每年三、四月份氣候轉暖，樓市也往往出現傳統的“小陽春”行情。今年的樓市在一片悲觀的預期下，是否繼續走出一波行情？交易數據顯示近期樓市“異動”頻頻，特別是一線城市及部分核心二線城市地區成交活躍度大幅提升。

　　在政策並無實質寬鬆的背景下，重點城市樓市成交反彈的原因何在？市場會不會迎來新一輪上漲週期？本期熱點聚焦作深入分析。

　　圖1：30大中城市商品房交易情況

　　數據來源：WIND

　　各方觀點：

　　易居（中國）企業集團CEO丁祖昱認爲，2月下旬開始的市場回穩乃至於之後的回暖、回升是受行業資金鍊相對寬鬆，政策鬆動預期，股市整體表現尚佳，以及房地產投資快速增長等多方面原因影響。而“小陽春”是房地產企業、中介機構等主體，藉助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，營造出樓市整體向好的氛圍。部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。然而，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體鬆動或轉向，樓市“小陽春”難以延續擴展。

　　華夏新供給經濟學研究所首席經濟學家賈康認爲，樓市“930”新政把市場的很多因素都壓死了，在“930”新政調整之前，不要對樓市的“小陽春”抱有希望。目前來看樓市的小陽春只是區域現象，從整體來看，房地產依然處於冰火兩重天的狀態之中。

　　萬通控股創始人馮侖認爲，未來要擔心的是房價過低，而不是過高，更要擔心的是房子賣不出去，而不是買不到。種種跡象表明，自從2017年三四五線城市樓市普遍上漲之後，全國的房價就基本不存在什麼低窪地帶了。也就是說雖然部分城市出現了回暖，但長期來看樓市整體性上漲的機會基本已經不存在了。

　　博志成研究院報告認爲，3月樓市小陽春如約而至，各線代表城市環比皆有大幅上升，一線城市整體漲幅最大。其中北京成交表現連續數週領先，拉高整體平均水平。一二線城市回暖跡象明顯，三線城市成交不及去年。多家房企戰略轉向，迴歸一二線。但需要注意，“小陽春”可能只是區域性、階段性表現。

　　第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮認爲，今年年初資金面相對放鬆，市場可能會開始回暖，但對大宗交易市場整體轉好是否帶來積極的影響，預計到今年年中或者下半年纔會進一步體現，至少目前來看仍是境外基金比較積極。

　　世邦魏理仕CBRE研究報告認爲， 2019年仍有進一步下調存款準備金率的空間，更加寬鬆的貨幣環境預計將提振國內資本的房地產投資需求，並對資產價格形成支撐。但不論是一二線城市的降溫後回暖，還是三四線城市的過快上漲後的止漲降溫，都是以穩定爲前提的。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認爲，首先要明確的是“房子是用來住的，不是用來炒的”的樓市發展主基調已經深入人心，房地產市場的本質屬性已經發生了根本性的遷移，從原來具有一定投資效應的金融屬性進入了居住屬性。在這樣的情況下，當前各地在分城施策下，已經根據各地的實際情況對房地產市場進行了一定的微調，但是這種微調依然沒有改變“房住不炒”的大趨勢。其次，一月的降準是定向降準，這和其他國家大水漫灌式的降準是截然不同的，這種降準屬於國家對於宏觀經濟的精細化調控，當前降準所釋放的市場流動性幾乎不太可能進入房地產市場，所以也就不會對於房地產市場產生根本性的影響和衝擊。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲，北京、上海二手房成交反彈，市場出現小陽春，而且小陽春有可能會延續。因爲北京、上海的二手房量能比較大，判斷“小陽春”第一是看量能本身，相比去年的月均值來看；第二要看調整時間，北京、上海樓市都跌了兩年左右了，調整比較充分，這個時候成交放量很容易演變成見底反彈。但深圳反彈不明顯，主要是深圳過去兩年調整的幅度偏小，所以它的反彈能量不如上海和北京。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，當前北京二手房市場仍處於弱勢回溫態勢，市場預期仍平穩。不要因爲3月份市場交易量的回升而誤認爲市場進入快速升溫階段，在北京房地產調控政策依然保持高壓、新房供應相對充裕的條件下，市場不存在快速升溫的基礎。如果後續缺乏持續的政策支撐，市場會轉入季節性向下調整。

