。這裡有眾多國際金融機構，律所，保險公司，配套有多座甲級寫字樓，如亞洲中心，曼谷城市大廈，Sathorn廣場和AIA Sathorn等。同時，Silom/Sathorn還是曼谷最大的紅燈區，外國遊客絡繹不絕，同時也是國內遊客非常喜歡光顧的場所。Silom/Sathorn有數個輕軌站和地鐵站，其中要數輕軌和地鐵交匯的Sala Daeng最為繁華，與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。這裡生活便利，既商務又休閑更娛樂，還毗鄰數個醫院。輕軌站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi幾乎為Silom/Sathorn片區繁華的邊界，再下一站Surasak的人流便少了很多。7：Rama III 拉瑪三市中心和湄南河中間的區域

拉瑪三區是位於市中心與湄南河中間的區域，該區域距離現有的軌道交通較遠，但是沿著rama 3 路有快速公交線（BRT），主要是曼谷當地人居住在本區域。8：Riverside湄南河畔曼谷新興的奢華地段

曼谷是世界上少數河濱地段卻發展得又慢又晚的河濱城市，通常河濱城市的沿河地段早被開發殆盡，地價也居高不下。湄南河畔沿岸有數個聞名遐邇的古迹，最著名的要屬大皇宮、卧佛寺和鄭王廟了，新開發的Asiatique也為河濱生活增色不少。由於曼谷地處湄南河下游入海口處，河岸沒有棘手的岩灘，所以為河濱的開發提供了有利的先天條件。這個地段擁有曼谷少有的五星級鄰里環境——希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco，外加後來開的超奢華大盤ICONSIAM以及高貴冷艷的Four Seasons Private Residences，都將Riverside加持為曼谷新興的奢華地段。規劃中的輕軌金色線也將由輕軌站Krung Thon Buri起始，途徑ICONSIAM，最後與輕軌紫色線連接。隨著城市的擴張以及各國投資客對高端公寓需求的增長，曼谷Riverside愈發繁華和奢貴將指日可待。由於Riverside距離中央商務區Silom/Sathorn有一段距離，外加這裡絕大多數的公寓都相當高端，故不太適合出租，但非常適合長線投資。9：RAMA 9 拉瑪9正在崛起的曼谷新CBD

Rama9區域以著名的地鐵站Rama 9為依託，主要包括：拉差達Ratchadapisek，Rama 9，拉拋Ladphrao等，是曼谷經濟崛起的一個新CBD區域。由於中國大使館也位於該區域，所以這裡華人也較多。該區域周邊有許多大型商場和高檔辦公設施，包括即將建成的Supper Tower，著名連鎖超市Robison、聯合利華亞太企業總部、華為總部、商辦大樓「G Tower」,以及大型寫字樓第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以說公寓被金融中心包圍。RAMA9區域正在興建super tower超級塔項目，高615米、共125層，預計2021年建成，將成為世界第3高樓。Rama 9大道，東止於機場快速入口，中間腹地橫跨與曼谷素坤逸區相連，可以輕鬆出入曼谷各個角落。該區域交通便利，曼谷唯一的環形地鐵經過於此，商業配套也逐步完善，使得該區域有著較大的升值間。10：Bang Sue東南亞最大的交通樞紐

Bang Sue Grand Station是曼谷的一個交通樞紐，位於曼谷乍都乍縣Thoet Damri路。車站由泰國國家鐵路所有，有北部線、東北線和南部線經過，兼具長途客運、通勤客運和貨運業務，車站未來將改建成東南亞地區最大的交通樞紐中心。新車站將引入五條曼谷近郊軌交系統線路、素萬那普國際機場捷運乃至泰國高速軌交線路。新車站將設有24個站台、171,000平方米的總面積而成為「東南亞最大的交通樞紐中心」，同時Bang Sue MRT地鐵站周邊35公頃的土地將會被發展為交通和商業中心。Bang Sue交通樞紐中心未來是泛亞鐵路三條交匯點，完工後所有要經過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在該站轉運，Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖重資打造的交通樞紐中心，預計2021年完工。Bang Sue Grand Station落成後，預計每天將吸引人流超過30萬人次，人潮的匯聚勢必也帶來住房需求再加上房價上漲，未來的曼谷Bang Sue地區將成為下一個房產熱潮！11：Thonburi 吞武里湄南河西側的地鐵沿線區域

湄南河類似黃埔江，把曼谷分成東西兩邊，河的東岸是現在的曼谷王朝地盤，而河的西岸則是上一個王朝吞武里王朝的地盤。坐落在湄南河西岸的泰國故都吞武里，在 1972 年併入曼谷之前一直是個獨立省份，因此躲開了其他地方常見的現代開發。雖然曼谷的多數主要旅遊景點均在東岸，但如果搭乘一艘廉價的渡船去西岸冒險，呈現在您眼前的將是一個決然不同的曼谷。簇擁著狹窄的水道、未遭破壞的村莊，迷人的博物館和古雅的當地市場，吞武里有眾多有趣的、不為人知的景點和活動。吞武里整個地區水道縱橫，讓遊客有機會看到曼谷更為「本土」的一面。吞武里主要的發展區域是沿地鐵線的數個站點，並且地鐵線路現在正在延長。現在該區域主要是泰國當地人居住。曼谷房產投資回報

曼谷房屋租金回報率

CBRE 2017年2月 亞太地區房地產市場展望曼谷的房地產具有總價低、租金回報率高、以及擁有永久產權等優勢。曼谷房價基本是根據市場導向而變化，政府調控的影響力較小。總體來看，曼谷平均租金回報率在5-8%，房價漲幅每年在7-10%。炒樓花期房又稱為樓花，是指在施工階段就推向市場銷售的商品房。炒樓花，是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的定金，之後轉手賣給別人，從中賺取差價。泰國期房一般簽約時僅需20%-30%的首付，使得投資者可以利用3-5倍的槓桿進行房產投資。例如：20%首付簽下合同，如果2年後房屋升值20%，此時房屋轉手，按實際投資額計算投資回報率為100%寫在最後的話泰國，尤其是曼谷，逐漸成為近1-2年以來，中國人最熱衷進行房產投資的目的地，這是國內外的投資環境變化造就的。作為投資者，選擇跟上這個大勢，無疑是正確的選擇。但是，隨著市場的逐步火爆，難免泥沙俱下，投資者有必要擦亮雙眼，不僅要充分考慮地段、 配套、 交通、 市場需求、升值空間等諸多要素，選擇合適的投資項目，也要充分考慮開發商和中介的背景，盡量降低投資風險，穩定後續出租收益。
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