　　興業房地產團隊研報認爲，核心城市二手房基本面回暖，多項指標向好。先行指標價格調漲佔比和新增客源量來看，北京、上海、深圳、蘇州、廈門都有明顯增長。而從成交量來看，北京、上海、成都、廈門、南京、蘇州年初以來成交量都有提升，三月以來回暖趨勢更加明顯。

　　中房分析：

　　樓市發展外部環境趨好

　　資金成本：國際方面，美聯儲加息和縮表的戛然而止使得中國的貨幣政策操作空間打開。國內降準、降息預期升溫，資金相對寬鬆，市場資金成本的逐漸降低，對龍頭公司而言將帶來潛在利潤增厚；對中小型優質企業來說，則意味着公司資產負債表壓力大大下降，未來盈利能力潛在提升。

　　利率寬鬆：隨着市場流動性的改善，房貸利率結束了此前單邊上漲的趨勢，多城市首套房貸款利率出現鬆動，進一步刺激了購房者的慾望，活躍了成交量。

　　政策微調：“兩會”政府工作報告中與房地產相關的內容不再單列表述，且篇幅較往年大幅壓縮，“落實城市主體責任”、“促進房地產市場平穩發展”、“ 實施更大規模的減稅”等關鍵詞意味着在2019年樓市的核心是“穩”。中央通過授予地方政策自主權,在“一城一策”的指導下，各城市開始以不同形式對調控進行了微放鬆：如放寬落戶條件、取消限購、下調房地產交易的增值稅附加稅率等。

　　銷售向好在不同能級城市不同步

　　經歷兩年嚴厲調控後，真正的市場有效需求逐漸累積，外加房貸利率穩中有降，首套及改善住房需求入市意願有所增強。個別城市房地產市場出現“小陽春”，是需求正常釋放的結果。但市場行情並非如一些媒體宣傳的火熱，真實的市場依然是試探性的，以有效需求拉動的部分市場行情。也有部分機構在試圖以營銷造勢爲目的，在行業語境上營造暖春行情，但在當前“房住不炒”的大背景下，購房人恐怕沒有這麼好忽悠。

　　市場研究機構的研究成果也佐證了這一點。上海易居房地產研究院發佈的《10城二手房市場半月報》顯示，與去年同期相比，三月上旬10個城市二手房成交量行情好壞參半。廈門、成都、蘇州、北京、南京成交量出現增長，而其餘的5個城市成交量均有所下降。從成交結構看，區域分化明顯，一二線城市由於出臺調控政策的時間最早，隨着政策邊際效應出現下降，需求也有所釋放，而三四線代表城市仍在下跌。

　　諸葛找房數據中心對全國45個城市成交數據初步統計結果顯示，3月整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。

　　“小陽春”或陷“隧洞思維”，局部回暖需理性看待

　　我們認爲樓市持續反彈不具備基礎，市場需迴歸理性，立足現實。

　　其一，政策面上不允許，近期住建部表示房地產調控不會動搖，保持政策連續性。樓市調控的主基調並沒有發生改變。

　　其二，行業面難保證，在過分渲染的市場轉熱背景下，規模房企依舊選擇保守、謹慎的投資態度，從房企業績發佈會中更是可以發現不少品牌房企都調低了業績增速以及業績目標，其謹慎的預期來自市場的不確定性，尤其是三四線市場熱度急劇衰退。

　　其三，市場面上難實現，支撐樓市反彈的內部推動因素不是很強，一二線在限購背景下，需求難以快速增加，三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀，也依然難以支撐樓市的大陽春。（內容來源：中房研協 測評研究中心）

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